茂華控股正在按照住宅的開發模式去開發現代的工業廠房，朱曉東認為“這也是商業地產的一種模式”。

　　商業地產曾被認為是隻有一流、成熟的開發商才能做好的事情，茂華控股改變了這樣的印象。在一線城市之後，茂華控股早已探出了一條二三線的異地擴張之路，而其獨一無二的商業地產模式便是開發現代的工業廠房。

　　“這也是商業地產的一種模式”，茂華控股集團有限公司副總裁朱曉東在2010博鰲房地產論壇期間接受觀點地產新媒體的採訪時表示，現在的茂華控股正在積極實踐現代化的工廠開發模式，按照住宅的開發模式去開發現代的工業廠房，“雖然我們開發的廠房租金標準較一般的工業廠房要高，但廠家願意承租我們的項目，因為這樣可以節省很多有形的開支。”

　　按照茂華控股的計劃，今年下半年，茂華還將有4至5個新項目推出，遍佈山東、江蘇、安徽、湖南、河北等地。“下半年推盤量可能比上半年高，這個跟週期有關係，跟宏觀調控和政策調控的關係不大”，朱曉東表示。

　　因為在一線城市有擠壓感，茂華很早就開始轉向二三線城市進行異地擴張。朱曉東坦承，“如果我們花費那麼多精力或資金去爭取一線城市的資源，倒不如踏踏實實地做比較有把握的事情更合適些，比如我們會在二三線城市憑藉自己的能力去拿地開發。”

　　以下是觀點地產新媒體對茂華控股集團有限公司副總裁朱曉東的採訪實錄整理：

　　觀點地產新媒體：茂華集團自1997年成立以來，至今已經歷了十幾年的風風雨雨，能否談下對中國房地產變化的看法？

　　朱曉東：房地產具有兩大功能性，其一，它是消費品，滿足居住功能；其二，它是投資品，能滿足投資或增值需要的行為，所謂發生變化，就是這兩大功能性發生了某些變異。這次博鰲房地產論壇更多討論的是投資性問題。

　　自1997年到現在，我們認為中國房地產最大的變化就是剛性需求所佔的比例。從市場角度而言，過去消費品的屬性更強，現在房地產的投資品屬性則慢慢地越來越顯著。從房地產本身的屬性變化而言，這可能是其比較大的變化之一。

　　觀點地產新媒體：茂華多年前就開始進行異地擴張，當初為什麼會有這樣的考慮？

　　朱曉東：這是一個很自然的選擇。自實行招標掛制度以來，一線城市的地價水準在提升，將來的地價可能會越來越高。除了部分上市公司或具有較好渠道的大型國企有較大的生存空間，類似茂華這樣的房企，在一線城市的生存空間，相對而言會受到擠壓。當然我們集中優勢兵力也可以在一線城市做項目，但數量不多，只能做一兩個。既然如此，倒不如早點選擇到相對有潛力的二三線城市進行擴展。因為企業本身需要一個持續的發展，這也是很多企業一個必然的選擇。

　　觀點地產新媒體：近期茂華跟開灤集團在唐山有不少項目的合作，能否簡單介紹下合作的情況？

　　朱曉東：我們跟開灤集團合作，必有一個特殊的情況，就是“先有開灤礦，後有唐山城”。唐山的起源是因為開灤礦，而開灤礦是中國第一個現代意義上的工廠。因為開灤礦，後來才慢慢積聚了一些其他的產業，最後形成了一個唐山，從這個意義上說，開灤擁有相當豐富的土地資產。隨着集團的發展，開灤除了主業煤開發之外，還在發展化工、現代物流，同時也想利用現有的土地資源，做一些相關的房地產業的發展。這是一個機遇。雙方各自利用優勢條件，開灤利用較好的土地資源，我們利用較好的開發能力，雙方各取所需，來發展自己的事業。

　　觀點地產新媒體：茂華開發的物業形態似乎比較多樣化，除了酒店、住宅，還有廠房項目？

　　朱曉東：這就是所謂的改變開發思路，進行開發模式的轉變，我們按照住宅的開發模式去開發現代的工業廠房。一般的工業廠房都是一些很簡易的廠房，只能去滿足一些低端的、低附加值的工廠所需。而我們則會在蓋廠房之前，先蓋鄰里中心，解決工業區內各個工廠的會議功能、會賓接待功能、統一保安、保潔等，統一為工業區去配套食堂、配套高端的住宿、配套員工的住宿，節省了企業的經營成本。

　　目前我們的一期基本完成，吸引了很多附加值高的企業，我們認為這是一種較好的開發模式，也是一種比較好的嘗試。當然，我們的廠房租金標準也較一般的工業廠房要高，但廠家也願意，因為節省了很多有形的開支。實際上，這也是商業地產的一種模式。

　　觀點地產新媒體：但從目前來看，涉獵這一領域的開發商並不多，這是為什麼？

　　朱曉東：因為這個也會有一定的資金沉澱，如果靠租金作回報，回收期也就會相對較長。在目前的新形勢下，大家都在作轉型的思考，而現代化工業廠房建設，就是我們轉型的命題之一。其實，現代化的辦公區跟現在比較好的住宅很類似，都有綠化、鄰里中心、員工宿舍、食堂等，跟傳統意義的工廠不太相同。

　　觀點地產新媒體：新政策實施之後，北京的土地出讓方式多數以綜合評標方式為主，是否認為北京的地價會有所下降？

　　朱曉東：這個不好評斷。從土地的綜合評標初衷而言，對原來所謂的非理性或因受現場氣氛渲染之後的抬高地價，應該對平抑地價有幫助，因為平衡了土地報價和其他的綜合評標各佔的比重，並非價高者得，相對會更為理性。

　　關於土地招標設置條件的問題，到底設置什麼樣的條件，是公開、公平、公正的，或者是應該是什麼樣的東西最科學，這個問題大家都還在摸索和判斷當中。但確實而言，現在整體的招拍掛制度，是有改進和改善的必要，但是我覺得問題還不一定出在招拍掛本身，而是招拍掛之前的所謂的土地儲備制度。

　　現在包括北京在內，很多城市每年都完成不了土地供應計劃，可能是因為目前土地的一起開發的壟斷性。如果把土地比做水池，只有一個進口進水，也只有一個出口出去，但是喝水的人成千上萬，進口量又不是很大，出口量也不是很大，一個出口出去的時候，那麼多人爭，地價勢必會有所抬升。或者改變土地收儲方式，能夠加大土地的供應量。

　　但我們總認為，如果我們花費那麼多精力或資金去爭取一線城市的資源，倒不如踏踏實實地做比較有把握的事情更合適些，比如我們會在二三線城市憑藉自己的能力去拿地開發。