此番在青島涉足舊改項目，不僅土地成本可以得到一定的控制，也能達到中海目前正在努力想達到的着力降低淨槓桿比率的目的。

　　觀點地產網 見習編輯陶鯉 2月25日，青島李滄區河南、南莊項目9宗地塊公開拍賣，累計出讓總土地面積37萬平方米，總規劃建築面積123萬平方米。該9宗地最終由中海旗下子公司青島中海華業房地產有限公司全部競得，成交總價為32.86億。

　　舊改項目

　　青島鵬翔新地投資有限公司總經理劉翔表示，中海在青島李滄區連拿9宗地，不排除中海與李滄區政府存在某些協議，政府將9宗地一同出讓給中海。因為這9宗地既有商業用地，也有保障性住房配建用地，政府要出於一個整體規劃來考慮。但是現在土地出讓，還是必須走招拍掛的程序。

　　公告顯示，這9幅地塊最低起拍價在3550元/平方米到4720元/平方米之間，土地性質包括商住用地、商服用地、住宅用地以及保障性住房配建用地，部分地塊為回遷安置房建設用地，回遷安置房建成後將由李滄區政府回購。

　　早在2010年8月7日，青島市規劃局公佈了李滄區河南、南莊社區的規劃建設方案。方案顯示，李滄河南、南莊項目總用地面積約48.7公頃，總建築面積達156萬平方米，定位於打造新的城市綜合體，住宅部分以高層為主，總計將建70多棟高層住宅。

　　截止目前，中海在青島的項目包括中海銀海一號、中海清江華府及中海紫御觀邸三個項目。其中位於市南區的中海銀海一號、四方區的中海清江華府為在售項目，位於市北區的中海紫御觀邸為在建項目，尚未發售。中海李滄區項目則將成為中海在青島的第四個項目。

　　劉翔介紹，李滄區目前的土地供應相對還是比較多，特別是在一些舊城改造項目，但是這些舊改項目的地塊比較分散，而且性質也比較複雜。河南與南莊社區將是李滄區未來舊城改造的重點區域，而中海這次拿下的項目，只是其中的部分地塊。

　　其還分析稱，此次中海在李滄區拿地，首先是中海自身在青島的發展需求，要求其不斷補充土地。目前中海海銀海一號已經基本售罄，中海清江華府的貨量不大，而中海紫御觀邸尚未入市。

　　其次，李滄區是一個發展前景普遍為業界看好的區域，目前已有包括萬科、綠城、海爾在內的品牌房企進駐，而且政府在招商引資這一塊，也有一定的優惠政策。

　　據瞭解，本次拍賣採取不設底價，按“價高者得”的原則確定競得人。最終，68號競買人中海報價最高，因此毫無懸念將這9幅地塊整體收入囊中。

　　中海土地軌跡

　　進入2011年以來，中海還未有如此大手筆的拿地動作，動輒數十億的拿地資金，這還是中海進入2011年來的首次。

　　2011年1月份，中海只是在廣東中山“小試牛刀”，以4.4億的價格競得中山市石岐區張溪東河北土名臺灣仔的三塊商住用地，該地塊組團總面積僅為7.28萬平方米。

　　相比之下，2010年末，中海曾以樓面價超過2萬元的價格拿下了廣州白雲新城的AB2907008-3地塊，總價11.7億元，該地塊起拍價僅為4.04億元。

　　該地塊拿下之後，瑞銀曾發表了一份針對中海的研究報告稱，中海地產2009年至2010年間拿地太過激進，截至2010年6月，中海淨借貸比率達到45%，已經超過其管理層認為40%的安全水位，但中海地產買地的步伐不減。

　　2010年底，中海地產又以約6.6億元的價格摘得長春高新技術產業開發區超然街附近一幅19萬平方米的土地。出讓地塊東至長春超凡大街，南至乙四路，西至超然街，北至規劃路；樓面地價為1347元/平方米。

　　但總體而言，中海在全國土地市場上的動作仍然可以稱得上是乏善可陳。整個2010年裏，中海新增土儲量僅為其2009年時候的6成，而其中大部分還是來自2010年年初中海對蜆殼電器的收購獲得。標普分析師符蓓曾認為，中海在2010年新增的土儲完全可以得到消化。

　　因此，2011年中海對於土儲的需求仍有可能強勁。此番在青島涉足舊改項目，不僅土地成本可以得到一定的控制，也能達到中海目前正在努力想達到的着力降低淨槓桿比率的目的。