一個黃金地段開發項目的利益爭奪，意外暴露了中鐵置業涉嫌挪用項目公司資金、涉嫌向關聯公司輸送利益的種種疑點。
5月20日，國家審計署公佈的對17家央企2007年-2009年財務收支審計結果顯示，這些企業的財務管理、會計核算、投資決策不夠規範，違法違規問題也仍然存在，從而造成國有資產損失和潛在損失，這些問題大部分發生在央企的二三級企業中。
中國中鐵不在是次審計之列。但《財經》記者歷時月餘調查所發現的中鐵置業的種種疑點，為國家審計署的結論提供了一個新例證。這些發現尚待有關部門進一步查證，但已足以引發外界對央企公司治理水準的擔憂，引發對如何建設一個基於法治的市場經濟的思考。
《公司法》明文規定，公司控股股東不得濫用權力損害公司或其他股東利益，公司董事、高級管理人員對公司負有忠實義務和勤勉義務，不得利用職務便利為自己或者他人謀取本屬於公司的商業利益。
早期，無論是上市公司還是非上市公司，大股東挪用公司資金，在國內都被視為理所當然，大股東掏空上市公司的一幕，屢屢在證券市場上演。在中國證監會將大股東佔用上市公司資金作為監管重點之後，上述情況才有所好轉。但在非上市公司，大股東佔用公司資金的情況仍然很普遍，公安機關和法院也常常視之為公司內部糾紛而不予介入。
事實上，股東在出資之後，未經董事會或股東會批准即佔有使用公司財產，該行為即構成對公司財產權的侵犯。2006年，在香港上市的創維公司創始人暨大股東黃宏生就曾因佔用公司大額資金而被香港法院判令入獄六年。
中鐵置業和中金實業的股權回購爭端，法院正在審理之中，作為媒體無須妄加置評。但無論大股東還是小股東，平等合作、共守契約精神，卻是市場經濟的要義，無此底線，“好的市場經濟”無從談起。
地產行業利潤豐厚，是灰幕黑幕的高發帶，亦是各級國有企業大舉進入的領域。而公眾對地產國企尤其是地產央企的期待，顯然高過一般的地產企業。
正因為如此，圍繞中鐵置業的種種疑點更應該引起重視。這樣的事情此前已多次發生在以“共和國長子”自譽的央企身上。箇中緣由，引人深思。如何找到切實有效的央企監管之道，防止公器變為私器，亦已刻不容緩。
——編者
自青島太平角公園東側海岸，沿着海岸線朝東北方向眺望，一排摩天大樓隨着海灣的弧線比鄰矗立，不留縫隙，構成了青島的濱海天際線，高樓之下綠樹鬱鬱蔥蔥，數十米之外即是大海。
在這片寸土寸金之地，青島市政府廣場周邊的土地和物業最為金貴。這一區域為青島商務與政務核心區，星級酒店與甲級寫字樓環繞，周邊凱悅中心、遠雄國際廣場及更遠處的萬麗海景等房價已在每平方米4萬元之上。
青島國際貿易中心
離市政府大樓一箭之地、青島香格里拉酒店對面，一幢名為“青島國際貿易中心”(下稱青島國貿中心)的綜合體建築卻靚女難嫁。這一集寫字樓、酒店、公寓業態於一體的建築綜合體總面積高達33萬平方米，開發商2005年拿地，2008年底市道最慘時項目啓動，今年3月獲得預售許可證。正值苦盡甘來、銷售套現之際，卻因為兩大股東的糾紛，導致項目預售被叫停，公司賬戶亦遭凍結。
這兩大股東，一為央企中國中鐵股份有限公司(601390.SH/00390.HK，下稱中國中鐵)的全資子公司中鐵置業集團有限公司(下稱中鐵置業)，一為民企青島中金實業股份有限公司(下稱中金實業)。
中鐵置業是中國中鐵的地產旗艦企業，中國中鐵則是國務院國資委確定的以地產為主業的16家央企之一。中國中鐵在2010年《財富》500大中名列第137位，營業收入高達507億美元，可謂聲名顯赫。
中金實業在青島地產界籍籍無名，其官方網站顯示，多年來該公司在礦產、能源、地產等領域屢有投資，且多次從事資本運作事宜，但《財經》記者發現，官網所述之資本運作罕有成功案例。
2008年中，中金實業與中鐵置業簽訂合同，約定協力開發青島國貿中心，中鐵置業持股92%，位列最大股東，但中金實業有權在五年內回購前者所持全部股權。協議簽署之際，地產市道蕭條。中鐵置業介入後，憑藉央企豐厚的銀信資源，項目迅速啓動。近兩年時間，雙方盡享主賓歡樂，直至2010年7月中金實業發出回購公文。
依今日之市價計，若悉數出售，青島國貿中心銷售額可輕鬆逾百億元，巨量利益，引得兩大股東反目成仇，訴諸公堂。
2011年1月22日，中金實業在青島兩家報紙頭版刊登聲明，稱在青島國貿中心項目中，中鐵置業利用大股東地位，聯合代理公司，未批先售，私分公寓，變相利益輸送近億元，並挪用項目公司資金最高達12億元。
次日下午，中鐵置業青島分公司召開新聞發佈會，稱中金實業對項目公司董事會通過的銷售方案不滿，認為項目定價過低，因此惡意詆譭中鐵置業，以此阻止項目銷售。
半年來，這一糾紛未見明朗。但圍繞項目公司財務數據的爭端，卻意外揭開了中鐵置業資金騰挪的祕密，更有來自中鐵內部的知情人士向《財經》記者稱，在中鐵置業這一央企地產平臺之上，存在多種涉嫌利益輸送的隱蔽手法。
逆境攜手
中金實業引入中鐵置業作為戰略投資夥伴，解決資金難題，中鐵置業每年可獲得的投資收益為投資額的30%
青島國貿中心項目，原為濟南軍區青島第一療養院第二療養區用地，後經青島市市南區政府批准，土地性質變更為辦公及商住用地。2005年9月26日，該宗土地公開招標出讓，由青島中金渝能置業有限公司(下稱“中金渝能”或“項目公司”)中標獲得，耗資共9.5億元。
中金渝能最初由兩家股東組成，註冊資本金為1億元——重慶渝能產業集團、中金實業各持股50%。後中金實業引入其他合作伙伴，自身股份稀釋至25.5%。
2008年5月18日，中鐵置業受讓重慶渝能的全部股份、中金實業公司的17.5%，以及其餘合作伙伴24.5%的股份，共計持股92%，中金實業保留股份8%。中鐵置業與中金實業的合作協議規定，中鐵置業負責項目的融資、施工建設等，預售方案須由中金方面提供。最重要的一條是，協議規定，中鐵置業對項目公司的投資屬戰略性投資、階段性持股，在收回投資(股權投資除外)及收益後，同意中金實業對自己所持股權進行回購。在協議中，雙方將回購的時間約定為五年之內，並且，中鐵置業每年可獲得的投資收益為投資額的30%。
這份合同的本意是，中金實業引入中鐵置業作為戰略投資夥伴，解決資金難題，但是，回購是雙方共同的訴求。中金實業一位高層稱，當日擬定協議之時，中金實業最大的要求是保留回購權。協議同時規定，中金實業持有的8%的項目公司股份質押給中鐵置業，作保回購協定。
簽署這份協議前數月，中國中鐵以先A後H的方式上市，新股申購凍結資金超過3萬億元，一度創中國公司IPO之最，最終募集資金超過400億元。
各方利益訴求與當時經濟形勢糅合在一起，構成了合作的基礎。2008年11月，青島國貿中心項目開工，計劃於2011年竣工。根據當初的投資預算報告，該項目預計投資額超過28億元，銷售總額可達到85億元，稅前利潤29.6億元，淨利潤可達19.8億元。
這份報告是根據2007年的房價進行測算的，當時寫字樓與公寓的價格從每平方米2萬元-3萬元的均價起步。然而，2009年全國房價迅速反彈，青島國貿中心項目周邊各類業態的房價都大幅上揚，寫字樓銷售報價大多超過每平方米3萬元，公寓、住宅單價更達5萬元以上。
短時間內發生的市場反轉，迅速將青島國貿中心裹挾進一場巨大的利益衝突，導火索即是中金實業的股權回購函。
旺市反目
隨着事態的發展，中金實業對中鐵置業的指控已不限於青島項目的合同爭端
2010年7月9日，中金實業正式發函，向中金渝能提出項目回購要求，但遭中鐵置業拒絕，理由是：當初投資協議中約定的數項回購條件並未滿足。
之後，兩家公司互發函件，批駁對方的回應，但雙方並未撕破臉皮，直到2010年底矛盾升級。
2010年底，中金渝能董事會通過了項目預售方案，並開始內部認購。中金實業董事長司榮彬向《財經》記者稱，在青島市國土資源局與房屋管理局2011年3月7日向中金渝能頒發預售許可證之前，中金渝能已變相收取了約160組購房者的定金，近1億元(50萬元/戶)。其內部認購價在2.8萬元-3.2萬元/平方米之間，但這些認購者多為投資性購房，一旦項目正式開售，這部分房源將以市場價再出售給外部購房者，每平方米牟利空間在2萬元左右。
中金實業向《財經》記者出示了三套源自中金渝能銷售監管賬戶的購房定金銀行收據，共150萬元，收款時間均在項目獲預售證之前。
中金實業認為，項目的未批先售與內部低價認購，侵犯了自己作為股東的合法利益。幾經協調未果，今年1月15日，中金實業起訴中鐵置業，應中金實業要求，法院凍結了項目公司的賬號，但對其聘請第三方獨立審計項目公司的要求未作回應。
此後，青島國貿中心的銷售被迫停止。
訴訟之外，中金實業亦在尋求和解方案。2月10日，北京淨雅大酒店，中金實業董事長司榮彬宴請中國中鐵某高層人士。但是，這一會面雖然有國資委一位官員作陪，卻不歡而散。知情人士透露，赴宴的中國中鐵高管提出作廢當初協議、雙方對項目利潤五五分成的方案，這與司榮彬立場相距太遠。
司榮彬稱，中鐵置業“反悔”可能有兩點理由：其一，從公的角度看，自2008年進入，到如今項目預售，付出較多，快到摘果實之時，中金實業卻提出回購，整個過程中鐵置業貌似為中金實業打工，心理會不平衡。其二，從私的角度看，青島國貿中心項目房價飆漲、寸土寸金，利益空間巨大，難免不讓人動心。
“這個事情的本質，是雙方基於當時的市場行情進行對賭，我們在2008年依然看好這個市場，願意付出30%以上的資金成本，結果我們賭贏了，但他們的心理卻不平衡。”司榮彬說。
但是，中鐵置業董事會祕書侯社中向《財經》記者回應稱，司榮彬在整個項目中幾乎未投入一分錢的自有資金，僅憑資本運作手段，卻在項目公司握有8%的股份，“已經很不錯了”。對於回購，中鐵置業從未拒絕，只是要求回購須在回購條件全部達成之後進行。“中鐵置業是完全按照合同規定進行的。”他說。
對於中金實業的“未批先售、內部認購”指控，侯社中亦堅決否認，但他未作進一步解釋。
雙方各執其詞，且已訴諸法庭，外界難言對錯。但是，隨着事態的發展，中金實業對中鐵置業的指控已不限於青島項目的合同爭端。
袖裏乾坤
《財經》記者徵詢了多位地產、銀行、諮詢業專業人士的意見，他們均表示，施工方給開發商打錢，這樣的事情極其少見
在提交給法院的文件中，中鐵置業認為，中金實業倘要實現回購，應一次性支付56.89億元的合計投資本息。面對這一龐大賬單，中金實業要求審計未果，遂轉向由第三方進行工程評估。
依據中國中鐵2010年報和中國中鐵對外擔保公告，截至去年底，青島國貿中心總資產31.3億元，實際貸款20.5億元，已完成投資24.17億元。
司榮彬向《財經》記者解釋，自2008年股權變更至去年底，中金渝能賬上共流入現金32.03億元，其中20.5億元為貸款，11.53億元為中鐵置業的債權投資。流出現金26億元左右(其中投資支出24.17億元，利息支出1億元左右，其他支出1億元左右)，賬面現金餘額應為6億元左右。
但是，中金實業派往項目公司的財務人員證實，中金渝能去年底賬面僅餘資金1000餘萬元。在《財經》記者看到的中金渝能董事會文件中，對停工原因的解釋之一即是項目公司資金不足。而司榮彬則認為，中鐵置業挪用的資金遠遠不止6億元。
4月14日，中金實業聘請的獨立第三方(山東大信工程造價諮詢有限公司，下稱大信)出具的工程概算報告顯示，至項目在今年2月停工前，青島國貿中心項目費用概算為6.06億元，加上土地費用、工程前期費用等投資11.53億元，項目已完成總投資應為17.59億元，遠低於中鐵股份年報中披露的24.17億元。中金實業據此認為，停留在青島中金渝能專用賬戶中的現金餘額應在12億元以上。
對此，中鐵置業董事會祕書侯社中回應稱，這一指控子虛烏有。大信的概算報告粗糙簡單，僅有兩頁紙，數據離譜，涉嫌偽證。他表示，去年底，青島國貿中心項目的建安成本已達18億元。“大信的評估中，將地上面積的建安成本僅定為1200元/平方米，整個工程才評估6億元，這是不可能的。高層建築到了一定高度，其鋼結構的建造成本會成倍上升。如果中鐵置業挪用了專項資金，那麼，這麼高的三棟建築物從何而來？”
中鐵置業向法庭提交的一份證據顯示，2010年10月26日，作為中金渝能申請項目預售證的步驟之一，中國銀行山東分行曾出具一份文件，說明截至當日，青島國貿中心項目已投入18.5億元(不含地價款)，其中，建安工程費10.4億元，前期工程費2.45億元，開發間接費用5.6億元。
顯然，在青島國貿中心項目中，是否發生了資金挪用、挪用規模有多大，其關鍵點在於截至去年底，項目的實際造價與中國中鐵年報所述是否吻合。
《財經》記者獲得的中金渝能2010年銀行明細，完整地呈現了該公司2010年的資金往來。
這份銀行明細顯示，2010年1月-5月，青島中金渝能共收受來自招商銀行、工商銀行、農業銀行等三家銀行發放的專項貸款合計9億元，該款轉至施工單位專用賬戶後不久，其中的6.26億元就又被施工單位轉回給中金渝能。5月之後，中金渝能收受專項貸款合計5.5億元，其中4.24億元被施工單位轉回，最終進入中鐵置業賬戶。
青島市琴島律師事務所高級合夥人慈龍軍向《財經》稱，根據銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中的相關規定，銀行發放給地產項目的專項貸款，必須專款專用，目的是為了防止地產項目爛尾。通常情況下，銀行會監控資金的使用，但是，監管僅限於項目公司將開發貸款以施工款的名義發放給施工方，接下來這筆錢如何騰挪，並不在銀行的監管範圍之內。
中鐵置業在青島國貿中心項目絕對控股，施工方則是同屬於中國中鐵的關聯企業——中鐵建工與中鐵二局。中金實業懷疑，施工企業虛增建設成本，要求項目公司按進度支付工程款，等款項到賬後，再將虛增的資金騰挪給中鐵置業，用於其他項目的開發。
《財經》記者發現，在銀行明細中，來自銀行的貸款正是按照上述方向流向了中鐵置業。在上述明細中屢屢出現如下情景：項目公司在收到銀行貸款後，悉數支付給施工企業，然後，僅隔數天，上述款項便又分批次，以3000萬元、5000萬元不等，從施工企業轉入項目公司，轉入金額等於或接近銀行貸款總數目。
《財經》記者徵詢了多位地產、銀行、諮詢業專業人士的意見，他們均表示，施工方給開發商打錢，這樣的事情極其少見。
熟悉內情的中金渝能人士稱，2010年上半年，中鐵置業要求各子公司除留存少量必需資金之外，其餘資金都轉入中鐵置業資金中心，中金渝能的留存配額是不超過1500萬元，如需資金，則須申請。該人士稱，中鐵置業資金中心的賬戶在北京三家銀行設立，戶名為中鐵置業有限公司。
在中金渝能銀行明細中，《財經》記者看到，去年6月25日、9月27日、12月31日，中金渝能三次收到名目為“集團資金中心季度存款利息”的款項，分別為44萬元、122萬元、120萬元。
中信銀行風險管理部一位人士對《財經》記者稱，大型集團公司為了提高內部資金使用效率，大多設立財務公司進行資金調度，但是進入財務中心的錢也必須是符合銀行規定的。“地產項目的專項開發貸款統一進入集團的資金中心，是不應該發生的事情。項目公司是一個獨立的法人單位，要進行獨立核算的。”他說。
銀行明細亦顯示，2010年1月18日，中金渝能從項目公司專用賬戶匯出2000萬元，其名義為“代集團公司付夏莊街道辦事處誠意金”。知情人士稱，這筆資金是用於支付青島市城陽區夏莊街道辦事處，作為保證金，為中鐵置業取得一幅規劃建築面積高達42萬平方米的項目華胥美邦。項目公司名為青島中鐵祥豐置業有限公司，為中鐵置業全資持有，註冊資本金5000萬元，辦公地址正位於青島市城陽區夏莊街道企業服務中心一樓。
中金實業認為，自2010年1月至2011年1月，中鐵置業借大股東之便，挪用項目公司專項開發貸款，合計6.26億元+4.24億元=10.5億元。
但中鐵置業對該項指責並不認同。2月18日，在與中金實業董事長司榮彬的一次電話中，中鐵置業副總經理、財務總監馬永紅稱，“與施工單位的那些資金往來，是行業內一個慣常的做法。”
更多內情有賴於第三方審計來揭示，這正是中金實業與中鐵置業博弈的重點，後者不僅拒絕前者的財務審計要求，還令前者派往項目公司的財務人員賦閒於崗。
侯社中則表示，中鐵置業並不擔心第三方審計，但在回購條件滿足之前進行審計沒有意義，“我們認為這是勞民傷財”。
疑點公司
內部人士稱，作為中鐵置業控股的地產銷售顧問公司，中鐵新業為大股東提供服務時，收取的銷售佣金比例遠高於行業平均水平
中鐵置業成立於2007年2月，註冊資本金21億元，是中國中鐵全資企業，具有房地產開發一級資質。2010年，中鐵地產開發業務實現營業收入117.1億元，同比增長114.6%，截至去年底，擁有土地儲備2501萬平方米。
如果說中鐵置業在青島項目公司上的資金騰挪，尚是服務於中鐵置業的地產開發大計，受益者是企業的話，那麼，中鐵置業在其他項目上的做法，則很難用企業行為加以解釋。
2007年4月，中鐵新業投資顧問有限公司(下稱中鐵新業)成立，註冊資本金200萬元，中鐵置業出資102萬元，持股51%，深圳新業投資顧問有限公司(下稱深圳新業)出資98萬元，持股49%。其經營範圍為投資諮詢、信息諮詢、房地產經紀，以及企業形象策劃。公開資料顯示，中鐵新業作為中鐵置業的下屬企業，主要負責後者在全國各地項目的代理、銷售顧問服務，致力於“中鐵置業”企業品牌的打造。
深圳新業成立於2006年1月21日，註冊地位於深圳，註冊資本10萬元，其中，王剛出資9萬元，持股90%，王豔玲出資1萬元，持股10%，中鐵置業內部人士稱，王剛與王豔玲為夫妻。工商資料顯示，二人均為1971年出生，兩人身份證上的住址均為深圳的同一地點。
王豔玲有多重身份，既為股東，又為手握決策權的管理者。目前她擔任深圳新業總經理，中鐵置業集團副總經濟師、營銷部部長，負責中鐵置業在全國房地產項目的營銷策劃等工作。她還曾擔任中鐵新業總經理。
中鐵新業的公司章程亦較為微妙。據公司章程第二十五條規定，公司設總經理一人、副總經理一人至二人，財務總監一人。總經理、副總經理由第二股東——深圳新業提名，董事會聘任，財務總監由最大股東——中鐵置業提名，董事會聘任。總經理任期三年，可連聘連任，董事會不干涉公司正常的經營管理工作。
知情人士稱，2010年上半年，中鐵置業營銷部曾要求旗下項目在挑選中介代理顧問公司時，必須經由中鐵新業批准同意。在此之前，中鐵置業旗下項目大多各自找尋銷售顧問，集團並無統一要求。
地產公司在銷售物業時，通常將廣告推廣、營銷顧問服務外包給第三方，向其支付一定的代理佣金。北京譽翔安地產合夥人趙敬川稱，目前，商業地產的代理銷售佣金比例多在1%，與之相比，住宅物業銷售代理競爭較為激烈，佣金比例更低，多在0.8%以下。
以青島國貿中心項目為例，2010年3月，中金渝能與青島榮置地顧問有限公司(下稱榮置地)簽訂營銷代理合同，後者負責為青島國貿中心的銷售提供推廣、顧問及銷售代理服務。當年4月27日，中鐵新業上海分公司亦宣佈與中金渝能簽訂《青島中心項目整合營銷策劃合同》。中鐵置業營銷部有關人士向《財經》稱，區別於榮置地，中鐵新業提供的是顧問服務。
然而，司榮彬稱，自項目啓動以來，從未感覺到中鐵新業的參與，自己作為股東與董事，甚至對中鐵新業與中金渝能的合作亦不知情。但是，中鐵新業卻屢屢從中金渝能銀行賬戶獲得劃撥款項。來自銀行的收支明細顯示，2010年，中鐵新業五次收到來自中金渝能的匯款，分別為8萬元、16萬元、8萬元、8萬元、8萬元，合計48萬元。
中鐵置業選用自己控制的中鐵新業擔任旗下物業的銷售代理，自有其理由，但是，其佣金比例之高，則難以服眾。中鐵置業內部知情人士稱，中鐵新業在自己直接擔任銷售代理的項目中，佣金比例在1.5%左右，遠遠超過了行業平均水平。“佣金標準以合同約定為準，沒有法定標準，但行業內是有慣例的，超出平均水平過多，就不太正常了。況且如今住宅銷售代理競爭激烈，佣金多在0.6%。”
該人士稱，在王豔玲負責中鐵置業營銷事務兩年來，中鐵新業僅去年就從中鐵置業收入幾千萬元。“今年中鐵置業的很多樓花開始賣了，是否全部由中鐵新業來賣，不是很清楚，畢竟有些分公司的老總也是很厲害的，可能自己會找其他的代理公司。但是，我能確定的一點是，大部分項目是由中鐵新業來代理銷售，或者是承擔一個項目大部分的營銷工作。”該人士說。
對於上述說法，中鐵置業堅決否認。在回應《財經》記者詢問時，中鐵置業營銷部相關人士稱，中鐵置業有多家戰略合作伙伴，不同的項目可能選擇不同的代理，並會通過公開招標進行選擇。
今年1月上旬，中鐵置業與世聯地產、思源經紀、易居中國三大國內知名代理機構簽訂營銷戰略合作簽約儀式。目前可見的公開報道中，思源經紀已為中鐵煙臺松嵐西項目提供全程營銷顧問合作協議，及為中鐵置業秦皇島歸提寨項目提供前期顧問服務。未來，上述三家代理機構如何與中鐵新業展開競爭，以及如何分工，尚待觀察。
以小博大
設立小股東進行利益輸送的具體做法是：降低項目公司註冊資金門檻，然後拉一兩個小股東進入，持股20%到10%，坐享開發利潤
《財經》記者獲得的材料顯示，與中鐵新業擔當“乙方”服務商角色相比，直接入股項目公司擔當“甲方”，利潤更為豐厚，也更加隱祕。
2011年1月19日，中鐵置業首次進入煙臺房地產市場。當日，煙臺中鐵置業有限公司分別以1.61億元、2.71億元、1.48億元摘牌煙臺松嵐西三宗地塊，用途為商業及住宅混合，項目總佔地面積12.9萬平方米，建築面積30.08萬平方米，其中住宅建築面積20萬平方米。三宗地塊，煙臺中鐵置業共耗資5.8億元，但是可分期付款，土地成交半月內，僅需繳納2.92億元，餘款可在今年底前付清，條件相當優惠。這些地塊地處政府引導發展區域，發展潛力突出。
此前半月，煙臺中鐵置業有限公司正式成立，註冊資本金3000萬元。工商資料顯示，煙臺中鐵置業共四個股東，中鐵置業出資1800萬元，持股60%，中鐵十局出資600萬元，持股20%。另外20%由兩家民企中裕達(北京)有限公司與北京建德福投資有限公司分別出資300萬元，各佔10%。
上述知情人士介紹，在地產項目中通過設立小股東進行利益輸送的具體做法是，在選定項目後，成立項目公司，註冊資本金很低，往往幾千萬元，然後拉一兩個小股東進入，持股20%到10%，坐享開發利潤。
“在煙臺項目中，至少有一個股東就是為了持股才註冊成立公司的。”該人士說。但是，該人士亦承認，“這些小股東背後究竟誰是實際受益者，利益又具體輸送至誰，就不好具體指認了。”
中裕達(北京)有限公司成立於2008年8月，註冊資本1000萬元，註冊地址為北京市朝陽區朝外SOHO，由兩個自然人股東喻青青與遲少靜分別出資510萬元與490萬元組建，二人身份證信息均為山東省。2010年8月，喻青青將所持有的51%股份，原價轉讓給另一自然人張振剛。在2008年和2009年的企業年檢信息中，該公司分別虧損155萬元與316萬元。
相比之下，北京建德福投資有限公司設立時間更為倉促。2010年10月，北京建德福註冊成立，註冊資本金1000萬元，但是實收資本僅280萬元，餘額將在四年後繳足。公司股東為李建修與李涵憲二人，分別持股70%與30%，其中李涵憲出生於1992年，公司註冊地址位於北京市海淀區一個住宅之內。
知情人士稱，通常情況下，降低註冊資本金，是為了方便小股東的進入。在煙臺項目中，出資300萬元就可以參與項目未來的利潤分紅，按時下的樓價，幾年之後，可能就會獲利上億元。即使考慮到地產項目開發週期較長，這樣高達數十倍的回報率也令人瞠目。
一般而言，地產公司尋求合作開發，保持相對控股地位，與人分利，無非是因為合作方在政府關係、前期拿地、施工規劃許可、營銷策劃或資金支援等方面能有所貢獻，除此之外，很難想像，類似中鐵置業這樣的大型央企在本可全資設立子公司、獨家開發的背景下，願意割讓高達20%—30%的項目紅利。
然而，煙臺樣本並非孤案。在中鐵置業的土地儲備中，位於貴陽市金陽新區的貴陽中鐵逸都項目是體量最為龐大的資產，佔地1800畝，可開發面積近1600畝，規劃建築面積高達200萬平方米以上。
2008年7月9日，貴陽市金陽新區三幅大宗地塊掛牌出讓，除貴陽世紀金源房地產開發公司以6.93億元摘牌一幅89公頃的土地外，另外兩幅面積分別為49公頃與70公頃的地塊均花落中鐵置業，共作價10.64億元。
在土地出讓合同中約定，政府將在當年10月1日前交地。知情人士稱，這兩宗土地，均為毛地掛牌，但是淨地交付，政府來拆遷，拆平一塊就給你一塊，不要小股東來做什麼事情。然而，即使土地條件如此優厚，中鐵置業仍未全資持有項目的發展商貴陽中鐵置業有限公司。
貴陽中鐵置業成立於2008年6月，註冊資本金1億元，屬國有控股公司。中鐵置業出資8000萬元，持股80%，另外20%由貴州九百房地產開發有限公司出資2000萬元持有。
工商資料顯示，貴州九百房地產開發有限公司成立於2009年4月，註冊資本金800萬元，由兩名自然人股東組成，分別為楊李娟出資40萬元，持股5%，朱婷出資760萬元，持股95%。該公司的工商變更資料亦顯示，去年3月11日，貴州九百房地產開發有限公司的註冊資本金才從160萬元變更為800萬元，直到去年10月，兩名自然人股東才按照比例繳足相關款項。
這一持股20%的地產公司固然資金實力有限，但是，一俟聯姻金陽新區，則陡升想像空間。金陽新區號稱貴陽“浦東”，2000年開始建設，近年來進入加速階段。自貴陽市區向西北方向驅車，穿過數座隧道後，視野便陡然開闊。近百棟迥異於市區建築的現代住宅樓羣鱗次櫛比，滿眼鋼筋水泥的樓宇景觀。本地行業人士稱，世紀金源、中天城投與中鐵置業是金陽新區目前排名最首的三家地產公司。
據中國房產信息集團貴陽公司高級項目經理周肇彬稱，目前，貴陽市區住宅均價在5100元/平方米，但是也有部分高端樓盤價格已破萬元。金陽新區現時住宅均價在5000元/平方米。2010年，貴陽全市住宅成交量達620萬平方米，金陽新區的住宅供應量佔到全市供應量的40%以上，成為當仁不讓的地產熱土。
其中，中鐵逸都又是價格領航者。6月8日，《財經》記者在中鐵逸都國際項目現場看到，項目一街之隔，即是金陽新區著名的奧體中心，模仿北京鳥巢而建。售樓員稱，中鐵逸都花園洋房去年初開盤之際，即從7000元/平方米起步，目前已接近售罄，僅餘數套，底層毛坯價格已經破萬元。
而7月初即將推出的高層電梯房，均價將接近7000元/平方米。在售樓處最中央的項目沙盤上，一排排別墅尚處於既定規劃之中，在項目的最東邊，五星級酒店、寫字樓與高檔商城將在若干年後拔地而起。
知情人士稱，根據最初的測算，中鐵逸都銷售完畢後，淨利潤可達十幾億元。但是，伴隨着金陽新區的軌道交通利好穩步兌現，以及貴陽市大量市政資源的投入，中鐵逸都的房價很可能水漲船高，後期利潤或會超出想像。
以此計算，“倘數年之後項目結算，20%的股權可兌現兩三億元。”該人士說。
對於上述說法，中鐵置業董事會祕書侯社中向《財經》記者表示，合作開發是行業普遍現象，中鐵置業也不例外。但他拒絕對具體的公司作出回應，“我們不方便表態”，他說。