作為土地出讓方，為了完成年度賣地指標，也趁機積極推地。

　　2011上半年面對政策的嚴厲調控，廣州土地市場一片冷清。而進入下半年，在優質地塊的吸引下，廣州土地拍賣會上開發商頻頻現身，拿地意願逐漸復甦。而作為土地出讓方，廣州市政府為了完成年度賣地指標，也趁機積極推地。但9月將推出的大量商住用地中只有蘿崗區科學城靚地KXC-I4-7地塊的出讓條件較為寬鬆，預計將吸引較多房企熱情舉牌。然而在下半年廣州將後續推出的大量靚地尚未亮底，樓市調控力度不放鬆的情況下，預計開發商的拿地心態會繼續保持理性，溢價率不會太高。

　　土地市場出現回暖，政府趁勢積極推地

　　上半年面對政策的嚴厲調控，廣州土地市場一片冷清，大部分開發商都是謹慎觀望。而進入下半年，在優質地塊的吸引下，近期廣州土地拍賣會上開發商頻頻現身，拿地意願逐漸復甦。7月19日，珠江新城B2-11地塊在經過39輪舉牌競價後，最終以17933元/平方米的樓面地價成交；8月8日，南沙土地拍賣會吸引了富力、保利、碧桂園、廣州錦繡投資等12家房企參與角逐，其中2011NJY-5號地塊更是經過了43輪的激烈競價才最終被碧桂園拿下。

　　而作為土地出讓方，為了完成年度賣地指標，也趁機積極推地。

表1  廣州市9月將推出的商住用地一覽

　　大多宅地限制條件多，唯科學城地塊出讓條件“寬鬆”

　　從以上商住用地的出讓條件來看，大部分位置優越、配套成熟的住宅地塊都被設定了中小戶型比例要求，甚至以限地價競配建的模式進行出讓。預計這主要是因為在傳統金九銀十樓市銷售旺季到來之際，政府為了保住現時的調控成果，以防止一些區域拍出地王或高價地而刺激周邊房價所設。

表2  廣州市9月將推出的商住用地出讓條件情況

　　對比上述地塊的出讓條件可以發現只有蘿崗科學城的KXC-I4-7地塊出讓條件相對“寬鬆”。既沒有戶型限制，也不用按限地價競配建的方式出讓，同時，規劃政策也對該地塊開綠燈：不限高。這些都為項目打造豐富的產品線提供了極大的空間。

　　據瞭解，科學城KXC-I4-7地塊總佔地面積89414平方米，總建築面積223535平方米，起始樓面地價5102元/平方米。地塊地理位置優越，處於科學城的中心地段，東面和西邊分別臨接開創大道和科翔路，南靠尖峯嶺，為山體保護區，環境優美。區內交通網絡發達，廣深、廣汕高速公路彙集於此。而且拍賣公告中提到的“該地塊商業設施應沿着地鐵規劃站集中設置”也有意暗示該地塊屬於地鐵站上蓋，交通出行方便。

　　不過，項目目前的生活配套相對待進一步的改善，但隨着項目地鐵站的開通，以及地塊北面一路之隔的保利林語山莊、萬科城、龍光峯景華庭等大型住宅項目生活氛圍的形成，預計項目周邊生活配套將會有較大的改善。總體來說，該地塊是區域內不可多得的一塊靚地。

　　科學城靚地吸引力較大，但溢價率未必太高

　　與8月8日的南沙土地拍賣會相比，9月1日廣州市房地產交易中心的土地大拍賣則顯得相對平靜，會上僅有四家發展商到場，推出的9宗地塊基本全部以底價成交。

　　或許9月1日的拍賣結果，政府多少有預料。為了給剛出現回暖的土地市場保溫，政府似乎有意安排KXC-I4-7地塊在9月5日拍賣，以靚地吸引房企的拿地興趣，進而製造搶奪土地的市場氣氛，確保後期的土地出讓成績理想。

　　預計科學城地塊吸引開發商不少，舉牌次數也將較多，但溢價率未必太高

　　在目前周邊住宅市場價格達到16000元/平方米的情況下，預計地理位置優越、環境優美的KXC-I4-7地塊將受到不少開發商追捧。

表3  地塊周邊住宅價格情況

　　但綜合目前的市場情況來看，今年6月8日廣州最大規模土地推介會上推介的大量靚地至今仍沒見政府悉數亮底。這說明下半年開發商可供選擇的靚地尚多，並不必在一宗地塊上爭搶過度。同時在當前房地產市場不算旺銷、樓市調控力度依然不放鬆的情況下，預計開發商的拿地心態會保持理性。地塊的溢價率不會太高。

　　另一方面，若按目前周邊住宅市場16000元/平方米的價格推算，地塊的成交樓面地價要衝破09年雅居樂以7074元/平方米樓面地價創下的區域地王的可能性也並不大。

　　此外，值得一提的是，該地塊掛牌出讓的基本情況裏標示的競價階梯為300萬，這對於高達11.4億元的起始拍賣價，即使舉牌100次，成交總價也只去到14.4億元，成交樓面價為6444元/平方米，溢價率也僅為26.3%。