當有人破產的時候，就像西方人所說的，真的是非常非常的複雜，我不知道有人真的想要去這樣做。

首先很重要一點我們必須要搞清楚房地產在中國它還不是一個完全自由的市場經濟，政府的參與度很高，我們在香港對此也是有深刻的理解，因為香港地全部是政府控制的，如果說政府要去管理，在需求側做管理沒有好的效果，真正解決中國房地產問題最根本性的解決之道是要針對供給這一方做工作。

最近有一個領導在清華大學做一個演講，他一針見血講到地方政府它現在有賣地的動機，因為賣了地錢可以自己留，所以他有動機賣地，這也是房價為什麼不斷上漲的原因。這個問題無法得到解決的話，政府再怎麼採取什麼樣的措施控制需求都不會有很好的效果，關鍵在於有沒有政治意願，在供給面做工作，這也是很難的問題。

政府今天、明天、昨天做什麼，我其實不在乎，因為房地產它的性質決定他是一個看長期的行業，我如果只去注意政府短期的行為我是沒有辦法做事情的。作為開發商，當然我要了解政府在做什麼，我要知道短期內它的動向為何，聽了以後我要刻意遺忘，我必須對長期一個行業發展健康與否做一個長期的判斷。

5年不夠長，如果搞五年計劃不應該做房地產，可以像投行那樣做投機，投行不是專業搞房地產的，我不認為他們是專業的。

我不知道敢不敢說有什麼展望，我覺得對於整個商業項目感到比較悲哀，因為有太多很爛的項目，當然在座的不算，太多商業項目太爛了，建出來一大堆垃圾，系統居然允許這樣做，為了防止一個問題，也就是防止腐敗，所以靠價格來主宰一切，這樣說比較客觀，因為杜絕腐敗是好事，但是有經驗不足的開發商有膽識去買地建成一大堆垃圾，所以國家充滿一大堆像垃圾一樣的商業樓宇。我很難說全中國有哪個購物中心我個人覺得質量是達標的，是可以的，幾乎沒有。很多人不會去思考這個問題，大家想的都是數量的問題，就是量夠不夠，三線城市，四線城市，哪怕一線城市有多少個世界級的購物中心，我認為上海有兩個。北京零沒有。真的讓人很悲哀。

中國沒有私人保有的土地，都是按照一定期限的土地使用權，問題是土地使用權如何續，現在沒有這個市場，一般人說不要擔心，大概5年前7年前北京方面派人到香港討論這方面問題，最後我以為他們會搞出一個解決方案，這個也不是搞原子彈很複雜的工程，最早房地產開發也是學香港，要向香港一樣要有合理，很便宜的辦法讓你續新你的土地使用權。北京方面說不要擔心，我們可以慢慢來，為什麼現在要去急於解決這個問題呢，其實香港97年迴歸，就是這樣，大家靠按揭去購買，過15年就要回歸了，中國政府也不擔心，外國人也沒有去推。

我想不到有什麼更好的辦法要破壞中國經濟，要引起社會動亂，最好的方法就是不要以合理廉價的方式讓大家延續土地使用權。北京當局是愚蠢的嗎？不是，我想他未來也不會是愚蠢的，大家基本上相信未來一定有一個簡單的方式讓一般老百姓，有房的人可以延續他的土地使用權。一般這樣的問題西方人在提，撒切爾提了這個問題之後其結果是香港迴歸給中國了，如果不提的話，中國會讓這個問題等一等再說。現在總領事也提這個問題，中國人比較接受不確定性事的存在，很長時間以來中國人比較窮，所以只能接受不確定因素的存在，中國也不是靠法律法制的社會，一直以來是這樣。所以今天大家也是比較能夠接受不確定性。現在越來越多外國人在中國買房，買樓，最終逼迫北京當局搞出一個明確的方案。

在2008年的時候，大約85%的房地產公司基本上他們是破產的，08年第四季度的時候都是破產的，他們是在技術意義上是破產的。在07年、08年的時候他們借了很多錢，但是這一次他們情況好很多，政府也是犯了一個錯誤，這也是一個技術上的錯誤，這個在09年的第一季度，他們拯救了所有開發商，他們其實應該拯救的是整個房地產市場而不是開發商，我覺得在那個時候整個世界處於動盪之中，不可能指望北京他們一點錯誤都不犯，但是事實上正是因為他們拯救了這些開發商，開發商他們認為太好了，政府有道德風險，如果說我現在購買了大量的土地，然後只要市場有的話，我就是英雄了，如果不行了話政府會來救我，所以這裏面有一個道德風險。

大家別忘了在09年1月份的時候，基本上所有這些公司都沒有了，他們在技術上都是破產了。但是大約3個月之後這些人他們大量購進土地。我希望政府能夠吸取這個教訓，不要再犯技術性上的錯誤。但這次情況好一點，09年和2010年的時候賣掉很多房地產，他們有很多現金，跟08年情況完全不同。但是事實上他們的公司，他們用13%到16%的利率到香港進行借貸，我覺得這是非常糟糕的一個問題，他們需要要做出改變，他們需要一些東西。當然了我很喜歡房地美還有高盛和摩根斯坦利，但是他們會不會讓他發生，幾率很小的，大部分開發商是可以挺過去的。我覺得他們應該做什麼呢？我們應該讓他們其中幾個真正破產就不會造成社會的動盪和不穩定，政府會把它們接管過來，政府可以部分接管，並不是說所有的股東全部沒有了，上一次他們就沒有償還，必須為自己的錯誤還債，你還可以繼續運營下去。所以他們在技術上還是再一個可行的狀態。

當有人破產的時候，就像西方人所說的，真的是非常非常的複雜，我不知道有人真的想要去這樣做。但是我覺得公共住房肯定是一個全新的開始，政府肯定希望看到這個行業的整合。

來源：新浪財經此文為陳啓宗於2011年6月23日在上海蔘加“第二屆領軍者系列峯會”的言論