中山“限購令”的出臺，有助於政府完成房價控制目標，也充分暴露了中央政府和地方政府在房地產調控問題上的深層次矛盾。

　　11月10日，廣東中山市政府發文稱，自發文之日起至2011年12月31日止，中山市新建商品住房交易按以下要求執行：單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米的(按建築面積計算，下同)，市國土資源局暫緩在中山市商品住房銷售合同網上登記備案系統受理網上籤約手續；單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米，未向市國土資源局提交登記備案資料的，市國土資源局暫緩辦理登記備案手續。

　　中山“限價令”有一個非常明著的特點，就是有明確的時效性。“限價令”有效期僅51天。世聯研究認為，中山市政府此舉明顯是為了應付年終中央政府對房價控制目標考核的壓力而出臺的臨時性措施。這也許反映了很多地方政府對房地產調控的態度：雖無繼續打壓房地產市場之心，但面對着中央政府強大的調控決心，顯得十分無奈。

　　中山房價已超控制目標，推“限價令”避問責

　　早在今年4月初，中山市政府已經公佈2011年度新建商品住房價格控制目標為：漲幅要低於全市年度生產總值增幅。而在年初中山市政府預期GDP增長11%。據此測算，中山市政府要將新建商品住房價格控制在5853元/平方米以下，才能實現房價控制目標。

　　世聯數據平臺顯示，今年1至9月份新建商品住宅均價為6034元/平方米，而2010年的均價為5273元/平方米，漲幅達14.4%。如果以月度成交均價計算，9月份中山市新建商品住房均價6336元/平方米，比2010的均價增長20.2%。無論以何種方式計算，中山新新建商品住房價格漲幅已經超過了中山市今年1至9月份的GDP增幅。據中山市統計局數據顯示，中山市今年1至9月份GDP同比增長13.6%。

　　充分暴露了中央政府和地方政府在房地產調控上的矛盾

　　中山“限購令”的出臺，有助於政府完成房價控制目標，也充分暴露了中央政府和地方政府在房地產調控問題上的深層次矛盾。

　　一方面，中央政府和地方政府的調控目標存在較大的差異。地方政府作為調控政策的執行者，其利益訴求與開發商是基本一致的，但與中央政府的利益訴求是相背離的。房地產的繁榮不僅能夠帶來GDP的高速增長，也能帶來豐厚的土地出讓金收益。因此地方政府在執行房地產調控政策時沒有任何的利益驅動，只是被動地完成中央政府交辦的任務。在這種激勵模式下，地方政府對待調控的基本態度是能拖則拖。不管是珠海的限購限價還是中山的限價都趕在年底出臺，關鍵原因是之前價格上漲過快，如果不加以控制難以完成上半年設定的房價控制目標。

　　另一方面。地方政府在選擇調控政策時，只要能選擇限價絕對不會選擇限購。相對於限購，限價政策對市場的影響相對溫和，不會造成房地產市場成交量的大幅下降。只要有成交量做支撐，價格就能基本穩定，開發商和政府的收益就能得到有效保障。限價目標的完成，不僅能夠減小來自於中央政府的壓力，減小出臺限購的可能。因此限價政策，能夠有效平衡開發商、地方政府和中央政府三者之間的關係，在現有的制度框架內必將成為地方政府的首選。

　　中山“限價令”或被仿效

　　隨着年終的到來，今年的房價控制目標考核讓地方政府的神經開始緊張起來。今年以來，一些房價上漲快速而且沒有按照中央政府的指示精神出臺“限購令”的二、三線城市政府，如東莞、惠州、南陽、包頭、唐山、泉州等多個城市的政府，將面臨着被問責的風險。為了完成房價控制目標，避免被問責，這些城市的政府或仿效中山的做法，推出臨時的限價措施。

　　世聯研究認為，不管地方政府對房地產調控的主觀意願如何，在房地產市場價格轉向鬆動之際，珠海“雙限令”和中山“限價令”相繼推出，充分表明了現階段中央政府將繼續嚴厲調控房地產市場，不會放鬆。

　　世聯地產市場研究部