2011年10月13日，由觀點地產新媒體主辦的“2011城市觀點論壇文登行”在山東省文登市開幕，本次論壇主題為“走進國家戰略中的濱海養生之都”。
觀點地產網作為論壇官方網站，將對論壇進行獨家全程網絡圖文直播。
進入專題：2011城市觀點論壇文登行
下午2點，2011城市觀點論壇文登行正式開幕，以下論壇現場圖文直播。
主持人：親愛的各位來賓，大家好！歡迎大家來到2011城市觀點論壇文登行。城市觀點論壇是由觀點地產新媒體創立，並依託於中國房地產界最重要盛典“博鰲房地產論壇” 的著名房地產論壇。
自2005年啓動以來，城市觀點論壇走遍青島、南京、濟南、西安、三亞、大連、深圳、長沙、瀋陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、文登、無錫等全國眾多著名城市，讓中國房地產新的思想精髓席捲全國。
今天，城市觀點論壇邀請大家再一次走進山東文登，感受國家戰略中的“養生之都”的魅力與商機。
這是一個坐落在黃海之濱，昆嵛山之側，擁有稀缺海濱資源的宜居城市；這裏正努力推進城市化進程的快速發展，並蘊藏着無數的機會。
當前的房地產大環境下，旅遊地產興盛已成必然，也是房地產行業一個重要的發展方向，而文登則擁有着先天的優勢。
因此，我們今天這裏聚集了來自全國各地的開發企業，共同討論國家戰略中的濱海養生之都。我們希望，通過這次盛會，會可以使您聽到全新的理念，也可以使您發現一個最美麗和最有價值的文登。
最後，請允許我再一次代表本次論壇主辦方山東省文登市人民政府、觀點地產新媒體歡迎各位朋友的到來！
下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：建設部政策研究中心主任秦虹女士，文登市人民政府副市長譚遠國先生，北京三磊建築設計有限公司總建築師總裁張華先生，蘭德諮詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生，山東中原物業顧問有限公司董事總經理王鑫先生，觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤女士。
同樣我們也要感謝媒體朋友的支持，他們有中新社、文匯報、人民日報、人民論壇雜誌社、齊魯晚報、濟南時報。
本次論壇獲得眾多全國眾多實力房地產企業的參與和支持，我代表主辦方再一次感謝文登市委市政府以及所有的嘉賓和朋友們。
下面有請今天會議的致詞嘉賓為我們致詞，首先我們右傾文登市人民政府副市長譚遠國先生為我們致詞，有請。
譚遠國：尊敬的各位領導、各位來賓、女士們、先生們、朋友們，今天2011城市觀點論壇文登行活動在這裏隆重開幕了，我代表文登市人民政府對出席的各位朋友們表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。
文登市人民政府副市長譚遠國
近年來，文登以打造中國長壽之鄉、濱海養生之都為目標，大力拓展旅遊市場、生態養生、休閒養生等旅遊產品，取得了長足發展，正在成為海內外朋友們信賴的休閒度假養生目的地。
這裏擁有165公里的黃金海岸線，是最適宜人類居住的地方和養生長壽健康的福地。在今年國務院批覆的山東半島規劃中，文登的南海新區被規劃為三大海洋新區，隨着人才、資金、信息不斷發展，文登將成為富裕安定、人民和諧的濱海政治典範和國際知名的旅遊目的地。
文登行活動，旨在加強對外交流合作，全面展示文登優美的自然環境，獨特的自由優勢和濱海養生之都城市品牌的知名度、美譽度。同時，也吸引文登各產業部門進一步整合招商引資做出新的、更大的貢獻。
最後，祝2011城市觀點論壇行文登行活動圓滿成功，祝各位來賓在文登期間心情愉快，萬事如意，謝謝。
主持人：謝謝譚遠國市長，接下來我們有請觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤女士為我們致詞，有請。
陳詩濤：尊敬的譚市長、秦主任、各位領導、各位來賓：
觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤
城市觀點論壇在當下房地產處於一個盤桓調整的時期之際第二次走進文登，並邀請到全國各地的開發企業、投資機構來實地考察，我想這正是文登的魅力所在，正如我們本次論壇的主題一樣：走進國家戰略中的濱海養生之都。
大家在這裏欣賞到了文登獨特的美好資源，對於土地規劃與城市建設有全新的瞭解，接下來的半天時間裏將盡情暢談文登及中國當下欣欣向榮的城市建設，分析文登養生與旅遊地產的現狀與未來，我們都相信中國地產與城市未來將在三四線城市，我們更祝願文登這座魅力之城將有一個長期可持續發展的健康新未來！
預祝論壇圓滿成功！
謝謝大家！
主持人：好的，咱們嘉賓致詞就到這裏。接下來我們將進行論壇的議程。
2011城市觀點論壇文登行的主題是“走進國家戰略中的濱海養生之都”。我們今天邀請到的演講嘉賓有：建設部政策研究中心主任秦虹女士，北京三磊建築設計有限公司總建築師張華先生，蘭德諮詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生，山東中原物業顧問有限公司董事總經理王鑫先生。
首先進行今天論壇的第一場主題演講，有請演講嘉賓建設部政策研究中心主任秦虹女士。她的演講題目是《改變的策略，旅遊地未來十年》。秦虹女士，您的演講時間為25分鐘。有請。
秦虹：大家下午好，非常感謝文登市政府和觀點地產新媒體對我的邀請，我再次有機會和大家交流一下有關房地產的問題。
建設部政策研究中心主任秦虹
應該說關於當前房地產市場的發展，大家都很關注，為什麼關注？我覺得中國房地產目前正在處於一個轉折的時期，因為我們剛剛過去的十年，應該說是房地產業快速發展的黃金十年。
大家想一想，2010年全國商品住房的銷售額是2000年的十倍，開發企業的融資額是十年前的十倍，一年等於過去十年的規模。所以房地產市場快速的增長，在過去的十年得益於我們非常良好的外部環境。一個是中國經濟高速增長，應該說過去十年是中國經濟增長最快的時期，質量最好的一段時間.
我們過去十年有六年GDP增長速度在10%以上，有三年在9%以上，只有一年的GDP增長速度8%。這麼高的經濟增長速度上，在我們中國經濟增長髮展史上是沒有的。中國經濟增長直接帶來財富增加，我們對收入的提高，對房地產業的一個投資和消費的需求影響是非常的大。
因為住房就是一個家庭最大的財產，如果沒有錢，我們不可能支撐這樣一個產業的購置，這是第一個，經濟增長這個大好的環境，為房地產業發展創造了良好的機遇。
第二個，制度紅利在過去十年釋放的非常充分。中國建國六十多年，有五十年裏面是計劃分房時代，我們住房制度改革一下釋放人民在自由市場上選擇住房的機會，所以住房市場快速增長，制度給我們帶來紅利。
第三個原因，過去十年中國的城鎮化，中國這些年來增長速度最快最有質量的十年。實際上，過去的十年，中國實際的城鎮化速度比我們想像的要快，我們怎麼知道比我們想像的快？去年年底，中國做了第六次人口普查，我們第六次人口普查的結果告訴我們，中國的城鎮化率到去年年底已經達到49.68%。因為我們按照國家統計局每年給我們統計的數據結果，我們去年年底中國的城鎮化率是47.6%。實際上，中國的城鎮化率不是47.6%，人口普查的結果告訴我們是49.68%。我們原來預計在“十二五”末的時候，中國的城市化是50%，城鄉人口各一半。實際上中國城鄉人口格局各一半的格局在十二五初，今年就實現了。城市化的快速增長，對房地產的確是有了很大的推動作用，大量的人進到城市裏來，要工作、居住，需要各種各樣的工作和生活的條件，對房地產帶來很大的需求。
農民到城市裏來，能支撐住嗎？房地產有多大的貢獻，我們注意到，不僅僅是農民到城市裏來工作、居住這一件事情，伴隨着城鎮化的進程，實際上，我們這幾年來伴隨着大中小城市之間的人口流動，小城市人到大城市去，大城市人到省會去，省會人到一線城市去，這樣一個定居和流動的過程，規模是非常的大，這個過程和城鎮化的過程是同步進行的，這個因素也是房地產業發展的一個必不可少的支撐因素。
第四個因素，就是我們過去十年，中國整體上貨幣環境是比較寬裕的。我們多數年份是一個富裕的情況下。中國，特別是2009年之後，這兩年貨幣增發的速度特別得快，2009年我們為了保增長，一年發了三年的錢，也就是貨幣寬鬆一下刺激了價格上的上漲，也帶來了房地產快速價格成交量的猛漲。
過去十年，為什麼說我們現在正在處在房地產處於一個轉折時期，我覺得，我們未來十年，中國房地產業不具備前十年發展的四大環境。一個環境不具備了，大家想一想，您還認為今後的十年，中國經濟的增長速度還會有六年10%以上的速度、三年9%以上的速度增加嗎？不太可能的。“十二五”確定了整個國家增長速度是7%。雖然今年我們有望實現經濟增長速度是9%的速度，但是國家在主動的調整經濟增長的速度，所以我們在高經濟增長的速度下所帶來的這種經濟的繁榮情況下，我們今後的十年可能不太具備，這是第一點。
第二點，我們住房制度改革所釋放的制度紅利雖然還在釋放。比如說現在仍然有很多人需要改善性住房，住在過去房改房子裏面，但是過去十年改善程度已經非常大了。剩下的主要是靠我們的一些新增的年輕人的剛性需求，新到城市裏來定居的剛性需求，而不是過去住房改、換房，也存在不是沒有了，但是那個在過去十年已經釋放很多了，社會紅利不存在紅利的繼續放大。
第三點，我們現在的城鎮化我們還有空間，至少還有二十個點的空間，但是今後的城鎮化的空間最有質量，最有活力，年輕力壯，富有創造能力，最有創新能力的年輕人大部分進城了，我們看現在的農村、婦女、老人、小孩空城農村現象非常嚴重，下一步的城鎮化會不會還會進城，一定還會進程，但是最年輕勞動力的進城的速度我覺得會下降。
另外貨幣增長，我們可以判斷，今後的十年，中國不可能再持續的超發貨幣來製造一些非常非常寬鬆的貨幣環境，這是也不可替代的，中國的貨幣政策逐步要回歸一個正常化、中國的人均收入是美國的十分之一，中國的貨幣發行量超過了美國，你覺得這種持續性也是非常難以持續的，所以我們說中國的房地產目前正處於一個轉型時期。
所以，我們房地產對企業來講，轉型也是個必然的選擇，我們形勢變了，外圍環境變了，開發企業的轉型也是一個必然的選擇。開發企業轉型向哪裏轉？我覺得開發企業轉型除了原有的開發住宅產品結構的升級，產品的升級換代，提高產品的本身的適應性以外，我們向更廣闊的一些房地產領域深度的開發和我們的一個投資和市場的挖掘確實是非常關鍵。
我們剛才說過去十年房地產發展，其實發展速度最快，支撐着市場主要的推動力還是住宅物業。現在開發物業開始主動的轉型，大家說這個選擇是暫時性，國家現在在住房市場上限購，調控政策，所以我們才選擇其他的非住宅領域。但是我覺得，這個選擇不是一個暫時性的，就是一個長遠的發展的，那方面的空間還是比較大。
大家都說，我們今後的發展方向是旅遊地產，未來旅遊產業的發展是個什麼樣的格局？總體上來講，我們今後旅遊發展，是我們國家在大力推動消費產業發展一個核心內容，這是一個非常確定的問題，沒有存在含糊疑問的問題。大家知道，關於“十二五”的發展，國家的發展規劃已經公佈了，國家制定的“十二五”發展規劃，國家“十二五”發展規劃脈絡實際上是非常清晰。怎麼個清晰法？
第一，堅持科學發展觀，總書記提出來的。怎麼堅持科學發展觀？就是要加快經濟發展方式的轉變，因為過去發展方式不可持續了，怎麼加快經濟發展方式的轉變，核心問題和主攻方向是經濟結構的戰略性調整。
經濟結構的戰略性調整不是指的我們過去第一產業、第二產業、第三產業的調整，主要是指的消費國內內需和外需結構的調整。也就是說“十二五”規劃希望通過發展擴大內需啓動國內的消費來帶動中國經濟的發展，把中國打造成世界最大的消費市場，這樣中國的經濟發展才不看外國人的臉色，我們有自身內升的動力，這樣的條件我們實際上還是具備的。
中國的旅遊在內的服務業，和我們經濟發展水平相比還是非常的滯後。我們的消費潛力非常大，別看我們現在中國人有錢了，富裕的人多了，但是能夠滿足這些收入水平提高之後，它的消費服務型的品種我們還是非常欠缺，包括商品，包括我們的服務都非常的欠缺，我們還遠遠不夠。所以從發展趨勢上來說，我們旅遊產業是我們“十二五”規劃大力發展的國內消費是一個非常重要的環節，非常重要的一個領域，這是確定無疑的事情。
其次，中國消費旅遊市場應該是非常的龐大，大家如果注意到一個數字，上海的世博會。上海的世博會一共開了184天，184天吸引了多少人來參觀？吸引了7300萬人，一共淨盈利10.億。全世界開了這麼多世博會，沒有一個國家的世博會開成像中國這樣一個旅遊的世博會，我們的世博會變成一個旅遊產品了，各個單位組織，家庭扶老攜幼大家當成旅遊項目去參觀。所以我們184天淨收益10.5億，帶動了7300萬人龐大的世博會變成了一個以旅遊為主題消費的一個場所，一次機會。我們覺得中國現在人們在消費結構升級之後，收入提高之後，這樣一個需求帶動的下，我覺得我們服務的產品，所能滿足消費需求的一些場所還遠遠不夠。
第三點，發展旅遊業的確是我們中小城市實現跨越式發展，實現有特色發展，實現比較優勢發展，實現優化利用資源發展的一個必然選擇。中小城市在住宅領域裏，房地產住宅領域空間非常小。別看中國現在大城市限購成交量下降了，但是我們的非限購城市中小城市成交量怎麼還很好，這個持續是有限的。中國人口流動是網上流動的，小城市到大城市，中城市到大城市，人口向上流動，我們很多中國城市人口是進流出的。
一般的住宅物業空間是非常有限，可能是在短暫的幾年時間裏面有機會、有增長，但是再往上有很難，就不可能像大城市一樣，有非常活躍的二手房市場，有非常繁榮的租賃市場，不存在。所以，我覺得在中小城市房地產業的發展走特色，走優化利用資源是最根本的一個出路。你是不要把外邊的人吸引過來，不可能在定居，但是會在你這裏消費、旅遊、體驗、休閒，每年能夠吸引這些人，我覺得這是很好的服務業。所以我們說，從三個角度說，一個是國家十二五大的發展，第二，中國人民消費…趨勢。中小城市恰恰是我們很多旅遊型的資源都在中小城市相對來說還是比較豐富的，我們的挖掘還是很不夠。發展旅遊業，特別是中小城市，也有很大的風險、挑戰，這是我認為的。
旅遊開發發展，目前來說，我們大家認識到這一點，投資也關注到這一個領域，但是現在有一點出現一鬨而上的跡象。大家看一看，我最近一兩個月跑了幾個大，在長白山萬達前頭搞了世界的化學度假的基地，在大連金石灘也搞一個非常大的，各個地方都是休閒旅遊，度假一些旅遊項目。但是，我們說有沒有需求，值不值得發展，他們聽了好像都非常好，但是我覺得旅遊地產能否取得成功不在於地產，關鍵在於旅遊，旅遊業的發展，才能為我們旅遊地產帶來機會。
所以，這就對當地的旅遊規劃，旅遊產業的定位，旅遊產業的扶持就非常關鍵。離開旅遊業，離開服務業、離開商業我們再去打造商業地產、旅遊地產風險就比較大，確實風險比較大，這需要我們很多的配套，一個是地方政府整體長遠的規劃。第二，如何把開發和保護旅遊資源相結合。第三，如何把產業的特色和旅遊產品的多樣性進行有機的結合。還有關鍵是我們的旅遊的服務本身如何能夠提高。我們經常到一個旅遊城市，下了出租車一片混亂，這個人來拉你坐車，那個人拉你坐車，誰敢坐你的出租車，那種旅遊城市打造旅遊環境都是不可能的，我們的旅遊服務業本身也制約着我們的地產是否在旅遊方面能夠得到發展。取決於商業低產在於旅遊業，這是我們需要認真思考的。
我們文登也是我的老家，我對文登還是很有感情的。因為我覺得這個地方，首先它得益於我們山東本土的這種非常純樸，非常講誠信，以及人們非常具有傳統文化的民俗文風，這個地方大家來了以後會感覺非常舒服。第二個，我覺得我們文登的資源開發的比較晚，資源保護比較豐富，比較好。但是怎麼把這塊寶地做好，實際上需要政府和企業共同努力策劃，而且要有長遠的眼光，這個非常關鍵。
總而言之，我是覺得我們中國的服務業，包括旅遊在的服務業大有前景，我們怎麼能夠讓中國人不到國外去消費、購物、旅遊，而首先享受國內的大市場，這個是我們在打造服務業的時候，我們需要最關鍵的一個方面。我們現在相應的服務支撐是不夠的，產業發展的層級是不能夠滿足這個需求的。所以我覺得這個時候，在這個階段優秀的一些開發企業和這些政府高瞻遠矚的規劃就非常的關鍵。
我最後再說一點，關於房產的形式和政策，當前的房產形式和政策，說政策會不會轉向，你現在調控，到了今天是不是會出現一些大的變化，我總的看，當前的住宅市場的發展，政府在住房市場上要去投資化，這個決心是非常的大，是不會輕易改變的。當前影響房地產市場的是兩類政策，第一類政策是專門針對房地產市場的政策，限貸、限購、限價。第二類是日益偏緊的貨幣政策，現在這兩類政策從目前來看，都不存在轉向的條件。
第一，我們大家說現在房產市場上觀望情緒很重，大城市成交量明顯下降，價格也開始跳水了，也開始講價了。但是跟大家說，今年一到八月份，全國總的商品住房的消費需求達到了13%，比去年8%的速度還要高。今年我們一到八月份，全國商品住房的銷售額增長了24%。雖然結構性有些調整，但是全國總的數字增長還是非常的高。所以市場上雖然有一些局部的調整，但是沒有形成一致性的趨勢性的變化，當沒有市場形成一致性趨勢性的變化的時候，政策的轉向是不太可能的，我個人認為是不太可能的。中國房地產曾經有過幾次一致性的趨勢性的轉化。
2008年，全國趨勢性的一致性下跌，但是中國目前的房地產是一致結構性調整，有的城市成交量下降，有的城市成交量漲得還非常高，有的城市裏面有的項目調整了，價格下跌了，有的項目價格還在上漲，並沒有形成一致性的，有些企業資金非常困難，被堅定資金量非常緊張，不得不去高成本融資，但是還有相當一部分企業，手中資金非常的充裕，他們一點都不缺錢。
所以房地產市場目前的格局不可能影響房地產調控政策的轉向，我們看到貨幣政策，目前市場上流動性依然充裕。一個是銀行間的利率現在處於一個下降的趨勢，目前已經開始出現下降，說明了總體的財政部缺。
第二，我們八月份，銀行信貸超出了大家的預期，銀行信貸還有所上漲，銀行表外業務增長速度更快，所以整體全國社會並不是很缺乏資金。所以我們說目前貨幣政策的轉向調整也不太可能，也不具備外部的條件。所以在這樣的情況下，我覺得我們房地產企業看清楚我們當前的市場環境，客觀的市場環境變化，和我們今後政策的一個走勢的變化是非常的關鍵，這樣才能確定好我們自身的企業發展的戰略定位，才能夠對企業的長遠發展做好預先的，或者是提前的一些準備。
以上有關情況和大家做一些交流，我個人的思考看法僅供大家參考，謝謝大家。
主持人：好，謝謝秦虹女士的精彩演講。下面有請大家欣賞文化城市宣傳片，通過這15分鐘的宣傳片，瞭解一下文登的精華。
（宣傳片）
主持人：文登市與清華大學規劃研究院等過個戰略合作伙伴一起挖掘提煉，將文登市的城市品牌，定位為中國長壽之鄉，濱海養生之都，並制訂了戰略發展規劃，並打造了養生之都，列入文登市“十二五”規劃進行重點實施，近年文登進入國家戰略，山東半島藍色經濟區的重點發展區域，這為文登養生之都的打造又提出了新的要求。文登市又聘請深圳雷傲公司制定了行動規劃。確定“十二五”中，文登市養生之都戰略應該做些什麼，做哪些重點工程，接下來就請雷奧車城市規劃設計諮詢有限公司總共…做行動規劃，不過蔣由於特殊原因不能來到現場，下面我們通過視頻和各位手中的資料進行了解。
主持人：以上就是文登市朝陽產業文化概述，因為是初步方案，或者有不完善的地方，或者更好的建議請各位提正。更有利於養生之都的打造，再次非常感謝，接下來，有請文登市南海新區管委會副主任王喜東先生。
王喜東：尊敬的各位領導，各位來賓下午好。首先代表文登市南海新區管委會對各位參加2011城市觀點論壇文登行表示熱烈歡迎，對長期以來關心支持南海新區建設的各位朋友表示衷心的感謝。下面我把國家重點建設的南海新區介紹給大家，給大家提供一個新的發展的地方，長壽的地方，跨越發展的地方。
文登市南海新區管委會副主任王喜東
今年是“十二五”開局的第一年，2011年1月，國務院頒發的第一個國家戰略規劃就是山東半島南海經濟區的發展規劃，在這個戰略規劃中重點發展區域就是三個海洋經濟區，其中有青島的西海岸、濰坊濱區，再就是威海南海新區。先已投入50多個億進行基礎設施，配套建設，如水、電等配套設施基本完備，學校、高檔醫院統一使用，正在建設的南海新港正在投以運營。遠期建設的30億噸大港，構建起了連通城區和南海的大海岸蘭，啓動了疏港鐵路的規劃建設，形成了完善的產業承載能力，在此基礎上，南海新區東部以港口為依託發展68平方公里的林崗產業去，重點發展海洋新能源，海洋先進設備製造，海洋生物製藥等六大海洋建設。着重建設南海新區，科技城，南海新醫藥科技城，目的已有11家，中國五百強企業上市公司，50多個投資過億元的藍色高端產業項目落地開工。西部以12公里金色沙灘，萬畝松林以及濱海，濱河及三項生態，以管帶為依託建設92平方公里的旅遊度假區，落地了很多大型企業集團，養生指明品牌，比如說卓達集團創建的…，確定養老社區，中國建設的江南城，江北第一個江南水鄉。所有這40多個度假項目均為水系環繞，品位高端，風格迥異，極大提高了南海新區的整體生活環境和生活瓶頸。在此生活能夠全身地勇於碧水藍天森林沙灘中，可以說生活在陽光下，躺在…中。
南海新區預計期望壽命80歲，是沿海發達區唯一的長壽之鄉。去年，一位老太太，她跟這位領導說，最近得了一個怪病，就是不死的怪病，能活到一百多歲。南海為什麼喜歡養生度假。第一，這裏有一個好的氣候，溫潤宜人，適合定居，地區50度，北緯30度，屬溫帶海洋氣候，二十四個節氣分明於此，中國二十四個節氣發源於此，以前很多大城市只有冬天和夏天，南海有春夏秋冬四個季節，春秋季節尤其漫長，冬天氣候零度左右，夏天氣候25度左右。從中醫、西醫角度來講，這種氣候最有利於健康長壽，這裏冬天有很好設計，最適合夏季避暑，四季養生。
第二，這裏有座名山、昆嵛山山，是道教發源於，有“仙山之祖”的美譽，去年山東半島地區遇到了百年不遇的罕見冰雪地和沿海、渤海、黃海北部海面幾乎完全封凍，文登南海海面則沒有出現冰凍，這關鍵在於昆嵛山阻隔了北部的寒冷和地氣。同時大海恆溫的調節作用使南海晝夜溫差極少。每當其他地區飽受嚴寒時，南海地區有少量降溫，是真正意義上的東部嚴寒。
這裏有金色的海岸、陽光、沙灘、海浪、松濤，周邊有156平方公里的海岸線，蜿蜒取景，坡平水淺，是一條中國北方唯一可於三亞相媲美的沙灘，鬱鬱蔥蔥，被稱為“天然氧吧”。在這樣的環境里居住不長壽都難。
第四，這裏有5處高品質的溫泉、養生康料，富含納、鈣平均水文在52度到73度，並能治療多中疾病，尤其是對神經消化，皮膚病療養，療效明顯，在當地人人基本上都泡溫泉，並且價格實惠，女人泡溫泉能泡出滑嫩的肌膚。
第五，這裏有一份深厚的文化底蘊，文登是千年古縣，距今1400多年的歷史，史學文化源遠流長，道家文化法院與此，李龍王誕生於此，還有紅色文化，為共產黨培養了120多位將軍。
最後，這裏有着堅強的發展後盾，國家戰略，政策支持。威海、文登舉全市之力發展南海，按照現代化、國務院、生態化的副中心城區的整體定位進行造，良好的資源加上高效的服務，天時地利人和，必能聚集到更多的項目、資金、人才更各類經濟要素，將會成為越來越多目光關注焦點。
在座的各位有的可能錯過了深圳開發，有的可能錯過了浦東開發，現在一定不能錯過藍色經濟區的開發，一定不能錯過文登南海新區的開發，該出手時就出手，只要有規模好，拉動大的工業項目、旅遊項目、服務項目咱們都可以談。
不過前提必須是環保無污染，南海新區將建成一座生態之城節能之城、環保之城；在各類政策上，可以意識意義，原始股優惠，
好客山東，養生文登。旅遊觀光，養生安居，投資置業共同發展，我們靜候各位老總光臨，謝謝大家。
主持人：下面我們再來了解和關注山東文登一些非常優質的房地產項目，有請文登市人民畢建超先生演講文登市房地產項目推介。有請。
畢建超：各位嘉賓今天來主要是解決兩個問題，第一是為什麼要投資開發建設，都可以在哪些區域開發建設，為什麼來文登投資開發建設，大家剛才也通過宣傳片還有一些PPT包括南海新區的領導的介紹，相信大家都比較瞭解。下面我簡單介紹一下到文登開發哪些項目。
文登市國土資源局土地開發運營辦公室主任畢建超
開發項目以前我簡單說一下，為什麼還要來文登開發。
第一，有兩個概念，現在國家政府也在轉形勢調結構，在座的開發商在轉形過程中，不光要關心一二線城市，也要關心三四線城市，特別像文登，中國百強開發商已經有很多進入文登了，相信在座的開發商今天上午也參觀到，明天應該也還有些可以上城市新區觀摩一下。包括新的大型開發商，通過此能帶動大家能儘早地進入文登。
第二，國家有一個概念叫限購。限購房產，但是我們限購也是選擇，大家說樓房選擇購房人，我們政府限購是選擇開發商，不是說所有的開發商想來就能來。必須要有一些大的開發商，或者是有先進理念，或者是適合文登的開發商才能進入到文登，並且符合文登的養生之都的概念。
下面我就簡單介紹一些咱的哪些項目，前面因為都介紹過，我就簡單跳過。
咱主要是文登濱海養生之都的戰略，有兩年的機動期，有十年的成熟期。它是通過十年，分三個階段進行一個分段開發。下面我介紹一下，目前我們城市文化商務區，現在是一個服務業務的建設區，相信明天大家咱都可以到現場觀摩到這些景象。目前，我們文化商務區房產開發項目基本上目前是飽和，目前我們正在進行儲備，前期的策劃，應該在明年、後年市場進行投放。咱可以明天，各位嘉賓去考察一下。
咱主要是今天南海大家也都去看了，現在目前南海在控制性的開發，目前推廣的地塊只有一個五百畝的地塊，今天咱們看的項目寶安區的地塊，距離南海中學很近，還有一個億元離金灘只有五百米，容積率是1.2，現在每畝是80萬，樓面積是一千萬，它的土地現狀是比較平整，達到標準，可以直接進行開發。包括咱周邊競品寶安江南城的價格，別墅、花園洋房高端的都在一萬以上，在它旁邊，價格肯定也會比它高很多。經過我們前期的一個投資，可行性簡單的分析，樓面六千元的銷售價格來算，保守估計，所得稅後的利潤率在1.8%。第二，咱今天提到的南湖地塊，主要是南海利用打造一個五百畝的南湖CBD商業中心區，周邊主要是一些商業，外加一些旅遊、度假、休閒產業。目前想尋求一些好的商業、休閒配套，目前政府投資兩個億進行南海南湖項目的打造周邊環境。目前只是沒有完全對外推廣，主要是看有意向的客戶可以單獨找領導洽談。
昆嵛山的項目，目前昆嵛山規劃已經報批完成，也正在進入一個前期的打造。目前，裏面還有一些進行基礎性配套的項目正在招商，昆嵛山是咱膠東的最高山，也是全真派的發祥地。
聖經山在五源湖旁邊，目前指標是7.5左右的，離海爾溫泉不到五公里，可以進行酒店度假的項目，山林養生的度假產品。
我再重點介紹一下黿山湖，咱現在住的天沐旁邊的湖。目的在鹽湖周邊，現在我們正在進行簡單的規劃，前期的探討，目前項目總面積在約六千畝，其中水面差不多有兩千多畝。目前以有的用水質標有五百畝，後期指標也差不多在五百畝，其他指標每年解決一部分。該項目距文東城區只有11公里，距南海地區也只有12公里，深海路交通比較方便，到機場、鐵路，或者到前面港口交通十分發達。
該地塊是北高南低，東西也有兩個高地，總體的高地起伏比較適合於高端的產業開發，這是它的一個水系，咱可以看到旁邊的路，加水系不僅有原來的水道204，現在高端的打造，交通比較方便。目前的功能定位主要是以水庫的景觀跟生態為核心，生態農業、森林氧吧、商務會議、主題休閒公園等度假，複合型城郊旅遊度假區。商務會議、旅遊地產，它的主要是這幾個功能分區。溫泉西域作為核心，不但有溫泉洗浴。商務會議可以引進一些高端的年會，高端會可以進來，再加上旅遊會場加上效益的平衡。
目前主要功能是五大主題佈局。第一，濱海度假板塊，位置比較優越，交通便利，地勢平緩。溫泉養生板塊，結合天沐溫泉結合一些魚塘水面的板塊。山地運動板塊，擴地進行體育運動的項目，生態體育，現在新農村建設果林，還有水產這一塊的建設。商務休閒板塊，它主要建在大面積坡項的比較不錯的位置。這是五個區域大體的意向圖。
這個規劃不是太完善，只是做一個意向性，給大家有一個參考的作用，能想到周邊區域是個什麼樣的情況，包括山地這一塊，這是濱水地區的度假圖，這是體育運動圖，這是森林氧吧生態農業區，還有商務休閒區的。總體，文登目前大體有這幾個不錯的項目，當然還有更好的，還有需要各位嘉賓去關注開發，我們去年出去推廣文登的時候，提出了方向要比努力更重要，各位開發商嘉賓首先定好自己的方向，如果方向定錯，再怎麼努力也不太可能。希望大家盡最大的能力關注藍色經濟的國家戰略，養生之都的寶貴經驗，抓緊時間儘可能到文登進行投資開發建設，謝謝大家。（掌聲）
主持人：好的，通過文登城市宣傳片，文登朝陽產業行動規劃概述，南海新區的推介，以及房地產項目推介，我們可以看到，隨着國家戰略的推介迅速發展，文登市擁有着越來越多和越來越好的房地產發展機遇，接下來我們繼續今天論壇的第二場主題演講。下面我們請出今天第二場演講的嘉賓。北京三磊建築設計有限公司總建築師總裁張華先生，他的演講題目是《文登濱海旅遊城市的個性塑造》。張華先生您的演講時間為15分鐘。有請。
張華：尊敬的譚市長、秦主任，各位同行嘉賓大家下午好。我想大家都已經比較累了，前面內容相當的多，相當的飽滿。其實我對文登不怎麼了解，這是實在話。受觀點地產新媒體的邀請，有幸和大家在這裏做一個交流，事先我們也做了一點功課，前面各位都已經把文登的情況做一個介紹了，我對這兒也加深了了解。
北京三磊建築設計有限公司總建築師、總裁張華
塑造濱海養生之都，說一千道一萬，最後都得落實到建築的層面上，如果只是一個自然環境，可能帶來的經濟效益是不夠大。但是，一旦要建設，我們實際上是冒着風險，因為它不僅僅是一個住宅區，把人住進去就完事了，這裏面是養生之都。因為一般的人選擇一個城市居住，可能是被迫的，比如說我選擇北京，可能因為那兒做設計比較好，有的人選擇一個地方是源於他出生在這個地方。但是要選擇一個旅遊目的地，就完全取決於這個地方對我有多大的吸引力。吸引力當然包含了自然的因素、不可或缺自然的資源、美景。咱們這還有沿海地區非常少的資源——溫泉。但是這個還不是很夠，咱們現在要打造養生之都幾百平方公里的建設量，同時還有各種各樣的產業，所以養生之都實際上是跟人發生了很大的關係。所有的規劃設計一定是要以人為本，一定是衝着人的需求來出發，才能真正達到我們養生之都的目標。所以，我有些案例想跟大家一下，其實這些應該在規劃之前就應該說，現在可能晚了，但是我覺得不晚，因為塑造個性，永遠是我們塑造旅遊地產的一個最中心的話題。
我們看文登的區位優勢，剛才已經講了，如果我們把韓國、日本也劃到這個圈裏頭的話，它正好再一個五百公里範圍內幾何的位置。具有區域的優勢，同時這個地方四通八達，可選擇、飛機、道路交通、海港，這也是為數不多的好地方，它的客觀條件。同時，剛才也講了，以千年傳承的文化、道家文化，同時文登學，跟咱們的地名相關聯的，歷史的厚蘊。但是這只是傳說，所以需要建築的東西，把這些傳說文化變成看得見、摸得着的東西，這些又是我們要面臨的建設的課題。同時在這個地方可以登山望靜海的一個條件，溫泉。同時我們現在有藍色經濟實踐區，剛才推薦新的濱海特區。
接下來，我看到我們招商手冊，那個封面也是把文登跟同緯度的幾個城市做了一些比較，雅典這些，我也選了一個，我選了一個地中海海灣區，波斯灣的，還有東亞的，北美的，東海岸、西海岸，在我們同緯度的城市裏面，看看它們的一些城市是什麼樣的，為什麼這些地方那麼吸引人去。
先說一個大家有可能比較陌生的，以色列海法。我昨天剛從這兒回來，沒去過以色列的不知道這個地方有多麼美好，一看到這個地方確實是比我們想像的要好。以色列有三個著名的城市，耶路撒冷、特拉維夫、海法。他們說這特拉維夫是起道的地方，三到宗教的發祥地。耶路撒冷是玩的地方，號稱是不夜城，宗教氣氛特別淡薄。海法是居住的地方，用他們的英文就是特別押韻plare、play、stay就是悠閒養生，大家願意在這個地方停留下來，有山丘，同時又很多的文化，同時是很安靜的地方，也有它的海港，這是它的谷狗的平面圖。在這些地方還有它的老城，也有現代創造的奇蹟，2000年才建完，並且列入世界文化遺產的巴哈伊的巨大產業。有一個十幾公里的軸線，這些東西都給這個城市增添了很多的文化上的品格，同時這個城市很細膩，我跟我們中國快速發展的城市來比。實際上海法原來是英國託管的，我們的深圳建設了三十年，海法差不多從以色列建國也建設了這麼多年，我對比這兩個城市會發現很多一致的地方和不一致的地方。因為今天我的時間有限，我以後可以跟大家多分享，但是我最大的感覺不同是這個城市特別適於人，它的尺度適宜人，街道不寬但是街道很密，道路是隨着地形走的。當然我們現在的大規劃也做完了，但是我們別忘了還有二級的開發設計，我們的開發商很有錢的話，買這麼大一塊地，可以在這個局部裏面做更細膩的研究，使它更適於人的居住。
還有以色列的埃拉特港，從這個平面上看，一半是居住區，一半是酒店區，中間一個特別長的地方是飛機的跑道。因為這樣最方便一落下來就住酒店、旅遊，前面就是沙灘，把酒店區和住宅區由飛機跑道就分開了。這個建築並不是我們所崇尚的高樓大廈，就是越高越好。因為我們最近在青島新區做一些設計，其實地方很大，但是讓我們蓋很高的樓，我認為應該是跟這個環境、土地相關聯的。所以他們酒店的天街線都是互相退讓，你旁邊蓋個酒店是這樣的，我旁邊蓋個酒店是呼應上的，我們的規劃是好的，但是往下城市設計是非常重要，城市設計是把我們的二維的東西變成三維的東西，這個確實需要我們的政府來主導，只有政府一級開發控制住整個城市面貌。其他大家都比較熟悉了，就是水上城市——威尼斯。每一個城市都有很鮮明的讓人記住的鮮明的主題特色。還有西班牙的瓦倫西亞，都是跟我們要建設的差不多的城市的尺度。所以這個城市你就看出它是既老又新，中間的歷史，左邊的新的科學院是非常現代的東西，最著名的就是它的F1賽事，城市的汽車，城市的賽道。新加坡也是城市賽道，這些城市賽道就為這個城市增加的旅遊的話題，增加了很多的城市亮點。我特別推介剛才那個領導說的話“我們需要有品質的開發商，方向得找對了，光有錢還沒有用。”，一定要在統一的構思下面找到這樣的一些事件、主題。還包括像戛納，以電影節來著稱的，電影節和這個城市緊密地聯繫在一起。尼斯的黃金海岸，它有它的狂歡節。還有多哈，多哈有很多的人工島，我知道我們這個項目也有一些田海，一些人工島，這些人工的島嶼也增加了很多的城市趣味性。韓國的西歸浦市。但是我放的這些，都會發現有一個共同點，他們除了海之外，海後邊有很多別的，像這個有太極熊博物館，瀑布等。我們這個也是海後邊有溫泉、道教文化，這個必須把它捏成一個整體，捏成一個完完整整的整體。這個是島鏈兵庫神戶，這個規劃的特點，形成一系列的人工島鏈，這樣的好處是臨水面特別多，實際上我們覺得內陸的開發商，如果選擇到文登這兒，特別選擇南海區的話，我估計他們最喜歡的就是臨水的，所以這個規劃變得非常重要。也就是說，怎麼能夠把這個臨水面的土地最大化，提升土地的價值，同時跟我們養生之都臨水背山形成了一個很好的機理。
兵庫神戶後面也有很多，像草原、假山，神戶中華街肯定沒有很多年。近鄰青島市。
所以我們大概總結了八條經驗。濱海港口是城市公共活動的中心，因為你有這個海又是休閒之都。我說的不是工業港口，工業港口應該在邊邊的地方，但是說生活的港口，包括渡人的，或者是遊艇的，這樣的碼頭一定是這個城市的活動中心，這個是多哈港灣，這個是瓦倫西亞的港灘，在港口的中心點形成了，這個是戛納的港灣，以遊輪為主，是它城市的核心重點所在，也是城市公共空間重點打造的區域。
海岸線不同的形式也帶來了不同的城市風貌，有各種各項的。像美國聖迭戈的，有一個倒在中間形成了雙面的臨海面，兵庫剛才講是幾何島面，這是聖地哥的城市街景，海邊的景岸。這是兵庫神戶人工島鏈的夜景。
第三個經驗，功能的混合為濱海城市注入活力。在城市裏邊要多樣化，避免單一的功能。多樣化，會使城市活動和空間更加的豐富。多樣化包含了很多的城市公共措施和城市開放空間的多樣性。很鮮明的例子，都是非常多樣性。
再一個，自然與城市相融合，一定跟養生之都必備的特點，我們的建築，我們的街道，要跟自然融為一體，跟自然，就是你中有我，我中有你。包括人工的自然，同時舉辦一些重大的文化時節，文化的節事，能夠成就一個城市的名片，增加這個城市的關注度。比如說，我們濱海養生之都，通過國際會議，甚至於招工業產品，比如招生產養生產生這一類的公司，比如旅遊度假的人到你這個地方來，以養生為目的的度假，一定會買你這方面養生的產品，即便養生的產品材料不是你這兒的，是在你這生產的，他也會為了圖便宜在你這兒買，所以這個是整個鏈條串聯起來的一個整體的事。
剛才講了F1的賽事，還有城市軸線與大海整體的對話，這個城市規劃裏面，這個方面也很強調的。再一個，就是小街坊和宜人的尺度，不管它是幾何的還是自由的，還是辦幾何自由的，街道都是很窄很密的。我知道中國一座居住區都喜歡做很大，把圍牆一封，別人不許進，當然物業管理好像是方便，但是這個都不是一個旅遊目的地城市應該必備的素質，實際上生活街道生活本身也是一個觀光的重點。如果我們說有一個十年的宏偉計劃的話，我是建議要有一個雄心，把城市的尺度降下來。這是多哈的步行街。
濱海開放的城市空間和城市肌理對比也很明顯，這裏邊黑的部分是建房子，白的部分是公共空間，所以可以看到我們濱海的部分有很多開放的不建房的公共空間會聚人氣，增加城市的活力。我們可以上下對比一下，瓦倫西亞，城市裏邊和濱海兩個片區的城市建築的密度，這個是尼斯濱海城市裏面的城市密度，裏面有很多開放空間。
所以，他山之石可以作為我們的借鑑。我覺得作為養生之都，當我們落實到城市設計和建築這個層面的時候，一定要注意自然與城市相融合，建設山海文登，藉助慶典和策劃一些活動。當然我們今天的論壇也是活動之一，媒體宣傳慢慢增加了這個地方的知名度。混合功能的開發濱海的功能設計，打造文登濱海觀光特色獨特的景點，挖掘我們原有的文化，把它用建築的方法固化下來。
所以我們簡單地做了一下這個圖，藍色下邊是我們藍海的藍色區，中部是我們的養生山區，應該讓它編織在一起，形成一個大文登整體的概念，這樣我們有海有山有溫泉，形成這樣一個旅遊目的地，形成山海泉城的概念。我們總結六個字“山海泉城灘灣”，用這六個字把它空間的特徵能夠概括下來，謝謝大家。
主持人：謝謝張華先生的精彩演講。接下來我們請出第三場主題演講的嘉賓，有請蘭德諮詢（中國）有限公司董事長宋延慶先生，他的演講題目是城市運營與企業使命，有請。
宋延慶：來之前，讓我做了一個主題演講叫“城市運營”。我說城市運營主題是政府，副主角是企業，我就給加了四個字，城市運營和企業使命。和秦主任的話一樣，回到山東感覺比較親切，因為我老家也是山東的，山東濟南，籍貫是德州。我們蘭德諮詢（中國）有限公司1999年開始簽訂，籤的第一份合同是濰坊…置業。目前主要的業務是房地產企業管理諮詢和產品線研究與諮詢。
現在公司經過十幾年的發展，現在有六家企業，其中有三家諮詢公司，兩家控股的開發公司，還有一家數字城市公司。9月份我們通過換股的形成，參股了我們著名的非上市的地產公司，我們是他們公司的第二股東，我個人也兼任這家公司的總裁和蘭德諮詢的總裁，因此比較累。昨天中午剛剛回到北京，下午到了總後勤部做了一個演講，為總部後和中國新興置業做了一個演講，因為受有關部門委託，10月份，一直持續到11月上旬，國資委下屬的20多家集團公司，我得給他們做一遍培訓。培訓的主題是“使命、創新與可持續發展”。這週六還要趕到中國航天集團，就是國貿東南角的公司。
蘭德諮詢（中國）有限公司董事長宋延慶
城市運營與企業使命，先說城市運營。運營什麼？我們大家一定要思考基本的命題，我認為一個企業的運營圍繞着兩個字做文章——資源。圍繞着資源，你們展開去想像，我不是做城市運營商，我可能現在做研究，做諮詢，做開發，把這個產業鏈打通了，但是對城市運營我思考的不是太多。今天在飛機上我列了這麼一張小條。就這個小條的內容和大家分享一下，首先你們一定要想明白城市運營，運營什麼？是資源。我認為包括三句話。第一，資源的市場化。特別是要素資源的市場化。一定要確保土地資源，我們政府的一些公共配套設施等等，這些要素資源要組合好，然後市場化是第一點。第二點，一定要讓資源價值最大化，不能夠浪費我們珍惜的資源。剛才我接到一個短信，南京市，這麼大的南京市，短信消息說2020年，南京市沒有地可以出讓了，指標用完了。大家知道深圳、溫州、崑山有很大一部分比例的城市沒地可以出讓了，這多少平方公里，我們大家一定要想一想，不能夠太大，一定要節約利用土地。就是一句話，增強土地的強度，“土地強度”四個字非常重要。
第三，資源配置最優化，我們有了地了，有了那麼富饒的土地，有了勤勞善良的人民，你還需要什麼，我需要你的思想，你的文化。這個我們運營什麼，圍繞着資源，回答我剛才說的三個問題。
第二個問題，誰來運營？兩個主題。
第一，政府，以我們譚市長為代表的政府。
第二，開發商。你政府在城市運營的定位又是什麼？我認為有三點。首先，你一定要立足於整合和配置資源。你所擁有的核心資源就是生態東西，如何把廣州、北京、烏魯木齊的開發商、運營商吸引過來，一句話，你給我一個理由好嗎。我今年6、7月份，我們威海、煙臺也有一個諮詢客戶，煙臺的開發商請我去了，我教了咱們業內兩個比較有名的企業家去長島拍野生海豹去了。這個開發商告訴我，我們這個島上有2300畝地，準備做成海景房賣，我說很好，因為我們是客戶，我肯定有什麼說什麼。我說怎麼國內的海景房大概有幾代的演化。第一代，1992、1993年海南北海，泡沫破滅以後，我們溫總理幾次去海南，直到2003年，最後劃句號是2007年，才處理好。第二陣風颳到大連、秦皇島，很多北京、東北人在大連秦皇島買房子，現在這陣風颳到咱們山東了，從日照的交樹（音）花園，青島、威海。我2003年搬到北京去，你讓我來到文登買房子——給我個理由好嗎。把這個問題回答了，一切就通了。所以我們政府一定要立足於把現有的資源和可以整合的資源有話好，配置好。
第二，一定要做好市場服務和管理。我現在強調服務放在管理前面，我們企業引進來了，一定要做好服務，招商是“商”，不是殺傷的“傷”是傷人的“傷”。我在任何場合講話都不是太客氣的。這個一定要立足於服務和管理。轉變政府服務職能。
第三，“可持續”三個字。一定要做好可持續。現在我們土地資源是非常有限的。如何集約化利用土地，如果提高土地的強度，這個問題一定要想明白，立足於可持續，我們不能太鬆散了。
企業是主體，無論我們做普通的房地產項目，還是做城市運營項目，我們是投資主體，當然是利益主體。但是我個人認為，更是責任主體。2008年之前，每年“3.15”公佈各行業投訴名單的時候，2008年之前我們房地產業始終是前十名，非常令人欣喜的是2008年以後，房地產業內投訴量十名以外，這說明市場的力量在起作用，隨着房地產調控的不斷深化，市場競爭越來越激烈，開發商的利潤越來越薄，那麼會有越來越多的企業會不斷提高自己的產品和服務質量。我們責任心自然而然也上來了，我們簡單總結，誰來運營，一個是政府，一個是企業。這兩個主體一定要立足於可持續。
剛才各位介紹的這些問題，我就有一種衝動，是不是我五年以後來文登買套房子，有一個前提，我可能五年以後來文登買套房子。還是說你們挖掘賣點不夠，因為工作的關係，個人愛好的原因，我這些年大概去了有兩三百個城市，從北京個便利度，你想週末去漠河，你晚上七八點鐘坐飛機就去了漠河，漠河的房價大概是四五千塊錢的樣子，人們為什麼去漠河，因為有繼光，所以說每年黃金季節，你想找個酒店都非常難，這是漠河的一個賣點，中國最北邊的一個縣城。再舉一個例子，大家知道青海河邊有一個小縣叫共和縣，這個縣房價是3500元/平方米。人們去青海湖通常會去到這個縣，因為有了青海湖，所以把這個縣帶活了，旅遊地產比較發達。第三個例子，瀘定橋飛奪瀘定橋的那個鐵鏈子旁邊有二十米，旁邊有一個商品房，這個房子賣3500元/平方米到4000元/平方米的樣子。
我們談到可持續發展，我認為，一二線房地產市場就是這樣，未來的幾年內，只要政策保持強壓態勢，不會有多大的氣色，今後利潤點的三線城市，增長源在四線城市，其實市場潛力還是蠻大的。昨天我講完了以後，他們總後報紙我北京的房價多少錢，一萬美元，我說不信你五年以後看，這個信息來自於我今年“十一”回老家，今年春節沒回去，今年十月一回了趟老家，到了德州，我們家是縣城的一個小幹部出身。我瞭解了一下當地房地產市場，房子讓誰買了，40%讓農民買了。因為最近工作的原因，我呆在陝西鄆城待了幾天。我瞭解鄆城四線城市的房子70%讓農民買了。原因何在？我發現這麼一個規律，在三年兩年之前，四線城市的房價通常是2500元/平方米徘徊了很多年，為什麼這兩年起來翻番了。原因是居住在農村村裏的小夥子們，要想娶媳婦兒就得縣城買房子。
大家算這麼一個賬，在我們老家，如果給兒子娶媳婦兒蓋瓦房，大概花到八萬塊錢到十萬塊錢，在縣城按照4000塊錢/平方米，首付八到十萬基本夠他的首付，再讓小兩口自己還月供。…原來的城鎮化是自上而下的號召推動，現在這一輪的由四線城市而引發的城鎮化是自下而上的，剛才我們的秦主任也說了，這是農村人口的年輕人，城鎮的小夥子、小姑娘們，他們的置業這兩年也發生了很大的變化，變化何處？比如講，我有個親戚是濟南的，他的孩子今年考上北京的一個大學，他給我打電話，說我女兒的表妹在北京上學了，早晚要給孩子買房子，你說哪裏房子合適，趕緊幫着孩子買，我半個月之內發動同學在上地北邊幫他買了一套110平方米的房子。每年我能夠幹這種好事能幹三四件，如果雙職工的孩子到一線城市上大學，省城通常會把孩子放到一線城市上大學，如果上海省城的通常會放到國外。人口是往上流動的，在這個流動的過程中，把所謂的房價收入概念其實沒有任何意義，咱們很多年輕人思維，通常東方思維和西方思維來回切換，咱們東方人，要買房肯定是用父母的錢，父母可能積錢二三十年了，就等着給孩子買房，與房價收入沒有太大關係。所以我對三四線城市是保高度樂觀的，樂觀到一線城市可能到一萬美元，四線城市可能到一千美元。大家贊同的鼓掌。（掌聲）
我們一定要分析一下，這一輪置業浪潮和之前不一樣，原來的浪潮是開發商忽悠起來的，比如說我有溫泉或者什麼什麼，開發商忽悠起來的，再加上房改紅利，雖然進入了白銀十年，但是這一輪的房地產需求是自下而上的，至少我個人認為是這個樣子的。所以我們應該保持樂觀，至少是謹慎的樂觀。
我最後說的一個問題是，要實現企業的主題和政府這個主題共同做好可持續這個問題，我們要做什麼，你企業一定要做好自己的事情，不能給政府填麻煩，你自己的事情做好了，也要做好三件事情。
第一，你來不來文登，基於你企業的發展戰略，你有多少錢，你的資金是不是足以在文登做，你一定要想明白。
第二，你做什麼樣的產品，如果是純粹的商品房的話，至少根據我的瞭解，北京經常接到兩類電話。第一類電話，買不買保險，第二類電話是我們是威海海景房，晚上很晚打電話，很討厭。據業內人士跟我說，交給銷售公司提成20%，形成了一種傳銷的味道，怎麼改變？至少我這個業內人士對威海、文登、乳山海景房不是太好的認識，希望大家去思考。開發商也是這樣，你還是按照原來的那種開發商的營銷思路繼續做下去，未必能夠成功。所以說，你做什麼樣的產品，你怎麼賣你要想清楚。
第三，管理。我是做管理諮詢的，我很關心這樣的事情。你公司的管理模式，管理體系，你個人的風格是不是足以在城裏異地項目公司，成立一家異地項目公司，你怎麼管？招標、銷售、規劃方案，和你在本城市做不一樣。我想表達什麼意思呢？不論你們已經進入的開發商，還是已進入的開發商，一定要讓每一個企業都要實現持續健康，只有你們健康了，這個市場才會健康，文登這個旅遊地產才能做下去。我們只有追求可持續發展，咱們的政府，我們的企業，才能夠實現高效運營，也只有如此，我們可能才能夠實現“十二五”政府的發展目標和企業的發展目標。我們運營什麼？政府運營什麼？我們企業在做什麼？在做的是歷史，在做的是心，你們的良心能對得起企業，我們的所作所為對得起這個城市嗎？我們一定要想清楚這些事情。謝謝。
主持人：好，謝謝宋延慶先生的精彩演講。接下來，我們馬上請出本次論壇演講環節的最後一位演講嘉賓，有請山東中原物業顧問有限公司董事總經理王鑫先生，他的演講題目是《在限購下三四線城市的機遇》。有請。
王鑫：下午時間比較久，參加過很多次論壇。今天也一直很關注，在認真聽、記，尤其是我們今天的譚市長，一直保持到現在認真聽、記，也看到了我們文登市政府的態度和責任心。
山東中原物業顧問有限公司董事總經理王鑫
尊敬的秦主任、譚市長，還有房地產的各位同行大家下午好，也非常感謝觀點集團的邀請，我是香港中原物業顧問有限公司山東地區的負責人王鑫。我今天的演講的主題是在限購下三四線城的機遇。我這次是來到美麗的文登，受我們文登的著名企業倪氏的邀請，參觀他們的南海項目，我第一次來到文登印象比較深的，2009年9月份，當我們大陸和臺灣直航的時候比較有幸，做了首航從山東的濟南到了臺灣，在臺灣呆了11天，11天給我印象比較深的就是墾丁這個城市，沿海資源以及整個城市的建設。當我今年5月份來到南海以後，我覺得我們的文登南海一點都不比臺灣的墾丁差。墾丁是屬於熱帶，我們可能屬於北方城市。
下面，我想進入今天的演講的主題，一共分為第四部分：第一部分，限購令對房地產市場的影響。我們更重要的是從市場的角度去看未來市場的發展以及預測。從1月26號國務院出現“國八條”政策以後，直到9月份浙江的衢州宣佈限購，到現在是45個城市頒佈了限購令。我們在限購令頒佈以後，我們也看到了全國商品房銷售的面積增長趨勢是明顯的放緩。尤其是在宣佈以後，從整體看，累計同比來看稍有一些上升，但是同比有一些下降。全國70大城市住宅指數，房價上漲趨勢基本上得到了控制。從8月份數據來看，一、二線城市的房價出現了比較的升動跡象。我本人在山東居住的多一些，限購以後，目前在濟南、青島也有一些一線的品牌話出現一些暗銷的策略。從整個成交量來說影響不是很大，但是價格還是受到了一些影響。
我們從一、二線城市的一些數據來看，成交面積來看，隨着房地產調控政策由抑制需求變成限制需求，一二線的成交明顯下降。這個數據表是我們集團在統計一線的、北、上、廣、深，可以明顯看出來一線城市還是有一些影響。從一、二線城市的成交價格上來看，基本成交的態勢得到了控制，我們從整個的數據，第一個數據表是北京，第三個是廣州，這個是深圳，從廣州和深圳基本上是有一些回落的跡象，北京和上海畢竟還是屬於國際化的大都市，尤其是北京，核心城區的房價並沒有降。最近北京的價格主要在昌平、通縣，基本上達到了30%。我們在從一線城市的趨勢來看，我們核心區和擁有資源的區域房價，它還有一定的不可撼動的地位。相對於一線城市的量價萎縮，二線城市不斷鬆動的跡象，三四線城市都是我們在座的每位比較關心的。從三、四線城市來看，成交量都有所萎縮，未限購的成交量基本上現在還在提升，我們也舉了幾個例子，包括今天以來也有人問佛山、南陽、肇慶，現在目前價格也是在一路攀升。山東公司一直在監測山東全省的一些數據，我們在看到濟寧、菏澤這些城市，雖然它沒有重大的國家戰略經濟區的扶持，但是這些城市的房價現在依然在上升階段。所以我們認為，首先從全國來看，隨着限購令的實施，上漲過快的房價肯定是能夠得到歇止，現在一二線價格有所下降，三線和四線城市，從目前來看，成交量依然是非常活躍，價格也有一定的上漲，其次，從城市來看，三四線城市和一二線城市，城市房價係數還是相對比較低，消費水平也略低一些，存在的市場潛力和獲利的空間，部分城市的房價還出來一個價格的窪地。所以我們集團的研究判斷，三四線城市必將迎來一輪新的房地產投資的一個熱潮。
面對一、二線城市房地產困境，我們販商應該如何去面對，首先我們看中國房地產市場現在轉移到三線城市，我一會兒會有全國品牌發展商的戰略佈局，尤其我舉了山東的例子，2011年上半年，山東省消費市場份額持續在上漲。一線，我們可以看到從2005年到2011年市場份額差不多要降10%，這也說明有很多的大的品牌發展商，現在重點是往三線、四線城市去轉移。這是一個標杆房企銷售面積的分佈。我們可以看得到，標杆房企在2006年一線整體的佔有率大概在37%。到了2011年目前統計，佔有率只達到了16%，基本上下降了20%，這也說明從整個佈局上來看，二、三線城市是明顯具有一定的優勢。
這張表格基本上是主要的販商，我們看到龍頭地產商，上半年的銷售業績大多數好過於去年，主要是發展商一個戰略轉型，尤其是品牌發展商轉到了三、四線城市，把風險逐漸降低，所以與房地產開發戰略佈局的策略是密不可分的。全國範圍內的三、四線城市數量也很多，我們選擇了山東作為一個重點分析，看看一線品牌發展商在山東的一個佈局。這個表可以看到，主要的品牌發展商還是重點集中在濟南、青島、煙臺。在威海，目的金華潤和寶利已經進駐了威海，華潤做了金線頂項目，基本上看到了煙臺還是比較集中的品牌發展商進駐，尤其是在說到煙臺的時候，也會說明一些發展商業，煙臺，大家比較關心的是龍湖的項目，如何在羊馬島做一個區域的突破，達到20個億，這應該是創造了一個奇蹟。
一線品牌發展商，山東的佈局，內陸區域主要是以濟南為主，更多的品牌發展商還是傾向於三、四線城市，尤其是沿海城市。半島主要是以青島、威海為是一個外溢的模式，威海是吸引品牌發展商進入的優勢。黃河以北這種三、四線城市進駐現在目前來講還沒有，魯西南地區雖然發展比較滯後，但是據我個人的瞭解，現在目前政府也是在大力的招商引資，包括濟寧和萬達已經簽訂了戰略協議，還有臨沂和恆達集團是一個合作的項目，也會慢慢進駐魯西南片區。
我們看到恆達，恆達目前在濟南有三個項目，在濰坊、淄博、萊蕪、泰安、東營都有進駐。說明山東整個市場也是備受一線品牌發展商的青昧。恆達應該能排到第一，它的進駐應該也是來對它整個戰略佈局做了一些投資劃了風險的分散，這是中海地產，中海地產目前也進入煙臺，在濟南、青島分別有三個項目。
剛才講到華潤，華潤目前有幾個城市全部都有進駐。第一個開盤的項目並不是在青島、濟南，而是在淄博。第一個開盤項目在淄博，濟南的項目目前還沒有啓動，跟政府簽了協議，但是土地的招牌掛還沒有做，土地沒有拿到。
寶利進駐山東也是比較早，目前在濟南已經有五個項目，已經有三個項目已經推出，還有兩個項目預計今年推出一個，明年推出一個。寶利在威海是第一個項目，在煙臺也有一個項目。在威海的項目就是仙姑頂的項目，後面幾個發展商就不重點提了。萬科基本上還是以青島、煙臺為主，它在濟南也一直在和政府溝通，但是一直沒有合適的項目去簽訂，但是能看得到萬科作為房地產的一個龍頭企業，它能選擇煙臺、青島進駐，應該對我們整個膠東片區還是比較看好。
結論一：在限購的影響下，一線品牌的開發商首先是打破了這種市場格局，逐步轉型三四線城市，尤其2011年以來三、四線城市銷售貢獻大於一、二線的城市。它的總體銷售額未必能夠大得過一二線城市，但是它的佔有率是逐步提升的。我想講一點，我們有些發展商可能也做了很多年，包括我昨天到威海以後，我昨天在威海市區，見了威海市區的發展商，做了一些溝通，這些人也做了十多年的發展商，我們在討論是不是進入了一個冰凍期，說你問這個問題的時候已經晚了，因為冰凍期早已經開始了，品牌發展商要比一些地方的發展商要快，因為它用全國的戰略眼光去看，而且它接觸到的層面應該會更高一些，尤其不管是國務院也好、住建部也好，他們對信息的把握和反饋能夠有一個預見性的，所以我昨天在威海跟幾個發展商講，如果你對政策分析不夠透徹，你看一些龍頭企業，他們的戰略佈局在怎麼做，我不能比你快，但是我能跟得上你，這也算是我們贏了。
結論二：以山東為例，較多的山東發展商，剛才講威海、煙臺自然景觀資源比較豐富的，包括臨沂、泰安經過增長速度比較快的，也是比較受開發商的青昧的。
結論三：黃河以北，魯西南，相對來講發展比較落後一些，還是照我們整個膠東片區發展還要滯後。
我們從四個因素去看房地產，第一個，“十二五”規劃明確了區域發展積極穩妥推進城市化發展的目標。貨幣的供應量，改革開放以來，我們貨幣的供應量一直保持增長，尤其2007年以來一直採用寬鬆式的貨幣。剛才秦主任講到了目前信貸也是比較嚴重的，尤其發展商在資本方面，取得資金越來越受限，不管是你的開發貸也好，這個風險比較大，我記得在9月份之前，我在北京參加了一個活動，信託。當時信託國家也要嚴控，只有四大信託公司可以有一些額度。過節期間我接了一個電話，聽說最近信託不會去嚴控了，還要打開這個渠道。還有保障房，保障房政府推出的力度比較大，信息比較堅韌，責任是落實到地方政府的肩膀上。目前保障房的政策剛剛推出，但是從整個執行上來看，還需要一定的過程去健全，尤其是需要交備和使用的條件。第四個，因為房地產本身是一個國家宏觀經濟的支柱性的企業，涉及到的行業也比較多，尤其是對地方經濟的影響也比較大。所以，我們認為整個房地產的房價下降空間應該還是有限的。
我們從其他的投資渠道，因為最近包括美國也一直說中國的貨幣要升值，尤其是國家發改委發佈的時候，現在我們比較關心的是整個的CPI的指數，整個通脹基本上非常明確，尤其到下半年，我們看出來通脹要想一直通脹還比較難，從其他投資渠道，應該有很多人去炒股，目前的股市萎靡不振，持續下行，害了不少人。包括我的同事，平時大家吃飯的時候6000多點進，現在差不多2000多了，黃金也是下行的趨勢，包括外匯和期貨。我們認為很多的渠道也投資，保證不了投資人的回報率，市場在走一個通貨膨脹的趨勢，我們認為房地產保值性還是比較大的。所以從長期來看，消費者購房的消費指數還是呈上升的趨勢。包括從目前中國投資渠道比較狹窄，從整個的房地產的保值性比較強，尤其現在一、二線城市很多投資客戶認為房地產投資壓力比較大，目前未限購的三、四線城市未來會吸引投資型客戶。
三四線城市的投資序幕才剛剛開始，未來將會達到一個高峯。從我們文登作為國家重點的藍色經濟區域，我們擁有核心沿海的自然的一些資源，以及我們有政府的魄力和效率。尤其文登這種城市，包括我們整個的沿海城市，它的需求不單單是內需，外銷和外需也是非常大的，尤其我們今天的南海規劃和市政規劃也是非常完善的。
我們最後一個結論，一、二線城市的全面限購通貨膨脹的有限，會使得三四線城市資金追逐的新的熱土，國家藍色經濟發展的文登我們相信會迎來更加精彩的展現和無限的夢想。謝謝。