在迅速拿下上海的四個商業地產項目後，SOHO中國也在不斷調整着自己的商業模式。

　　雖然聲稱“有百分之一的希望也要爭取”，但中服CBD地塊的招標，SOHO中國還是墊了底，連拿了9個倒數第一。

　　不過這並沒有影響到老潘的心情，在17日進行的微訪談中，他再次表示：“SOHO中國的發展戰略在2011年也不會改變，繼續在北京上海繁華地段從事商業地產開發。”

　　確實，就在之前的11月11日，SOHO中國宣佈了上海臨空項目的設計方案。老潘期望這個由老夥伴扎哈設計的貌似盤旋之龍的城市綜合體將成為上海的新地標。

　　虹橋SOHO老潘上海淘金

　　臨空項目現在已更名為“虹橋SOHO”，這是SOHO中國今年在上海拿下的第二個項目。

　　8月13日，SOHO中國宣佈，公司在上海土地交易市場以15.6億摘得虹橋交通樞紐旁“臨空15號地塊”。該地塊位於上海虹橋臨空經濟園區，佔地面積為86，146.1平方米，規劃地上建築面積215，410平方米，預計建成後總建築面積約25萬平方米。

　　其實不只是臨空項目，自去年以來SOHO中國進入上海的步伐迅速加快。

　　2009年8月，SOHO中國以24.5億元向摩根士丹利收購了東海廣場。該項目位於上海南京西路中央商務區的中心地段，總建築面積為80，510平方米，其中，寫字樓面積為67，829平方米，商業面積為3，842平方米，地下總建築面積為8，839平方米。

　　SOHO東海廣場在改裝後開始出售。在今年9月25日SOHO宣佈的合同銷售金額183億元裏，SOHO東海廣場的貢獻排名第三，銷售額為25.7億元，此時，SOHO已提前完成180億元的全年銷售目標。

　　2010年6月11日，SOHO中國收購國鼎“上海外灘204地塊”，在出讓22.5億元后，SOHO中國獲得了該項目的61.506%股權。在此交易達成後，相當於佔有該項目13.1萬平米的建築面積，其中包括6.9萬平方米地上寫字樓和商業面積，以及1.2萬平方米地下商業面積。據透露，該地塊是上海外灘核心地段的最後一塊可供商業開發的土地。

　　2個月後，SOHO中國又在上海拿下虹橋臨空15號地塊。

　　接着，在10月14日，SOHO中國再獲今年上海第三個項目——盧灣區43號街坊項目。

　　這次，SOHO中國是以12億元從華麗家族手中獲得該項目48.48%的股權，不過就在關於這個項目的媒體電話會議上，SOHO中國總裁閻巖表示，SOHO中國還將繼續與華麗家族洽商收購剩餘股權事宜，並對下一步的收購充滿了信心。

　　盧灣區項目又名“復興天地中心”，位於上海市馬當路388號，佔地面積約2萬平方米。

　　散售到持有轉變中的模式

　　在迅速拿下上海的4個商業地產項目後，SOHO中國也在不斷調整着自己的商業模式。

　　在收購盧灣區項目後，潘石屹就直接挑明，在這個項目中的4萬平方米的商場，SOHO會自己持有，這是公司的一個新變化。

　　他認為，盧灣區的項目，地處兩條地鐵的交匯處，未來一定是一個城市繁華的焦點。

　　以後，SOHO中國會適當提高持有物業的比例，在未來3年裏，物業持有比例預計佔到20%。這樣一來，銷售和持有物業的收入會實現平衡發展。

　　在具體持有上，潘石屹堅持的是“獨一無二”原則。他表示，上海外灘項目，SOHO會持有一部分。在四座寫字樓裏，也會考慮留下一座寫字樓自己經營。

　　而對這種調整是否會對公司造成影響時，潘石屹表示：“這對SOHO中國的財務雖會有一些影響，但影響並不大。”

　　對於SOHO的發展戰略，潘石屹充滿了信心，他談到：“目前商業地產的價值被低估了，未來無論是在北京還是上海都有很大發展空間。”而除了在商業模式的調整，SOHO中國在上海的攻城略地也在繼續。

　　SOHO高層曾多次表示，會不斷加大在上海投資的比重，最後會達到在上海和北京的投資各佔一半的目標。而就上海而言，SOHO的目標也許並不僅僅於此。

　　據介紹，在11日上海臨空項目的新聞發佈會上，潘石屹就表態：“我們還將繼續在上海拿地，第五步、第六步，第七部還可能是在臨空板塊。”他表示，選擇交通樞紐是SOHO拿地的重要參考指標，非常看好上海的潛力，看好虹橋，看好臨空。

　　而這正是SOHO中國一貫的商業地產策略：佈局一定要在基礎設施健全、交通便捷的地段。

　　撲朔迷離上海商業地產

　　事實上，對於上海的商業地產前景，也不是所有人都如此樂觀。

　　這個月初，市場就風傳上海第一高樓環球金融中心要出售，用以收回開發成本。有消息點明，環球金融中心正委託戴德梁行代理銷售部分高區辦公樓房源，售價約為6-7萬元/平方米。

　　一直堅稱“只租不賣”，保持高端品牌形象的環球金融中心此舉，在上海業內引起一陣不小的騷動。據調查，目前陸家嘴周邊的超高端甲級寫字樓的售價都在6萬元以上，這意味環球金融中心面臨着被賤賣的命運。

　　中原集團最新研究報告顯示，10月份寫字樓租賃市場持續良好走勢，上海甲級寫字樓租金環比上漲1.55%，為153元/平方米/月，空置率也下降了3.18%，為9.74%。受樓市調控政策的影響，寫字樓的供應出現明顯回落，寫字樓銷售面積也明顯下滑，但受影響程度好於住宅市場。

　　同時由於投資資金從住宅市場向商用物業市場流動的跡象越來越明顯，商業地產投資氛圍普遍看好，受寫字樓成交快速增加的影響，寫字樓價格出現了明顯的上升。但目前從甲級寫字樓租金指數來看，上海甲級寫字樓的資金指數除了在08年受金融危機影響而出現下跌外，在今年年初則開始有小幅回調。

　　在此情形下，森大廈選擇拋出持有的物業，而潘石屹則選擇了激進。這其中的滋味得好好咂摸。在開放的、經濟全球化的今天，面對着美國二次量化寬鬆政策的全球博弈，也許影響房地產市場的不僅是中國經濟與政策。

　　但潘石屹似乎並不擔心，他表示，“中國目前的外匯市場沒有完全開放，所以對我們造成的影響相對小一些”。甚至於，他認為，資本市場大量資金湧進中國房地產市場甚至對於減輕房地產開發商資金壓力來說是利好消息。

　　有了這番認知，他堅信，雖然在過去十年裏，商業、寫字樓一直處於政策的打壓下，但未來商業地產在全國的興起是必然趨勢。