從公司業務區域來講，目前公司華東區域佔比較大，從公司發展來看未來公司業務將以華東區域居多。
上實發展今日發佈2010年年報，10年公司實現營業收入33.63億元，同比增長47.97%；實現營業利潤7.72億元，同比增長35.11%；實現歸屬母公司淨利潤3.29億元，同比增長33.33%，每股收益0.3元。分紅方面每10股派0.35元。
公司業績符合預期
公司10年業績基本符合預期，結算的主要項目為天津的萊茵小鎮與青島項目，體現在公司毛利率上接近50%，公司高毛利的原因主要是前期來源於集團的資產注入。從公司業務區域來講，目前公司華東區域佔比較大，從公司發展來看未來公司業務將以華東區域居多。由於哈爾濱項目股權變化，公司未來東北區域業務佔比提升也可期待。
公司業務逐步進入正軌，集團內部整合尚需時間
我們認為公司正在逐步進入正軌，公司未來將以“集中優勢資源，沿海沿江佈局，聚焦核心區域”為主導戰略，以上海為中心，重點拓展長三角地區和環渤海城市羣，選擇性進入泛西南地區。在未來新項目的拓展區域以上海以及長三角的二、三線城市為核心，通過各種方式獲取土地儲備。我們認為上實集團未來內部的整合仍是重點，目前上海實業控股控股三大地產公司，包括上海城開、中新地產以及上實發展，合計土地儲備超過2200萬平米。我們認為集團內部地產資源整合才剛剛開始，未來集團將以上海控股為平臺繼續整合下屬房地產業務，上實發展將以怎樣的角色參與其中是我們關注的重點。
公司負債率偏高，能否加快推盤是關鍵
公司在報告期內新開工48萬平米，這對於公司的體量來說明顯偏小，也正是因為這樣公司報告期內大約只完成了31億的銷售金額，銷售面積大約為31萬平米。體現在預收賬款方面，公司期末預收賬款為21個億，這部分預收賬款鎖定的利潤在0.25元左右。銷售回款的不力使得公司資產負債率方面超過了80%，遠高於行業平均水平。另外公司在短期頭寸方面也比較緊張，公司在手流動資金為19億，一年內到期的負債大約在17個億，公司資金相當緊張。11年，公司主要運作項目為上海“海上灣”、哈爾濱“盛世江南”、湖州“海上灣”、天津“萊茵小鎮”四期、重慶“水天花園”等項目，項目銷售對公司至關重要。