未來五年我們爭取商業項目達到25%的比例。我們目標主要就是說能夠增加租金收入，能夠抵禦市場的風險，市場的波動。
觀點地產網 見習編輯李寧 3月24日，中駿置業在香港舉辦2010年度業績發佈會，中駿置業董事局主席兼總裁黃朝陽、常務副總裁李維、董事會祕書李少波等高管出席了發佈會。
據中駿置業高層在發佈會上表示，2011年公司的可售面積是120萬平方米，按照去年公司項目均價8000~9000元來算，公司可實現銷售的有100億，公司今年的銷售目標最低是50億元。
中駿置業高層指出，今年公司1~2月已實現10.24億的銷售，截至昨日，公司又完成4個多億的銷售。
中駿置業董事胡主席兼總裁黃朝陽發佈會上表示，公司今後將加強商業地產的力度，公司在北京的世界城項目出租率已經超過90%，此外，公司還在泉州、遼寧鞍山有3個商業地產項目。
中駿置業的計劃是，未來三到五年，商業地產對公司利潤貢獻率為25%。其中，不僅包括租金收入，也包括商業出售。目前，租金收入的利潤貢獻率尚不足5%。
黃朝陽表示，中駿置業將繼續堅持實施立足海西、拓展環渤海、關注珠三角的全國性發展戰略，走高品質路線以及充裕現金流的支持，來進一步提升效率。
以下是業績發佈會問答實錄：
現場提問：聽到公司說收購了2個項目，能不能透露一下在哪個地方，打算是做住宅還是商業地產？公佈土地儲備已經很多了，今年有沒有收購其他物業？總共收購多少？住宅和商業大概在什麼比例才達到公司的要求？公司在海西經濟圈有沒有大的規劃？
李維：我們擬協議收購的2個項目，實際上是我們跟政府已經簽訂的協議。其中一個是在泉州，另外一個在深圳，我們還沒有最終和政府簽訂土地出讓合同。
目前我們的土地儲備是840萬平方米，足夠公司未來4到5年的發展。所以，我們現在沒有立刻增加土地儲備的衝動。
我們現在手上有非常充裕的現金流，目前的資產淨負債率只有25%多一點點。所以，我們會在合適的時間，在合適的地點去拿一些對我們未來發展很好的合適的地塊，這個是我們今年整個土地儲備的一個大的思路，是這樣的。
剛才講到商業地產的比重，其實我們對商業地產業務發展應該來說是下了很多的工夫。剛才我們介紹我們已經有3個城市綜合體項目，像我們在北京世界城底下的這個商業招租情況也非常良好，我們現在世界城底下的商場算是我們第一個城市綜合體，底下的商業招租已經超過90%，也給公司帶來一個很好的收益。
然後，我們在泉州的財富中心，然後泉州的黃金海岸，還有這個鞍山的項目都是我們現在城市綜合體項目。至於說這個比重，我們做了一些研究，我們希望在未來的三到五年比重能夠逐漸增加，未來利潤貢獻度，爭取五年能夠達到25%，這是我們的一個目標，我們會按照這個目標去邁進。
另外一個就是公司黃總親自掛帥，我們把公司的一些優秀的人才都給挑選出來組成我們的商業地產的管理團隊，目前也在緊鑼密鼓的對我們的商業業務發展進行一個推動。最後一個問題就是海峽西岸經濟區了，我想我們是在這個地方生根然後發展，未來也會長期立足這個地方。
我們在海峽西岸經濟區是精耕細做的操作，我們在泉州市我們就有一個大型的一級土地開發項目，就是海峽科技生態城，或者叫海峽生態城，這個項目也在推進中，未來也會成為吸引臺灣高新技術產業轉移中國大陸的一個橋頭堡，也會成為一個非常高尚的生態型新的一個城區，我想大概就是這樣。
黃朝陽：這個項目總的面積是10平方公里，約942萬平方米。
現場提問：你們今年的淨利潤是多少？還有就是看到你們負債率已經下降了很多，可是你們現在手頭上的現金才15億左右，有沒有再融資的考慮？
如果融資的話，你們的負債率會維持到什麼水平，因為25%其實比你們同行都比較低的水平，有沒有把那個負債率提高一點點的計劃呢？
還有一個就是你們剛才說今年銷售的主要也是在泉州，廈門，都是一些中高端的項目。那調控會不會對你們今年的銷售有影響？
李維：我們今年的目標銷售是這樣子，包括去年已經開盤還沒有售完的一小部分的面積，加上今年可以開盤的面積總共有120萬平方米左右。
我們目前的銷售均價，就平均下來的均價大概在8千到9千之間，我們這樣算一下大概就是100億，我可銷的是100億的金額。我想賣掉50%肯定是沒有問題，所以我們今年最低的銷售目標我們是定在50億。
我們也會根據宏觀調控的變化適度的去調整我們的目標，如果市場較好的話我肯定就賣得多一些，但是如果市場不好的話就會進行適時的調整。我們的策略就是這樣，我們一定是用品質來立足，就是我的品質一定要比別人好。
我們泉州的項目比周邊的樓盤有20%到30%的溢價，市場不好的時候我們賣得要比別人快一些，其實我們3月份開了兩個盤，截止到昨天，我們的銷售昨天大概15個億左右，就我們1、2月份我們有10.24個億的銷售收入，到昨天，因為3月份還沒有完，我們到昨天大概也將近4個億。
跟去年同期來比的話應該都有200%的增長，速度是非常好的。就是說在市場不好的時候，因為我的品質，我的性價比高，再加上限購令他買房子更要斟酌了，他一定要買好一點的房子，我就會賣得比別人更快一些，這個是我們的一個目標銷售額，還有我們的策略。
在負債率和未來再融資方面的考慮，上市以後我們負債率一直保持在比較健康的狀況。今年發債以後，我的整個淨負債率還是相比同業比較低的。
下一步我們有什麼樣的一個融資的考慮，我想我們對這個未來的整個市場，我們還是保持一種謹慎和積極的一種態度。我們目前一個是國內正常的項目開發貸款，這個我們肯定是會去做，另外一個我們也在尋求境外的銀行，銀團的融資，我們也會積極的去推進。
而且我們可能未來會找一些合作伙伴，比如說地產基金，信託融資等等，我想這些都是可以選擇的選項，我們都打好這方面的一些基礎。因為，現在手頭上的錢還比較多，我並不是那麼着急，但是我想這些佈局我們都會去先做好。
現場提問：可是現金並不是太好？
李維：我現在手上有40個億，因為我剛剛發債20個億，其實我手上還有40個億，我還有銷售收入不斷增加。
其實，這個金額是這樣的，一個是要看你手上有多少錢，另外一個看你還有多少未付的地價款。有的公司他說手上有多少錢，但是他未付的地價款可能比手上的現金還多，這才是困難。我手上有40億，但是我沒有一分錢未付的地價款，這個是跟其他公司完全不一樣的地方。
第三，剛才講到這個租金收入，我想我們未來商業地產的部分租金收入，我們希望達到25%，是希望說他的利潤貢獻度能夠達到25%，就是我商業地產的租金收入，我希望在未來的利潤貢獻中。
現場提問：現在是多少？
李維：現在大概不到5%，但是它的增長會很快。因為，比如說你一個項目幾十萬平方米的商業一出來它就會很快出來，我們會盡快的把這一塊提升去。
第一步，我想未來五年我們爭取達到25%的比例。我們目標主要就是說能夠增加租金收入，能夠抵禦市場的風險，市場的波動。我想發展商業地產，一個就是說我們在住宅這方面的發展已經比較成熟了，我未來的發展可以快速的複製，快速的擴張。
另外一個住宅地產這一塊，在未來的兩三年給我們公司帶來的會是淨現金流入，我這部分就會去持有一些優質的商業物業，是這樣的一個考慮。
第四個問題是關於調控對這個銷售的影響，我想大家也看到從去年10月份到今年1月份，不斷的一些新的調控政策出來，包括房產稅，包括限購令等等，我想影響肯定是有的。特別是，我個人認為，這個限購令目前來講對於中國房地產市場的影響還是比較大的。
但是，我們要清醒的看到這個限購令出臺是有它的特殊的一個背景，我個人是覺得這個限購令是中國中央政府階段性大制度安排，就是在目前的情況下，應該來說可以比較有效的控制房價的過快上漲。
但是，這個限購令出臺的同時，它控制了房價的同時也控制了地價，也起到了抑制地價的作用。對於像我們這種做高品質的物業的開發商來講，其實是一個好事情。
第二個就是說我們目前的土地儲備當中，只有大概3%是處於限購的區域，也就是說我們這些城市裏面只有廈門和北京是限購，泉州，漳州沒有限購，然後臨汾，鞍山，盤山也沒有限購。
在2011年，我們可售的120萬平方米的面積裏面，受到限購令直接影響的大概有15%左右，也就是我們廈門的兩個項目。
但是，從目前的銷售情況來看，這兩個項目我們的推行還是比較順利的。就是說有15%受到影響，但是受到影響比同業我覺得要少一些，因為我們的品質比別人好，我們整個推盤節奏，推盤策略也都比較好。
所以，我相信接下去的3到6個月可能會有一些中小開發商壓力會很大。但是，我覺得我們目前是以一個很健康的體魄在應對這個調控，我覺得我們會做得比同業更好一些。
現場提問：今年的預算買地資金是多少？
李少波：今年預算的資金大概是25個億，我們未付的土地款是零，所以這25億都會全部用在這個新購的土地。
現場提問：那今年要還的一些貸款呢？
李少波：我們整個27億的貸款，裏面有8成是兩到五年，只有6億2千多萬是在一年以內，而且這一年以內也大概有一半左右是可以延期的。
所以，其實整個我們要還的資金是很少的。我再補充一下你剛才所說的這個商業和住宅這個比例，其實我們所說的這個淨利潤的貢獻是包括租金收入和出售商業物業所帶來的利潤。
現場提問：公司在北京方面的發展會不會有什麼改變？北京調控的力度比較大，有沒有其他城市你們是有一個目標去拓展的？
黃朝陽：以北京為中心的環渤海經濟圈是我們未來發展的一個重要區域。從現在來看，我們整個戰略類型大部分在海邊，因為我們在北京現在有一個在建的項目，下一步可能在北京我們更多推動一些商業地產。
我們現在在山西，在河北，包括在未來的天津，包括遼寧，就遼東半島、山東我們還是會繼續拓展一些項目。因為，在這個區域裏面，我們也做過一些項目，像北京世界城，我們有良好的一個團隊基礎，包括有一些品牌的影響力，所以這個區域我們的發展戰略還是沒有改變。
媒體提問：李總剛才說的那個基金現在進度是怎麼樣，？
李維：房地產基金是這樣的，一個是有一些知名地產基金，我現在不方便透露。從基金的層面上。我想我們公司是這樣考慮。一個就是說跟知名的地產基金合作，因為他們也來找我們，我們也希望能夠有機會跟他們合作，因為互相可以在業內交流等等會共同提升，我覺得是一個很好的方式。
這是一個方面，就是可能我們共同去拿一個項目，然後我們一起來合作，然後把它做好，比如說境外的一些知名的地產基金。
另外一個，我們也考慮，比如說我們在境內自己籌措一些項目的私募基金這樣的模式。我想這兩個方面，一個是跟外面的基金合作，一個是可能我們在境內自己籌措一個基金，我想這兩個方面我們都會去探討，都會去嘗試。
跟境外的基金合作，我想有好幾家基金我們已經都建立了比較好的合作關係，下一步應該來說就是落實這個項目，這個要具體看大家一起看好哪個項目，一起去拿。
現場提問：今年有打算去做保障房建設的計劃嗎？
李維：保障房從公司目前的規劃來講，我們沒有去參與保障房建設的規劃，也就沒有這個計劃。保障房應該是要一些建築公司會進入這個保障房會比較多一點，比如說中建一些公司，他本來就是搞建築的，他肯定能夠做保障性住房比城區做建築的力量還要高。我相信一般房地產商是比較少進入這個領域。
現場提問：你們現在買的那些地有沒有這種地，有一個比例一定要建這個？
黃朝陽：目前沒有。其實這種做法短期內是有一定效果，長期還是應該要，就是保障性住房要集中建設，不應該是搭在一起的。但是，因為像這個供需的問題，政府可能在短期內趕快解決一些問題，長遠的還是要集中建設，像香港這種公租屋這種模式可能會更合適一些。