11月9日，國家統計局公佈2011年1-10月全國房地產市場運行數據，1-10月房地產投資和新開工增幅雙降符合預期，單月商品房銷售額也如期大幅下降。
事件
11月9日，國家統計局公佈2011年1-10月全國房地產市場運行數據，1-10月房地產投資和新開工增幅雙降符合預期，單月商品房銷售額也如期大幅下降。
評論
房地產投資和新開工同比增幅回落，單月環比下降：
1-10月，全國房地產投資4.99億元，同比增長31.1%，累計增幅回落0.9個百分點；新開工16億平米，同比增長21.7%，增幅回落2個百分點。
10月單月，房地產和住宅投資分別同比上升25%和27.5%，環比下降11.6%和13.4%；房地產和住宅新開工分別同比上升2.3%和下降1.3%，環比分別下降20.8%和22.2%。
10月投資和新開工環比下降符合預期，一方面隨調控深化銷量下降，開發商開始放緩新開工和拿地進度；另一方面保障房開工貢獻逐漸下降，9月底全國保障房開工率已經達到98%，10月這部份貢獻較之前會大幅減少，預計全年投資和新開工增速分別為29.4%和16%。年底是開發商制定下一年投資和開工計劃的時期，而此時行業整體資金和銷售都處於較差水平，投資和新開工計劃可能定在較低水平，此外明年的保障房計劃也下降20%，預計明年全年投資和新開工增速分別為17%和-9.7%。
10月銷售環比下降符合預期：
1-10月全國商品房銷售面積和銷售額分別為7.97億平米和4.38萬億元，同比增長10%和18.5%，增幅下降2.9和4.7個百分點。10月單月商品房銷售面積和銷售額分別為8364萬平米和4514億元，同比下降9.9%和11.1%，環比下降27%和25%。
10月銷售環比降幅較大與我們月初統計的重點城市情況相符，10月重點城市銷售面積同比下降39%，環比下降8%。從重點城市與全國銷售降幅的差距看，10月份三四線城市銷售環比降幅較多，房價的環比變化也支持這一判斷。因為10月商品房均價同比下降1.4%，環比上升2%，說明房價較高的一二線城市成交佔比提升。
自籌資金首次超過定金預收款合計值：
1-10月房地產開發資金來源6.84億元，同比增長20.2%，增幅下降2.5個百分點。1-10月國內貸款10552億元，同比增長1%；定金和預收款17520億元，同比增長25.6%；二者合計同比增長15.1%，佔資金來源比重41%，再創歷史新低。1-10月自籌資金28201億元，同比增長30.8%，佔資金來源比重41.2%，首次超過貸款與定金預收款合計值，說明信貸緊縮環境下企業只能更多依靠積累盈餘資金維持開發投資。
總體上1-10月資金來源與1-10月投資額比值為1.37，未到歷史最差的1.25水平。我們測算，2011年全年行業資金支出合計需74825億元，如果全年資金來源增速降至12%，或自籌等資金來源保持合理增長而銀行貸款與定金預收款合計增速降至8%，則全年房地產資金盈餘佔支出比重降至9.9%，接近08年最差水平，目前這兩項指標增幅距臨界點均有一定距離，短期行業系統性資金斷裂的風險較小。
投資建議
近期貨幣政策傳遞放鬆信號，只是對於地產而言較難直接受益，而目前行業銷售去化率處於下行趨勢中，地產股走勢較難超越市場。但目前地產股絕對和相對估值都已經處於歷史底部，優質公司具備一定防禦性，建議逢低增持高折價且業績鎖定率較高的公司，推薦保利地產、萬科、榮盛發展、雅戈爾、首開股份、華僑城和華業地產。