住宅商改變過去簡單地拿地、蓋房、預售、回錢、贏利的模式，迫在眉睫。

　　觀點地產網 對於已經過去的2011年，不少人蓋棺定論說是“黃金十年的終結”；也有人把已經開始的2012年喻為“白銀十年的序幕”。在當下的地產迷局中，樓市面臨的問題着實不少，但各種頑疾中，最為嚴重的卻當數“資金鍊緊張”問題。

　　受“累”調控，過去的一年全國樓市不容樂觀，低迷的成交使得多數位列一二線的開發商並沒有按期完成銷售目標，為了緩解資金鍊緊張，多數開發商採取“以價換量”的方式回收資金，部分開發商則採取“高息融資”等方式獲取現金流；而已經來臨的2012年也絲毫不能讓人有多少樂觀。

　　無論人們怎麼定義“過去的”還是“未來的”，有一點是始終無法迴避的：過去那些曾經叱吒風雲的地產大鱷們，很少有幾家能夠倖免於調控嚴厲的炮火，最為引人注目的莫過於總部位於杭州的綠城房產和滬上的證大房產，一個是住房研發的頂尖高手，一個是五道口游出的資本鯨鯊。

　　回到當下，我們也真切地看到這些地產大鱷，在政策的重創下，不得不“割肉療傷”以圖東山再起。其實，在這些企業背後，我們不難發現還有更多的房地產企業同樣面臨窘境或生死抉擇。

　　僅在杭州一地，我們可知的就有金都、綠都、德信、順發等本土企業，還有不少外來“國字號”“中字頭”企業，深陷杭州調控旋渦。如果說它們家家都缺錢，不一定完全準確，但說十家倒有八九家緊，估計錯不了多少。

　　這些企業普遍存在這樣一些特點：都是過去十幾年大浪淘沙下來，經歷過市場風浪的；也是以市場為核心，以客戶為至上的較為市場化的企業。他們的成功很大程度上是追隨、把握中國財富階層的變遷升級，而逐步升級的。

　　在這中間，受資金困擾的企業很少有定位“中低”的，絕大多數都是以開發高端奢華型住宅，如別墅、排屋和高端城市公寓，產品價格均高於同地段、同區域、同品質樓盤。有不少樓盤從起初定位，房產商便知道產品的銷售週期漫長持久，資金回籠線長，然而在鉅額的利潤誘惑下，房產商還是不惜在資金鍊緊繃的前提下，肆意擴張。這在“政策面”、“經濟面”、“市場面”“三面大旗”向好的時期，房產商還可藉助“市場信心”支撐度日，可一旦有一面旗風向轉變，房產商的騰挪餘地就少之又少。

　　我們知道，一般在房地產開發的資金來源中，45%是銷售回籠款，20%是銀行貸款，35%左右是滾動使用的自有資金。非自有資金佔比越大，風險係數越高。按說能夠位列一方的大鱷，都是些資本雄厚的企業，殊不知正是因為資本雄厚品牌彰顯，使得這些企業頭腦發昏的過分利用資本槓桿，將資本利用到無以復加的地步，釀成最終苦局。

　　現在，“三限”限購限死了客戶；限貸限死了購買力；限價限死了利潤，定位高端住宅的房產商必無所遁，政策一天不放手，高端市場一天不回暖，企業的“大限”也就到了。

　　房產商可以討得唯一“救命丹藥”就是——錢。法子不外三種，一是融資，目前此路已斷，高額信託、民間借貸就像套在房產商脖子上的吊索，不少企業已經栽在此處；二是充分挖掘營銷潛能，但這遠水不解近渴，尤其是一些貸款結轉到期的或資金用量極大的根本不能把“寶”押在這上面；三是出讓股權，綠城、證大等公司已經這麼做了。

　　“洪洞縣裏無好人”，老實人一旦到了“資本市場”裏，人們看的也只是“資本的意志”——“誰有錢誰大”。在前者沒有指望的情況下，多數企業只能在“割肉”出售房源和“割肉”出讓股權之間交替跳舞。“政策”從沒有像今天這樣顯得“猙獰可怕”。

　　政策像一把手術刀，在醫治病竈的同時也割除了一些健康的機體。政策讓本就處在高位的高價房銷售回籠款過少，在歸還銀行到期貸款時，企業只能通過民間短期高息融資。高息融資是沒有辦法的辦法。如果借來的錢超過兩分以上，時間稍長就無利可言。

　　在幾乎走投無路的情況下，房產商降價促銷，勢必能在短期內促進資金回籠，但更多的促銷對銷售似乎並沒有太多的改善。住宅市場形成“購、銷僵局”，短期很難打破，房產商降價力度不大，難以撬動開購房者的口袋；降價力度過大，勢必會引發惡性連鎖反應，沒有幾家企業敢於搶先挑頭，只能坐等市場風向變化。這對時下的樓市無疑又是一次嚴苛地考驗。

　　住宅商改變過去簡單地拿地、蓋房、預售、回錢、贏利的模式，迫在眉睫。做好手中的住宅產品，同時適當拓寬開發方向。住宅走向微利時代，暴利不再，房產商必須創新產品、提高品質性價比，才可能獲得市場認可。

　　可以預期今後住宅業的發展必將由數量增長型為主轉為性價比提升為主，所有企業都必須重視這個問題，否則將面臨被淘汰的危險。目前的住宅企業轉型面臨着兩個方面的挑戰。首先，流動性日益收緊，房地產信貸政策導致企業融資渠道收窄，融資成本不斷升高，這是房產商必須面對的融資挑戰。另外，房地產企業轉型還必須面對來自市場的風險。一旦無法與市場需求吻合，那麼轉型必將失敗。最後，政策風險是房地產企業必須面對的，也是最重要的因素之一。

　　房產商們尤其是那些定位高端的住宅商們，穿着紫藍袈裟，托着紫金缽，在生死之間，放下榮辱，在一個輪迴裏尋找過去成長的影子，以期能夠在2012年的秋天，能有個“菩提樹下以臻化境”的收穫。

　　蘭洪海 觀點地產新媒體專欄作者