這幾次的調控其實已經給行業一個提醒，房產的開發必須理性和長遠，凡是盲目性或者投機性的開發都必將是短視的，機會主義的時機和投機的偶然性已經漸漸遠去，真的要用長遠的思維、理念和眼光來做規劃、做產品了。
10月11日，杭州市出臺了限購令。之後，杭州的房價，似乎並沒有出現迅速大幅下降的局面。事實上，作為全國房價較高的城市，杭州一直是調控的重點。
在調控的背景之下，杭州本地的開發商應該如何調整思路面對市場，或許這是很多業內人士都在探討的問題。近日，觀點地產新媒體採訪了杭州本地房企——東田控股集團副總經理劉芳。
劉芳 東田控股集團副總經理
觀點地產新媒體：二次調控之後，杭州也出臺了限購令，那麼目前整個杭州房地產行業的情況如何？
劉芳：在限購之前的9月份還是比較火熱的。限購之後，10月份有一些影響，市場上呈現了一些冰火兩重天的分化。
一些理性定價、性價比高，以及產品定位符合城市主流人羣需求的產品，仍然受到消費者的認可，銷售情況良好。尤其是一些處於潛力地段、價格也相對合理的產品，仍然是剛需的熱點選擇。
但是，有些區域價值已經透支、定價較高的產品，就已經處於停頓的狀態了。
觀點地產新媒體：您預計政策對接下來市場的影響會有多大？
劉芳：限購只是一個暫時性的政策，從杭州的房交會以及這次調控後的客戶反應來看，市場情況跟08年宏觀調控產生的市場剎車性反應，有很大的區別。
這次我們很鮮明的感覺到，雖然成交量有一些影響，觀望的情緒也比政策前多一些，但購買者整體的購買慾望和需求仍然存在，跟上一次的焦慮和恐慌是完全不一樣。這次的客戶相對坦蕩了很多，他們仍然看好後勢，只不過是在理性地權衡購買時機。
限購令的出臺，經過了一個月時間的消化之後，目前，客戶的觀望情緒已經有所緩解，政策層面的影響正在漸漸減輕，而經濟環境的變化、貨幣問題、CPI問題帶來的對資產縮水的焦慮，反而成為目前新一輪的焦點，根據我們的判斷，年底之前樓市還應該有一波市場回潮。
觀點地產新媒體：面對目前的調控和市場的變化，集團現在有一些什麼樣的應對方式呢？
劉芳：東田本身就是在調控當中成長起來的企業，調控的環境反而成為我們成長的土壤。
在市場應對方面，即使是市場火熱的時候，我們也都養成了居安思危的習慣——自己給自己的心理建設進行預先調控，在危機下思考才能更加嚴謹和周全；在產品規劃方面，我們更注重在產品定位、產品品質、產品生命週期的延伸性上做充分的準備。
在產品面市方面，充分地對區域現有價值和未來價值做客觀的評估，預留出空間給客戶，並不完全獨佔增值優勢，更注重與客戶分享區域價值的觀念，所以在產品的定價方面、功能空間的佈局和定位方面，我們都為客戶考慮得非常的細緻。這次調控前和調控後，我們兩次開盤都持續熱銷，就已經驗證了我們的發展思路：房產企業只有尊重客戶、尊重市場、尊重需求，才能穩健發展。
這幾次的調控其實已經給行業一個提醒，房產的開發必須理性和長遠，凡是盲目性或者投機性的開發都必將是短視的。機會主義的時機和投機的偶然性已經漸漸遠去，真的要用長遠的思維、理念和眼光來做規劃、做產品了。對市場負責、對客戶負責，才是真正長遠地對自己負責。精於產品的優化研發和合理規劃、定價，這才是一個有擔當的開發商之所為。
觀點地產新媒體：東田目前在項目佈局上面的考慮是什麼，是始終選擇未來發展的中心區域嗎？還是有計劃逐漸進入中心城區？
劉芳：目前處於城市中心位置的地價都非常高，這種價格為許多大牌的開發商拿地做地王提供了機會。但相對我們公司自身的企業發展理念，我們更擅長於進行區域板塊的運作，在緊貼着城市中心的潛力區域內進行操作，這更是我們東田的強項。所以，我們另闢蹊徑，聚焦於這些有潛力的地段。
經過多年的探索和研究，我們越來越關注城市發展的擴延性和城市交通系統的發展脈絡。對城市發展外擴趨勢的研判，解讀一個區域未來發展的潛力價值，是我們的重心。
在這樣的前提下，我們對地塊的區域選擇，基本上還是比較精準。用未來的眼光來選擇現有的潛力地段，選擇的時候，該地塊可能還不是熱點，但一旦時機成熟，它很快就可以成為一個新的熱點。我們主要是圍繞着這樣的方向。
當然不光是地塊的選擇，包括開發模式的選擇，未來的生活方式的選擇，我覺得這都是要有一些預判性，否則只按照現有的需要來做現有的設計的話，產品很容易在變化當中被市場所淘汰，我覺得還是要用前瞻性的理念來進行地段的選擇、產品的規劃，還有生活方式的營造。
觀點地產新媒體：您剛剛提到了對未來的佈局和發展都有自己的研判，那麼根據這些研判，東田未來的佈局是什麼？
劉芳：在未來，東田會選擇適合自身發展的模式，來進行佈局，主要是以下幾個方面：
第一，關注未來城市規劃和城市發展的走向，選擇一些潛質地塊的中等規模地塊開發。運河發展帶、高鐵發展帶等區域，也許就是未來開發的選擇方向。
具體來說，杭州是一個非常優質的城市，它自身的經濟活力，它對外擴張的能力都是非常強的。綜合比較東南西北幾個區域範圍，我們公司目前主要還是聚焦在城西、城東以北的區域，這些區域會更有擴延的潛力。
第二，關注城市主流精英人羣的需求變化，關注產品從功能需求轉向人文需求的變化，關注產品的可塑性和延展性。隨着居住者生命週期、家庭結構、家庭收入等變化，客羣的需求也隨之變化。我們在產品設計時就預留出可塑空間，使客羣順利過渡好自己的需求變化。
杭州是一個有深厚人文歷史的品質之城，經過這十年的城市發展，杭州客羣的審美品位、居住品位都提升到了一定的高度。特別是以綠城為代表的幾家品牌開發商的建築產品已經在全國進入人居典範作品的行列，所以說杭州的客羣對品位的要求，隨着生活品質的不斷提高，他們的需求也從最早的功能需求慢慢的在升級轉換。這就對我們的產品提出的更高的要求，我們必須要考慮到客羣的需求變化。建築、綠化等等只是一個基本的硬件條件，在很多配套性的品質需求上都必須做重點性的考慮，打造一個生動的社區，一個居住文化流動的社區，都是我們的重點考慮。
第三，在開發模式和產品組合上，我們會考慮一些相對比較有特色的，與東田集團的優勢相契合的模式，比如更多的介入旅遊地產、養老型地產、休閒地產等的開發。
杭州正在打造成為一個國際性的旅遊城市，很多的休閒旅遊資源不僅僅吸引着杭州本土的客羣，還有更多的外來客羣。隨着交通的便捷，地鐵、高鐵的擴延，外部的客羣都紛紛的優選於杭州休閒置業。所以，杭州的旅遊地產有很大的發展潛力。
觀點地產新媒體：其實在杭州本地有綠城、濱江這樣一些已經發展了很多年，取得了不錯的市場口碑的企業，現在也有很多全國性的開發商進入杭州，在面對本地和外來的這些大牌房企的時候，東田應該如何應對？
劉芳：首先，為杭州具有這麼大的吸引力感到自豪。杭州本身就是一個非常包容、開放的城市。外來企業帶來了一些新的理念、新的產品開發思路，讓杭州的城市品質增加更多豐富的元素，這是非常好的現象。
外來開發商和本地市場口碑較好的開發商既是我們成長的助推器，也是一面自我檢視的鏡子。我們在學習他們一些開發模式、產品打造精細度、社區管理人性化等優勢的同時，也對我們打造具有東田特色的開發模式也帶來更大的創新動力，使我們從營銷到建築產品打造，以及社區人文人性化氛圍等方面，都逐漸形成了自身的特色。
比如我們在擎天半島這個項目上，從概念到建築設計乃至材料選擇上，都精心營造，純石材、多主題園林、架空層十大休閒主題空間、客戶服務體系等方面，都顯示出打造出高品質的細節。
只有在競爭的環境裏面才能促進大家彼此的不斷成長，一個閉關自守的環境，必然帶來成長的停滯。有更多的外來者參與才能帶來更豐富城市風景。
所以我們說傳承本土的優勢，同時也借鑑外來開發商優秀的操作理念，只有內外融合才能帶來更大的視野和格局。
如果對房產領域的生態鏈做個比喻，綠城、萬科就像獅子、大象，另一些外來的企業可能也是一些更有力量的物種。而東田，就是生態鏈中輕巧、靈快的羚羊，我們自有鮮活、輕快、靈動和快速發展等特性，是這條生態鏈中不可缺少的一道風景，一個特色。
企業發展不在於時間的長短，而在於是否擁有自己鮮明的特色。比如像東田這樣的滾動開發模式，六年來開發了七個房地產項目，一個旅遊項目，成長速度是很快的。這正是因為，一直以來我們的發展思路都是非常清晰、穩健的，並不盲動。我們清楚自己要什麼、擅長什麼，而且清楚自己未來服務的對象是怎樣的一個客羣。所以我們專注地做好這個市場。
東田房產是一個靈動的開發商，靈活，鮮活和輕快是我們的特色，我們會繼續保持這種風格繼續往前走，繼續成長。