目前恆隆在內地的項目主要有兩種模式，一種是單一商場，另一種則是綜合性項目，包含寫字樓、商場酒店等。
1月26日，恆隆地產公佈2010年下半年銷售業績，數據顯示，報告期內，集團股東應占純利下降81%至港幣34.18億。
其中，扣除投資物業重估收益、相關遞延稅項及非控股權益後，基本純利下降77%至港幣12.75億。
純利倒退
這與前一天摩根大通的預測相差無幾。摩根大通1月25日發佈研究報告稱，預計恆隆地產中期純利按年跌76%，至13.02億元。
摩根大通指出，純利大跌主要由於報告期內缺乏物業銷售入帳，而上年度有“君臨天下”項目入帳。但恆隆對此似乎並不以為然。
恆隆董事長陳啓宗於當天召開的業績發佈會上表示，“與其說下跌，倒不如說我們不想賣。”
陳啓宗透露，現在恆隆在香港仍有1500個單位未推出市場，大部分單位均位處市區，且是全海景單位，但由於目前公司手頭未有其他新的項目，所以會惜售這些單位。
據瞭解，該1500個單位中，就浪澄灣就有1234夥，此外，君臨天下還有284夥，以及明年底落成藍塘道18間獨立屋，尺價介乎1-3萬元。
他指出，由於目前中央和香港政府均不希望樓價升幅過快，集團會視乎市況推售。“我們售樓不止考慮價錢，還要達到量，一次過銷售300-500個單位，市場才叫熾熱。”
“至於說下半年會不會賣呢？有這個可能性存在，但也不敢說明天會發生什麼事情，所以下半年未必會賣出。”陳啓宗如是表示。
陳啓宗還指，導致純利下滑的另一原因主要是投資物業的重估收益較去年同期低。“去年是奇高的，今年當然不可能會那麼高。”
租賃業務向好
與純利的大跌相反，恆隆2010年的物業租賃業務卻實現明顯的高增長。
報告期內，恆隆的租金收入及溢利均上升13%，分別達港幣25.18億及港幣20.72億。
其中香港投資物業的租金收入及溢利分別增長9%及12%，至港幣13.87億及港幣11.43億。
而中國內地物業的租金收入及溢利亦分別上升19%及15%，至港幣11.31億及港幣9.29億。
“租金收入方面是最能夠控制的，我們還有百分之十幾的增幅，上海升了19%左右，升幅相當大，特別是高級商場，我們也想不到升得這麼厲害，去年升了29%，好得不可想像，未來還會繼續上升。”陳啓宗表示。
但陳啓宗亦指，與商場相比，寫字樓的升幅並不大，租金收入還是主要靠商場收益。
“所以如果寫字樓不升，只是靠商場升，如果商場升29了%，另外一個是12%，這個升幅是相當不錯的。”
恆隆董事總經理陳南祿對此表示認同，其補充表示，恆隆今天的商場租賃表現相當令人滿意，租金收入增幅較大，達到13%左右。
陳啓宗續稱，今年上半年內地租金收入佔恆隆地產46%，其中內地租金升幅高於香港，這是由於內地業務未成熟，收入幅度偏高。
數據顯示，截至2010年12月底止，恆隆集團來自內地的收入比重為48%，恆隆地產為45%。
他表示，今年會是香港整體收入最後一年超過內地，預計下一個財政年度內地租金收入將會跑贏香港業務。
重金佈陣內地
近年來，恆隆一直重金佈陣內地房地產市場。按照陳啓宗的說法，恆隆已成為眾港企中第一家將業務重心放在內地房地產市場的開發商。
陳啓宗透露，2010年公司投資內地的金額就達到400億港元，涉及發展項目共7個，未來集團仍將會在內地一二線城市繼續拿地。
據瞭解，目前恆隆在內地的土儲就達到2000萬平方尺，按照每年開發100-150萬尺的速度，可以滿足恆隆未來10多年的發展需要。
陳啓宗透露，儘管目前擁有的土地已不少，但集團依然一直不斷地尋找土地資源。
“其實我們一直在找項目，如果要加大在內地的投資，主要有兩個方面，一個就是增多新項目，另外就是把項目做大。”
陳啓宗介紹，目前恆隆在內地的項目主要有兩種模式，一種是單一商場，另一種則是綜合性項目，包含寫字樓、商場、酒店等。其中瀋陽、無錫項目就是綜合性項目。
“在內地我們不會賣的，除非被迫，否則我們不願意賣，我們是單純收租的。”陳啓宗重申。
2010年11月，恆隆融資109億擬用於支持恆隆地產在中國大陸的業務擴張。
陳啓宗對此表示，今明兩年在內地的投資額就達到110億，而這僅僅是指建築費，這就意味着該筆融資將於2011年年末消耗殆盡，而往後三年仍需要陸續投入資本。
陳啓宗續稱，110億僅夠拿3幅地而已，而恆隆手頭上還仍有200億的資金可用於支付未來買地的費用。談及該筆融資，陳啓宗笑道，“(花錢)就像倒水一樣，所以把錢拿回來是有需要的，並不是資金緊張時才去拿，因為錢在我們手上總比在別人手上好。”
針對近期不少房企發行人民幣計價的債券或分拆業務以人民幣計價REIT上市一事，陳啓宗指，恆隆暫無有關分拆的計劃。
他亦表示，雖然不知道未來政府是否會推出新的調控措施，但目前已有那麼多措施出臺，相信會慢慢產生作用。
不放棄香港市場
儘管在內地不斷擴張，但這並不代表恆隆從此放棄香港市場。
“我們沒有意思要退出(香港市場)，絕對沒有想過，只不過現在是覺得留在內地更好。”陳啓宗認為。
不過，陳啓宗亦感慨，恆隆已足足十年未在香港買過地，但這並非不看好香港，而是香港地產市場競爭激烈，相對而言，內地市場機會更多。
“如果香港再經歷1999~2000的情況，我肯定第一個買地，但相信大家都不願意見到那情形。現在我覺得並非在港買地的好時機。”
陳啓宗續稱，由於現在集團擁有的土地都是1999年購入，當時市道不好，沒有競爭對手，所以現在恆隆物業的經濟利潤是全香港最好的。
“現在只是香港機會還沒有到，如果機會到了，我們可能是第一個也說不定的。”
陳啓宗亦指出，內地的項目完全是靠自己努力做出成績，絕對不靠地價升值賺錢，而是靠自己的經營和努力及專長為公司創造附加值，“我們要學會如何在內地增加價值和有更加多的盈利。”
陳啓宗透露，恆隆以往十多年在內地的努力已經得到一定的肯定，同時也為將來持續發展鋪了很好的道路。
“現在開始進入收成期，只要內地經濟平穩發展，這個收成期可長達黃金數十年。”
新助手陳南祿
而陳啓宗在新年的最大願望，就是不要像2010年那樣辛苦，因為要物色新助手實屬不易。
“現在陳南祿來了，我放心了，可以睡多幾覺。”陳啓宗笑道。
2010年4月27日，陳南祿接替袁偉良擔任董事總經理一職。問及對該名履職半年的新助手的表現，陳啓宗予以相當高的評價：“極好！”
而陳南祿亦稱讚新老闆：“好極！”陳南祿表示，自己新年願望就是期望集團繼續騰飛，望業務有更大成就。
事實上，該半年來陳南祿的功績有目共睹。其負責的瀋陽項目啓動招商不久便取得不錯的預租率。
據瞭解，2010年7月才開始招商的濟南“皇城恆隆廣場”，至今7個月過去就實現86%的預租率，50%-60%租戶屬國際品牌，其中80%用作開設旗艦店，新引進的品牌近100個，預計於今年7、8月開幕。
陳南祿透露，該項目的回報率不低於集團其他新發展項目，租金水平符合預期。