由於政府進行調控態度十分堅決，但目前而開發商壓力並不太大，短期市場將維持量跌價穩狀態。預計未來市場房價將小幅回落，國內樓市總體呈現“陰跌”局面。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為，2010年11月到2011年3月，國內房地產市場將處於傳統銷售淡季；加上近期嚴厲調控政策所給予的壓力，預計市場成交量將繼續維持目前的低位態勢。由於政府進行調控態度十分堅決，但目前而開發商壓力並不太大，短期市場將維持量跌價穩狀態。預計未來市場房價將小幅回落，國內樓市總體呈現“陰跌”局面。

　　關注二大支撐市場因素

　　自“9月新政”頒佈一個多月以來，全國各大城市紛紛出臺地方性調控細則。其中，計劃經濟色彩最濃厚的“限購令”成為最嚴厲的調控政。迄今已有包括一線4城市在內的15個城市已出臺嚴厲程度不一的“限購令”，此類調控效果逐漸顯現。

　　10月各地樓市成交走勢較6至9月市場其上升勢頭已受遏制。但是，總體來看此輪的調控效果仍低於預期，具體表現在目前市場成交情況優於“4月新政”出臺後的5、6月份。二手市場由於不存在供應放量影響，10月份市場表現遠遜於一手。但從一線城市10月住宅一二手總成交情況看，仍明顯優於首輪調控後的5月份。除北京外，滬穗深三市總成交量均比5月高出一倍以上。

　　縱觀1998年我國住房商品化改革以來，期間經歷過數次調控，但市場基本保持一個反覆上升的勢頭。而支撐近10年我國房地產市場高速發展的主要動力基本來自2個主要方面，即經濟高速發展和民間財富增長。

　　劉淵認為，一旦上述2大因素受到影響，市場便會真正進入下跌軌道。回顧2005年和2008所國內樓市所經歷2次價格實質性下調的背後，正是以上2大因素受挫所產生的結果。

　　目前，國內樓市整體投資需求已得到有效抑制，“首套自住型需求”一定時期將佔據市場主體。同時由於開發商資金狀況均不錯，故短期內市場降價壓力不大。預計未來數月，國內住宅市場將維持量低價穩的基本走勢。

　　二輪調控抑制投資需求

　　不管如何，2010年實施的兩次調控正在迫使市場擠出泡沫，投資和投機需求已經顯著受挫。回顧近5年來國內樓市調控政策對房價影響，或許對我們判斷房價走勢有所幫助。

　　2005年3月起，以上海為代表的長三角地區率先經歷一輪價格調整。當時整體經濟環境良好，市場需求旺盛。一線各大城市經濟經歷了連續10年飛速發展，城市基礎建設日新月異，發展前景廣闊，諸多因素促成房價的大幅上漲。

　　當時的從市場交易環境看，上海二手房市場比較成熟。主要反映在交易手續便捷、交易成本很低，如營業稅、個稅、土地增值稅等交易稅費均尚未徵收，銀行可操作轉按揭，過戶時間短等等。所有這些因素均促成房屋的快速流通交易，此時投資投機性購房非常活躍，推動房價高速上漲。

　　就在整個市場轟轟烈烈之時，政府通過增收營業稅、取消轉按揭、延長過戶時間等一系列調控措施，有效地打擊了投資型需求。當時上海全市成交量(包括一二手)快速跌至谷底，二手房市場價格進入連續9個月的下跌期。房價跌幅達17%，個別樓盤價格跌幅超過30%。該輪調控主要發生在較發達的長三角區域，全國其他城市樓市因尚處起步階段而未受實質性影響。

　　2007年底，針對當時過熱的深圳市場，政府通過徵收土地增值稅、提高二套房貸條件、收緊房貸等措施迅速冷卻市場。2007年底至2008年底，以深圳市場為首的全國市場真正經歷了一次下調。而開發行業在經歷2007年高速擴張後面臨資金、庫存、地價款各方面的巨大壓力，一批房企不得已降價促銷，試圖回籠資金。

　　特別是2008年起，全國範圍收緊對開發商的融資，加上年中起由美國次貸危機所引發的全球金融危機逐步影響到我國，當時各大城市均有企業減薪裁員，經濟前景低迷，購房者對未來信心不足。各大城市紛紛進入樓市量價齊跌的低谷。

　　此輪樓市調控，迫使一線4大城市的房價先後經歷9~18個月不等的下調。京滬穗3城市二手房價降幅在13%左右，深圳達26%。

　　短期量低價穩 或現“陰跌”

　　當前市場狀況同2005、2008年2次市場下跌相比，此次9.29調控目標直指降價動力不足的開發商。具體表現在除了頒佈“限購令”直接限制了市場需求外，一系列政策指向正在從土地清查、叫停借殼上市、收緊土地增值稅、提高預售標準、限制提價、預售資金監管等，核心是敦促開發商加快開發，增加供應，有效降價。

　　從中原監測的10家標杆房企情況看，目前開發商的資金情況尚好。從已公佈今年3季報的“招保萬金”4四家公司情況顯示，儘管總負債水平、和產負債率比2010年初均有上升；但是在4家公司中，除保利外，其餘3家目前現金持有量較年初均有所增加，顯示其現金仍比較充裕。

　　總體來看，雖然外部資金環境一再收緊，開發商資金壓力將日益凸現；但憑藉新政以來標杆房企跑贏大市的良好銷售業績，目前大多數還是處在比較安全的經營狀態，遠未達到資金鍊斷裂的危險邊緣。

　　特別是2010年以來，開發商經歷2008低谷後，激進的發展策略有所放緩。加上大都採取理性購地儲地策略，已從中贏得良好的資金儲備。年初至今，標杆房企購地金額佔其銷售金額的比重不足60%，低於2007和2009年，僅略高於市場低迷的2008年。在年度銷售計劃已基本完成之時，短期內標杆房企降價銷售的壓力不大。

　　2005和2008年兩次價格的實質性下調，均由於支持當時市場高速發展的2大動力受到外界因素影響，如2005年的投資需求遭遇政策打擊、2008年的整體經濟陷入低迷等。而2010年兩輪調控，儘管投機性需求已大為減少，但是對於支撐整體市場的動力未遭受直接影響。

　　劉淵據此認為，綜上所述，本輪樓市調控短期內難以達到前兩次樓市下跌的那種效果。