把所得資金投放在高收益及擴展中的內地市場，更是合情合理的審慎之舉。
香港物業租賃市場保持平穩。受惠於內地旅客增長及其他原因，商鋪業務表現理想。由於環球經濟疲弱，辦公樓租金面對一定壓力乃意料中事。歐洲為債臺高築而苦戰，美國仍須解決樓市和失業問題，而與環球經濟日益相關的中國亦難以獨善其身。這對作為香港重要產業的金融服務業構成影響，因該行業非常倚重內地公司客戶。很多銀行裁員，租賃活動放緩，辦公樓租金亦隨之而下調。唯一的亮點是旅遊服務業，並讓一些如集團旗下的服務式寓所受惠。
在這情況下，本集團旗下投資物業的整體租金收入，仍能錄得百分之七的升幅，商鋪增長百分之七、辦公樓百分之四、其他物業百分之十四。在辦公樓市道疲弱的時候，集團去年初仍能以頗佳條款跟總部大樓的現有多層租戶續簽十年新租約，此舉對我們作為業主來說誠屬美事。
如過往所述，上海租金表現近數月轉弱，其中一個原因也許是樓市疲弱所致。加上股市呆滯，帶來“貧窮效應”(與“財富效應”相反)或“不快因素”，人們因而減低消費意欲。不過本人相信此乃短暫現象，消費增長仍是中國大勢所趨。
集團在上海的兩個購物商場——恆隆廣場和港匯恆隆廣場，租金收入增長分別達百分之十四及百分之十五，以上海這個成熟市場而言堪稱不俗。旗下辦公樓租賃業務沉寂多年後，租金收入出現起色，但增幅尚未顯着。港匯恆隆廣場的住宅單位表現出色，租金收入上升百分之十三。以上三類物業均能保持穩定的租金邊際利潤，而恆隆廣場和港匯恆隆廣場這兩個項目基本上全部租出。
集團的兩個新項目——瀋陽的皇城恆隆廣場和濟南的恆隆廣場，其表現為人關注。前者捎來喜訊，後者業績亮麗。如本人過往所述，皇城恆隆廣場不僅在施工期間面對很多突如其來的問題，以致出現超支，並令初期收益率只有百分之四；即使開業後仍未見起色，情況到現在才好轉。周邊的修路工程已達至尾聲，人流現正差不多回復至修路前的水平，租戶生意額更勝從前。因此，該項目的租金營業額增長百分之十五，租金邊際利潤遞增，溢利升幅達百分之六十二，但此乃比較基數甚低所致。因重組租戶組合而略有空置鋪位，故租出率為百分之九十四。新租約租金平均增加百分之十，令人欣喜。雖然挑戰重重，但所有數據均顯示覆蘇在望。
濟南的恆隆廣場情況截然不同，由於未見激烈競爭，項目表現超卓；租金邊際利潤於二零一一年八月開業後四個月已銳增。其面積雖只超出皇城恆隆廣場五成六，但租戶銷售額和項目營業溢利均是其一倍，租出率達百分之一百。
過去六個月，香港和內地住宅市場均出現許多轉變，兩者的成交量及價格皆未如理想。諷刺的是，集團雖然只在香港出售單位，但香港住宅市道對集團本地業務的影響，低於內地住房市場對集團內地商用物業租賃業務的影響。
香港房地產業分為一般住宅與豪宅兩大陣營。集團早在一九九五年已決定棄前者取後者；這與我們只在內地興建世界級商用物業項目的理念相若。集團不願鬥快鬥多，只在邊際利潤和質量方面取勝。回顧期內六個月，香港一般住宅成交量約為去年同期一半，而價格則持平；此乃經過連續兩年漲價後，於去年夏季後開始出現的境況。同一期間，豪宅市道頗為沉寂。
內地情況迥異。雖然本集團現時未有內地住宅銷售，但該市場對我們的商用物業租賃業務構成直接影響。正如本人過往所述，當房價飆升時，部分房地產商便進軍商用物業市場，這情況在過去五年最少出現兩次，分別為二零零七年和二零零八年初，以及二零零九年底至二零一一年夏季。此等房地產商每每推高價格，令本集團難以買地。如今房價下跌成交萎縮，內地發展商只能掙扎求存，應該暫時未會染指商用物業市場。這解釋了集團於去年九月為何能一舉購入昆明市中心一幅黃金地塊，皆因內地競爭對手全部銷聲匿跡。
讓我首先論述內地情況。雖然本集團迄今仍未直接參與內地住房市場，但我們無法再次迴避這個問題。要在此時有信心地預測市場走勢談何容易。最佳的猜測是：價格基本持平、成交量將回升；相比過去兩年，內地發展商會較容易獲得銀行貸款，但住房需求方面的規限不會完全撤銷。這個評估建基於一個信念：中央政府於今年換班之際並不希望出亂子。
然而，數個因素的影響會在今年浮現，並有可能對住房市場和發展商帶來衝擊。舉例說，自從保障房這項涉及數以百萬個單位的政策落實後，首批單位將於今年稍後落成，雖然數量並非原先所想般大，但亦非小數目。其推出市場的時間可能稍延，但仍是早晚的事。此項政府建屋計劃將導致民營房地產業收縮。
再者，部分城市現正施行房產稅試點方案，倘全國落實推行，對住房價格的影響屬未知之數；但基於大部分人均視置業為基本要求，因此房產稅對交易量的影響不會持久。
基於上述種種原因，最有可能出現的情況是：現時那些負債累累的內地發展商仍可苟延殘喘，可望他們大部分都不再染指商用物業市場，令集團在購置地塊方面減少競爭。至於我們最終會否買地當然是取決於價格，而價格則取決於市政府的急切性，中央政府最終有可能協助資金緊絀的市政府紓困。
倘本集團決定增置地塊，多會在二線城市進行；這是我們自二零零零年代中期的專注點。我們相信，這些城市的租金增長率，將高於一線城市如北京或上海。可以肯定，兩者均是無可取代的中國城市；除香港外，兩地的商用物業租金將有可能置身國內最高之列。但基於多個原因，其租金增長率未必最高。首先，一線城市的零售市場較為飽和；其商鋪供應量充裕，租金亦已處於頗高水平。約六至八年前，許多來自鄰近或偏遠城市的人均會前來購物；如今，幾乎所有主要品牌均隨處可見，導致一線城市的部分需求正在流失。
另一方面，本集團現時專注的二線城市雖仍落後於北京和上海，但正急速地迎頭趕上。其本地生產總值及工資增長率均較快，但其零售銷量則從較低基數起步，因而有巨大的增長空間。倘若一九九零年代和二零零零年代是北京和上海的天下，那麼二零一零年代將是二線城市的天下。集團現正興建的項目均位於該等城市，其零售銷量增長將置身最高之列。當然，以絕對值計算，除香港外亦再沒有其他中國城市能與北京和上海看齊。
以濟南為例，山東是中國最富裕的三大省份之一，但作為山東省省會，濟南市於恆隆廣場去年八月開業前並沒有象樣的購物商場。我們的質量與其他人相比，高下立見。
而事實上，在我們現正興建項目的城市當中，其絕大部分的購物商場在規模或質量上均無法與我們相比。這個情況對於我們的業務發展甚為有利。我們固然重視北京和上海，但倘若數年前我們沒有進軍該等優秀的二線城市，今天的增長便很有限。此外，這些城市在中國為數頗多，足夠讓多個與恆隆規模相若的發展商分一杯羹。這意味着內地有無限商機。
香港的情況截然不同。雖然我們在內地和香港均採取同一投資理念，但兩地的市場環境不同，運作模式迥異。
要成功買地，我們需要兩大先決條件配合。首個條件是絕大部分潛在競爭對手(倘為全部更佳)皆欠缺資金，又無法或不敢借貸。由於大部分內地發展商均財政緊絀，這個條件實際上較易達到。出現此條件的最近兩次例子為二零零八年第四季至二零零九年第二季，以及二零一一年下半年至今。
同一條件應用於香港，能達到的可能性遠遠較低。最後一次為一九九八年至二零零零年亞洲金融風暴爆發後，亦是我們最後一次在香港購置地塊。
第二個條件是土地賣方必須求財若渴。在二零零八年底至二零零九年第二季期間，內地多個市政府便是處於這個境況。除賣地外，他們另一個主要的資金來源是中央政府，而今趟中央政府亦有可能向他們施以援手。
在本港，香港政府乃最大地主，但基於政治原因，決不可予人有廉價賣地之嫌，故經常把申請售賣土地表內土地的底價無理抬高，以至發展商許多年來均無法成功申請土地。只有在特殊情況如亞洲金融風暴爆發後，本集團方有機會買地。當時為一九九九年至二零零零年，亦是競爭對手欠缺資金之時，故兩大先決條件俱備。經此一役，本地發展商經歷過瀕臨破產的經驗後，應已汲取教訓。因此，於二零零八年和二零零九年的另一輪金融危機時，大部分發展商均財政穩健。由於缺乏首個條件配合，本集團在這些年來未能成功在香港買地。
鑑於內地市場往往較大，可提供更多買地機會，加上其經濟增長遠遠較快，本人實在不能理解為何未有更多香港發展商專注發展內地市場。除了開拓新項目外，把低收益及成熟的香港投資物業出售，並把所得資金投放在高收益及擴展中的內地市場，更是合情合理的審慎之舉。
注：本文為陳啓宗先生2011恆隆集團致股東函節錄