就在南京，位於雨花臺區的小產權房項目七彩星城，由於近日取得了國有土地使用證，因而引起坊間諸多關注。
觀點地產網 見習編輯 李雯露 儘管國家一再強調“對於已建、已售‘小產權房’用地，不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續”，但是小產權房項目“轉正”現象仍然存在。
就在南京，位於雨花臺區的小產權房項目七彩星城，由於近日取得了國有土地使用證，因而引起坊間諸多關注。
七彩星城
日前，七彩星城售樓處公示了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證的複印件，該項目的土地性質是城鎮混合居住用地，土地使用年限至2077年8月27日，被劃歸為國有土地性質的土地面積是63333.3平方米，土地證持有人為該項目的開發商江蘇安居高校投資置業有限公司。
南京市國土資源局方面亦於近日表示，七彩星城項目經市政府批准，已按規定補交了土地出讓金，取得了國有土地使用證。
據介紹，該項目於2007年8月辦理了土地徵用手續，2010年11月申請辦理土地出讓手續。2012年元宵節前後，七彩星城項目開發商將此消息以通知形式貼在了其售樓處。
這也就意味着，南京第一個真正大規模的小產權項目“變身”成為普通的商品房。
據業內人士介紹，此前“轉正”的八卦花園和長江花園，都只是體量很小的項目，而七彩星城總建築面積達20萬平米，數千套住宅，具有較大的示範意義。
“事實上並不是所有七彩星城的房屋都能夠拿到土地證。”南京中原房地產營銷顧問有限公司研究經理羅浩介紹稱，國學府因為壓了紅線，是不能“轉正”的。
據瞭解，七彩星城主要由三部分組成，分別是已經交付的一期二期和國學府，以及正在銷售的幸福裏。
有條件“轉正”
對於七彩星城小產權房項目“轉正”，有業內人士表示擔憂：“南京小產權房樓盤遠超130萬平米，涉及數萬個家庭，這將引發廣泛爭議，也會讓那些無法轉正的小產權房業主感到不公平。”
亦有分析人士指出，按照國土資源部2011年4月再度重申的“對於已建、已售”小產權房“用地，不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續”政策，七彩星城項目獲得國有土地證的行為或涉嫌違規。
對於業界的種種質疑，南京市國土局表示，七彩星城項目補辦土地出讓手續，是市政府對南京市歷史遺留的集體土地房地產進行處置的延續，是有條件的“轉正”。
該市國土局的相關負責人強調，將七彩星城等個別項目的轉正理解為“南京小產權房都可以轉正”會對一些購房者造成誤導。
他指出，南京市政府於2003年8月在全市範圍內開展了全面清理處置小產權房的專項行動，並於同年12月出臺了《關於處置我市集體土地房地產開發遺留問題的實施意見》。
《意見》規定，對2003年8月22日該市政府發佈公告前的集體土地房地產項目，符合房屋質量標準並通過規劃審查的，在落實查處責任的前提下，依法補辦建設和土地徵轉用、出讓等手續。
因此，“2003年8月以後新建的各類集體土地房地產項目，按現行法律、法規、政策一律不予補辦建設和土地徵轉用等相關手續。”
政商博弈
然而，事實上，早在1999年，《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就已明令禁止城鎮居民到農村購買集體土地房(即“小產權房”)。
而南京市政府為何選擇2003年8月為禁批小產權房項目的時間節點着實令人深思。有研究人士表示，不排除政府對一些項目開綠燈的情況。
南京中原房地產營銷顧問有限公司研究經理羅浩表示，七彩星城的業主之中，中低收入者居多，也不排除當地的政府官員選擇購買的可能。
因為建設小產權房是和當地區政府、街道分不開的。羅續稱：“當時的購房發票都是區政府開的正式的稅務局的發票，也就意味着當地政府是知道建設這個小產權房的。實質上，當時開發商開發這個項目也交稅了，只是沒有交土地出讓金而已。”
羅浩回憶稱，2007年，原本開發商江蘇安居高校投資置業有限公司承諾的是2年之內可以拿到兩證。但是一直拖到現在才辦好，其過程中間就出現過業主上訪的情況，後來政府出面調停，所以政府與開發商之間應該是在早前就有協商的。
南京市國土局於2007年公佈了棲霞區的興都花園、銀貢山莊、長江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺區的七彩星城、東昇山莊等10個集體土地房項目“可以轉正”，但因為手續不全等問題，一度予以擱淺。
八卦花園和長江花園已於2010年年初取得了土地證。目前，尚有棲霞區的興都花園、銀貢山莊、堯化中心村、萬鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺區的東昇山莊尚等待“轉正”。
南京國土局一名工作人員曾私下透露，想“轉正”兩個最重要的環節：一是市政府予以批覆，二是開發商繳齊土地出讓金。否則，仍然是拿不到國有土地使用證，購房人因此也辦不到“兩證”。