京外項目未來兩年銷售/結算將顯著提升，公司盈利結構將如期轉向“京外項目得週轉，北京項目獲利潤”的模式。
2010年全年業績每股1.17元，基本符合預期：
首開股份今日公佈了2010年業績，期內實現營業收入77.7億元，同比增長49.5%，實現淨利潤13.4億元，同比增長43.8%，合每股收益1.17元，基本符合預期。期末每10股派紅利2元(含稅)。
正面：
結算/銷售雙提升：房產銷售收入增23%至50.1億元，土地開發轉讓收入大增185%至24.7億元；房產銷售簽約面積91萬平方米(增24%)，銷售金額134億元。
北京以外項目進展較快：京外項目結算收入佔比從2009年的6.0%提升至9.7%；期內京外項目銷售面積佔比則達到32%，較上年提高10個百分點，主要來自蘇州、海門、揚州、煙臺和武漢項目。
毛利率處於行業較高水平：由於期內土地開發轉讓的高溢價，毛利率同比提升8.1個百分點至34.8%。
負面：
淨負債率上升57個百分點至76%：主要是由於期內長短期借款淨增加50億元所致，但目前公司尚有105億現金，且未付土地款較少，財務風險有限。
發展趨勢：
公司期內新增400萬平方米土地儲備，總儲備已逾1500萬平方米，一半為京外項目。目前賬面已售未結房款75億元，2011年業績高鎖定。公司2011年計劃開復工、竣工、銷售以及新增儲備面積較2010年均有較大增長。我們認為京外項目未來兩年銷售/結算將顯著提升，公司盈利結構將如期轉向“京外項目得週轉，北京項目獲利潤”的模式。毛利率方面，因毛利較高的土地轉讓項目資源較少，2011年毛利率水平將較今年小幅回落。
估值與建議：
鑑於公司良好的銷售表現，我們上調2011年盈利預測至每股1.54元，並引入2012年盈利預測每股1.98元。公司股價對應2011、2012年市盈率分別為10.1、7.9倍，對2011年淨資產值有35%的折讓，估值吸引力明顯。我們看好公司業績高確定性以及積極承擔保障房建設可能獲得的商品房項目和土地開發方面的政策傾斜，維持“推薦”評級。