新政滿月調控 果不及預期
本週重點城市一手住宅成交維持低位波動，其中一線城市增減互現，二線城市保持穩定。一線城市中，滬、穗兩市本週環比分別下降了24%、64%，已是黃金週後連續兩週下降。京、深兩市環比上升7%、36%。本週深圳日均成交136套，已恢復至9月初水平。二線城市中，重慶因上週受到房交會影響而成交量出現大幅波動，但近兩週的平均水平仍與前期相當；杭州在“限購令”出臺後成交一路下滑，本週再次下降36%。其餘城市成交量與上週基本持平。總體來看，9.29新政對一線城市的影響甚於二線。二線城市因普遍未出臺“限購令”，市場成交仍維持穩定，惟上升勢頭放緩。受此影響，加之冬季傳統銷售淡季即將來臨，各地新房供應出現大幅下降。雖然政策的影響將逐漸淡化，但供應的減少將再次拉低新房成交。預計各地11月份成交量或將再度出現一定下滑。
本週土地市場波瀾不驚，供應繼續大幅放量，成交則維持低溢價、低流標的平穩局面。本週中原監測的12個城市中，包括北京在內的七個城市有宅地供應，掛牌面積345公頃，較“二次調控”前平均水平上升96%，其中北京推出多幅保障性居住用地。成交方面，住宅用地“零流標”和15%的溢價率，延續了4月調控以來土地市場一貫的平穩態勢。在近期土地市場上，開發商對於一線城市成熟區域的稀缺地塊更為偏好，而對二線城市的宅地關注度有所下降。本週上海青浦工業園一幅純住宅地塊以193%溢價率成交，樓面地價較6月份成交的一臨近地塊高出逾1500元/平方米。
限購令下 交量仍高於5月水平
自9月29日“新國五條”出臺一個月以來，全國各大城市紛紛據此出臺地方性的調控細則。以“限購令”為代表的一系列調控措施，在近期逐漸顯現，令各地6至9月份成交量持續上升的勢頭受到遏制，但總體來看目前調控效果仍低於預期。
整個10月份雖然受到政策調控的壓力，但重點城市新房成交併未出現大幅下降，二級城市總體仍有不同程度的增加。一線四大城市中，除廣州受到亞運城項目集中上市成交拉動，10月成交量創出歷史新高外，其餘城市環比均下降。尤以北京降幅最大，高達4成，10月成交量降至8月份水平。上海環比降幅約1成。深圳在最嚴厲的“限購令”影響下，成交量一度降至谷底，但在前期供應充足的推動下10月下旬漸有起色，令全月成交與9月持平。二線城市中，除杭州受到限購影響較大而令本月成交環比大幅減少了約4成，其餘城市較9月仍有一定增加，成都環比增幅更是高達4成。新房市場受到9月份供應高潮的支撐，緩衝了二次調控政策的影響，令目前市場成交情況明顯優於“新國十條”出臺後的5、6月份。而二手市場不存在供應放量影響，10月份市場表現遠遜於一手。但從一線城市10月住宅一二手總成交情況看，仍明顯優於首輪調控後的5月份。除北京外，滬穗深三市總成交量均比5月高一倍以上。雖然4月政策調控對市場的影響有部分在4月底已得到體現，但不可否認的是，此次新政出臺一個月，調控效果與預期仍有差距。
政策頻出 開發商成主要調控目標
本週，北京出臺了最為嚴格的商品房預售資金監管措施，率先提出了預售資金按工程節點支取的方法。預售款專款專用一旦嚴格執行，短時期內可能降低開發的資金週轉率，對企業現金流有負面影響，或將部分迫使開發商加快推盤，回籠資金。然而從2009年底開始執行預售款監管的天津實施情況看，該舉措對開發商的資金影響並沒有預期的明顯。
近期實施的一系列政策，從土地清查、叫停借殼上市、收緊土地增值稅、提高預售標準、限制提價，再到此次預售資金監管，無以不是針對開發商，希望以收緊資金鍊敦其加快開發、增加供應，有效降價。然而，從執行情況看，至少在目前，效果甚微。10月份，各地住宅供應量出現明顯下降。京、滬、深、渝、杭等市10月新增住宅批准預售面積較9月降幅均在5成上上。今年以來，標杆房企總體取得了跑贏大市的銷售成績，目前多數開發商年度銷售計劃完成無憂。面臨將至的傳統銷售談季以及調控的宏觀環境，開發商並無加大供應的壓力。
