計劃在未來五年裏，商業地產佔到集團投資的20%，希望五年以後，商業地產總資產能夠達到600億。
3月18日，金地集團召開2010年度業績發佈會，金地高管黃俊燦、李剛、徐家俊等出席會議並與媒體交流。
2010年金地的業務增長很快，但規模增長仍受困擾。正如金地高管層指出的，對金地而言，追求規模增長一直努力的方向。為了解決這個問題，金地最近會在此方面下功夫，致力於提高系統效率，進而實現週轉的加速，從而達到提升規模的目的。
2010年在品牌開發商紛紛高調錶明商業地產重要性的時候，金地也展開佈局。金地計劃在2011年投資1-2個綜合體項目，力爭在五年內使商業地產的投資佔整個集團的20%，在5年後，金地的商業地產總資產將達到600億元。
金地高管指出，現在的開發商已逐漸完成轉型，逐漸從一個單純的房地產開發商轉化為一個綜合型的城市運營商，而這正是城市化發展的必然要求。
除了盈利，開發商現在也開始注重社會角色，金地稱，公司會積極參與保障房建設，但今年這一塊盈利不會作為一個考量點。
面對2011年嚴峻的形勢，金地高管黃俊燦表示，目前的調控只是打掉了許多需求，整個房地產市場出現大幅下滑或崩盤的可能性非常小，今年更多的是有一個相對平穩的發展。
以下為金地業績發佈會問答實錄：
Q：在一線的開發商裏，金地的業務增長比較快，但規模這一塊比較受困擾，未來的規模發展怎樣？對這個規模和效益職能的情況又是什麼樣的？公司在募集美元資金，目前相對銀行融資和股權融資而言，公司在海外募集資金是不是成本更低？這一塊給股東的回報是多少？
金地：規模問題確實大家都在關心。從目前評價規模的指標來看，基本上都是看銷售額。銷售數字跟收入、利潤等的比較有一定的科學性，評價一個公司的成長，我覺得複合增長率可能也是一個方面。
對金地來講，追求規模增長一直是我們的努力方向。可以看到，金地的總資產和淨資產的排名比銷售規模排名還靠前，這就提供了一個機會，就是說我們應該是去提高資產的週轉率。
所以，我們最近會在這方面下功夫，也就是說，在整個集團的體系效率上去做一些提升，這樣可以使整個集團的系統效率提高，實現週轉的提高，這樣銷售規模會有一個比較大的提高。
關於海外融資成本這一塊，我們做的美元基金實際上是一個股權型的基金，所以跟一般意義上的債務融資成本是有差別的，因為它是股權融資、股權成本。股權就意味着風險共擔、利益共享，沒有義務提供固定的回報，只是一起參與到這樣一個項目開發中間。
從這個意義上來講，這樣的一種項目合作行為可以使集團的規模變得更大一點。比方說，原來有500億資金，在外面如果能夠找到100億的股權基金，那就可以做600億的生意。我們也希望通過這樣一個股權合作，使規模效益進一步體現出來，進一步提高市場佔有率。
Q：與同行相比，金地目前單位的產出率大概有多少？淨利是不是比同行更有競爭力？另外，黃總說金地面臨一個比較大的挑戰，商業地產對很多開發商來說都是不容易突破的，剛才講到的一個新起點，金地有什麼樣的底氣再造一個金地？
金地：產品對房地產企業是非常重要的。市場好的時候，不管是好產品還是壞產品都能賣得好，市場不好的時候才知道誰的產品好，最終這個市場的競爭就應該落到一個產品層面的競爭。雖然房價上升了，但是也可以看到我們的產品應該比以前在品質、配套方面都有了很大的提高。
至於單位產出率，不能從每套房子去比較，更多是從公司的毛利率比較，我們現在的毛利率水平應該算是比較高的。
另外，現在已經有了一個好的基礎去做商業地產。一方面，城市化進程到一定程度之後，很多城市都提供了去做商業綜合體項目的機會；另一方面，居民收入增長之後，未來對商業地產這一塊的支持都有很大的提高。
所以，如果我們在一開始就能夠去解決好商業地產的定位問題，解決好未來在資本市場的定位問題，我們完全可以達到規劃的想法。
Q：在商業地產上，2011年金地要投資一到兩個綜合體項目，主要是考慮佈局在哪些區域？未來商業地產佔整個集團的比重大概是多少？此外，這些商業項目獲得的方式是什麼樣？新開工是怎樣的情況？今年有沒有更多的拿地計劃？
金地：是要獲取一到兩個綜合體項目。我們商業地產投資的方向會以二線城市為主，也會兼顧三線城市的機會，但目標還會在二線城市、相對經濟發達的一些城市。
關於商業地產未來在集團中的比例，我們計劃在未來的五年中佔到集團投資的20%。大的目標是，希望五年以後商業地產總的資產能夠達到600億。
至於新開工和拿地，今年新開工的面積跟去年新開工的面積略有降低，是因為我們在2009年拿的土地比在2010年拿的土地多，所以我們2009年拿的地在2010年開工，2010年拿的地在2011年開工。
但是，我們整個2011年全年可供銷售的貨源比2009年要高的，所以不用擔心貨源不足的問題。
在有一定的土地儲備的情況下，新開工和拿地可以更加靈活一些。如果土地儲備不夠，新開工更多是看供貨的結構，拿地則是看機會和實力。
2010年底，金地的土地儲備是1600多萬平方米，這個土地儲備還是足夠的。
Q：2011年金地計劃安排一個189億的投資額，具體安排在哪些領域，是拿地還是商業地產，或者說本身投資這個基金領域？穩盛投資基金在未來的規劃中會不會和現在金地的地產平臺進行拆分？另外，剛才提到穩盛投資未來會進入保障房領域，現在有沒有投資保障房項目？
金地：穩盛是一個基金管理公司，所以我們不需要在上面有多大的投資，更多的是為我們的投資貢獻資源。
第二就是，在3月份我們會有一到兩個綜合體項目，會根據綜合體所在城市地價的需求把握機會；第三個，189億還是投在住宅和商業。
穩盛將來是不是去分拆上市，我覺得主要還是看穩盛經營發展的情況，看管理資產規模怎麼樣，還有盈利能力，以及資本市場對這樣的方式是不是都比較認同，有機會我們也會去做。
目前，我們在保障房基金還沒有任何的投資，也沒有看到有哪些基金去投資保障房。
Q：調控後品牌開發商都非常關注商業地產，是不是意味着一個新的階段的到來？或者說從房地產的開發轉化為在開發的同時進行綜合運營這樣一個決策的轉化，在為這樣一個轉化做準備？
金地：隨着經濟的發展和城市化的進程，將來開發商應該會去做商業地產，因為一些地方城市化進行到一定程度後再去做住宅，發展潛力沒有去做商業地產那麼大。
在很多發達的城市、城市化程度比較高的地方，開發商肯定不是隻做住宅，是住宅和持有型的商業一起做。未來中國也會往這方面走，開發商也必須去建立這樣的一個能力。
Q：去年金地的一個考核標準是由季度改成月度，在今年可能面對更嚴格的一個調控環境下，會不會對每個月開盤的去化率有個更準確的考核？假設不達標的話，會不會降價、調整產品結構？對這個保障房的目標利潤預期有多少？
金地：任何一個管理制度都要跟所處的環境去適配，一個月考核應該是比較合適的。市場不好，每天考核都沒用，還有一個管理成本的問題。
面對這樣一個形勢肯定會去採用多種方法，而不只僅僅是揮動一個指揮棒，大家就能夠把活幹好。金地不光要做好績效管理的導向，更多的是給項目更多的支持、幫助和指導，用各種各樣的方法去實現集團的目標。
保障房方面，我們參與保障房建設更多的是希望作為一個開發單位能夠盡到一定的社會責任。
今年政府提出要建1000萬套保障房，如果每套算60平方米的話，將會有6億平方米，這相當於去年全年全國銷售的竣工商品房面積。這一定是要開發商去參與的，我們也非常樂意去做這樣的事，在這方面盈利不會作為一個主要的考量點。
Q：金地在保障房房門今年預計投入多少？今年說要在境外考慮搭建融資平臺，具體的考慮是怎樣的？很多開發商去年就是加大開工量，所以今年很多開發商供貨量都非常大，金地今年下限也是400萬平方米。今年市場下半年走向如何？
金地：我們在保障房方面沒有專門的投資，因為保障房基本上是政府的事情，是政府資金要投入。我們所做的事情就是，一些商品房的地塊裏面包含的保障房的面積。
關於海外融資平臺這件事，現在資本肯定是在全球流通的。當國內的資金比較緊的時候，我們也在考慮國外有沒有一些合適的資金，其他很多開發商都在考慮這方面的問題。
其實，以往幾年我們在這方面也做了一些工作，包括一些美元貸款，包括跟瑞銀合作投資的基金，都是海外融資的體現。至於今年的具體計劃，目前還沒有一個具體的計劃去披露。
今年下半年局勢，一方面除了要從市場方面來判斷，還要從政策方面來判斷。市場方面的判斷因素就很多，很難判斷，更何況加上一個無法判斷的行政和政策的因素。
總體來說，一個基本觀點是，現在的住宅供應和需求的關係還沒有得到根本的改變，調控只是把很多需求打掉了，所以整個房地產市場出現大幅下滑或崩盤的可能性是非常小的。
更多的是會有一個相對平穩的發展，但是也不可能再躥得很高，我想這也是管理層願意看到的一個調控結構。
Q：管理層是否考慮過現在是一個收購的好時期，或者有沒有比較好的提議？金地最近在深圳或者在其他地方舊改方面介入的力度如何，這個在整個集團的佈局是否會影響你們的積極性？
金地：關於收購應該是兩類：一類是企業的併購；一類是單項目的收購。一直以來，我們對於這兩類的土地機會一直是積極參與的，這也是我們這幾年拿地的大方針之下主要做的一個事情。
金地去年在全年拿的地差不多有15%都是通過併購的方式獲得的，包括這種併購、協議或者是合作的方式。
舊改的話，金地這兩年也在積極地探索，或者說去尋求這樣的一些發展機會。比如金地在深圳崗廈有項目，在其他地方我們也參與了一些舊改的機會。從目前的城市發展區域來看，如果是一些城市的核心區的話，獲取土地的機會也是越來越少，對企業來說，舊改也是獲得土地的一個很好方式。
所以，目前我們也是會去一些拆遷相對有把握的地方去尋找拿地機會。崗廈項目，目前完成的拆遷已到97%左右，局部的一些土地也已經開始進入施工準備的階段，這個項目應該會很快進入到開工的階段。
城市化的發展使得舊改成為開發商將來必須要掌握的能力，舊改當然比去舉牌出個價難得多，辦不到也不會挫傷我們的積極性，反而會積累更多舊改的經驗，為將來做更多的舊改項目提供一些借鑑和方法。
Q：管理層一直在強調去年的這個去化率很高，那高去化率是迫於資金增長的壓力，還是基於去年調控下的策略？未來關於去化率會不會做一些控制和調整？
金地：我們並沒有刻意控制去化率的指標，也沒有說因為現金流的原因，沒這方面的問題。另外來講，去年整體的毛利率水平比上前一年有所上漲結算的毛利率水平都上升了一個多點，實際未結算的毛利率水平會更高。
實際上，我們去年的資金鍊還是很寬鬆的，在去年年末貨幣資金已經達到163個億，應該說在同行中是一個很高的資金儲備。
Q：別墅市場受調控的影響很大，你們對別墅市場的規劃是怎樣，今年的規劃如何？
金地：我們沒有真正意義上的別墅，只有一些類別墅，類別墅產品從總體上來講是受限購的影響會大一些。
應對方面，第一繼續把產品品質做好，還是會有一些客戶去買，在減少客戶的基礎上儘量增加市場佔有率；第二是要把營銷服務做好，在2008年那樣的影響下都能夠完成目標，今年也一樣能夠達到目標。
當然，我們也會去調整產品的結構，增加更多的剛性需求產品的供應，相應減少一些高端產品的供應。
Q：現在國內房地產市場再融資還沒有開禁。一旦開禁的話，公司可能會更偏向於股權融資還是債券融資？第二，公司推出的四條產品理念為何？有哪些類型的消費者？
金地：我們去年有一個再融資的議案，目前還在有效期內，所以不會考慮新的再融資議案。目前監管機構對房地產的再融資相對來還嚴格，我們也在等待政策的一個窗口或者是放行，目前還沒有任何鬆動的跡象或消息。
產品這一塊現在推出的是天系列、賀氏系列，這兩個系列現在都已經正式落地。天系列主要是針對一些比較高端的市場，它是以相對高端的配置、相對典雅的一些風格突出品質感。賀氏系列主要針對的是中產階級。
賀氏街區原來在紐約的中產階級中間比較接受，現在是把它去研發適合我們中國這樣的一個風格，怎麼樣讓這樣一種原來適合歐美的風格在國內，能夠讓我們這些中端的客戶去接受去欣賞。其實，每一系列都有很多的內容。