業績鎖定性良好，一線、二線公司12年1季度預售房款佔11年收入比重已超100%。一線為154%、二線為102%、三線為54%、地產+X為65%、商業類為72%。
——投資、銷售放緩，強者恆強
本報告導讀：
11年和12年1季度行業內所有上市公司的整體表現情況，行業內整體變化趨勢。
摘要：
投資：擴張放緩，以去庫存為主。2011年購買商品與勞務支出的現金增速為0.9%，下降了71個百分點。開發商庫存高位、資金壓力增大背景下，開發商：(1)減少新開工；（2）降低復工；（3）縮減土地購臵。維持2012全年投資增速下滑至12%的判斷。
銷售：增速放緩，調控效果顯現，一線公司跑贏市場。2011年銷售商品收到的現金增速為8.5%，增速下降了17個百分點。其中一線為16.9%，二線為-2.0%，三線為-0.4%。我們認為貨幣信貸的實際寬鬆的正面影響已成事實，剛需購買力得到支持，信貸好轉將逐漸托底銷量。
去化：存貨繼續攀升，去化壓力較大。總體去化情況略差於08年，但一線公司仍略好於08年。11年存貨同比增長37.8%，低於2010年的水平。2011年末行業的存貨去化週期為2.5年，高於08年Q3的2.4年。其中一線公司為2.3年，好於08年的2.4年。二線為3.5年，差於08年的3.1年。三線為2.1年，好於08年的2.2年。
成長性：11年營業收入增速大幅下滑，但一線龍頭增速仍上升。11年淨利潤增速大幅下滑，12年1季度淨利潤負增長。
盈利：期間費用率上升，淨利率略降。（1）受結算收入主要來自於10年銷售的高毛利項目影響，11年毛利率仍上升。（2）銷售低迷導致期間費用率增加。（3）淨利率略降。（4）ROE略升。我們判斷11年銷售低迷的影響將在12年下半年開始逐步體現在業績上，盈利能力下降。
鎖定性：12年1季度預售房款佔11年營業收入比重達106%。業績鎖定性良好，一線、二線公司12年1季度預售房款佔11年收入比重已超100%。一線為154%、二線為102%、三線為54%、地產+X為65%、商業類為72%。
負債：負債水平較高，資金壓力仍較大。（1）融資困難，開發商對經營性現金流的依賴程度加大。（2）真實資產負債率出現明顯分化，一線龍頭企業處於歷史低位。（3）行業淨負債率較10年大幅上升，但一線、三線企業較08年末下降幅度較大。（4）現金對全部有息負債的覆蓋率低於08年末，但一線、三線仍好於08年末。（5）開發商通過短期借款滿足部分資金需求，短期負債比重提升。
總結：綜合各項指標，一線公司整體表現穩健，二線公司彈性較大。維持2月28日房地產金融會行業策略報告《短期穩中求進，中期高歌猛進》的觀點，行業增持評級、12年地產絕對收益50%以上的判斷不變。政策做合理修正將持續被證明，並托底基本面，全年來看，政策和基本面明確呈向上態勢。建議以二線龍頭作為核心配臵，選配一線龍頭及三線優質個股。