當你選擇購買商品房的時候，你並不是對房價有信心，而是投了對人民幣中長期穩定的否決權。
非常高興有機會到這兒來跟大家討論房地產趨勢問題。我們不討論應該怎樣、不應該怎麼樣，我們也不討論情感問題，我們只討論數據和可能的趨勢，我們只討論可能性。
第一部分，回顧和展望；第二，宏觀經濟的短期、中期、長期的看法；第三，房地產行業的短期、中期和長期。
鍾偉 經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任
第一、回顧和預測
我們回顧一下，09年博鰲的時候，我們所做的預判是這樣，如果沒有次貸危機，大多數人已經不做這個事了，已經破產了。
第二，我們認為商品房的銷售面積零增長，銷售金額略增5%，也就是商品房價格在今年略有上升。
第三，第二季度出現拐點。回顧去年博鰲論壇所做的四個預期，有接近事實的，也有一些偏差的。我們預測結論是看起來2010年商品房銷售面積大約要下滑15%左右，銷售金額下滑10%，也就是今年全年國家統計局商品房銷售價格同比仍然是增長的。
如果沒有特別大的意外，在第四季度劉曉光所預期的現象有可能出現，那個現象就是價格平穩，銷售量有溫和的復甦。這是我們所預計的一些數字，大家可以看一下。2010年和09年相比，全年銷售金額下降5%-10%，銷售面積下降15%-20%。
第二、宏觀經濟的短期、中期、長期的看法
宏觀經濟短期回落，今年回落情況和08年四個季度回落情況非常相似。08年初12%的增長，年底下跌到8%。今年四個季度，年初可能12%，年底可能8%，所以今年經濟一路下降。
通貨膨脹到5-10月份達到高點。如果不出意外，7月份、8月份CPI就是高點。全年物價是中間高、兩頭低，上半年高於下半年。
經濟增長的中期，L型，在09年我們判斷中國經濟V型復甦，但是如果看過去10年，我們發現中國經濟不是V型，是大的L型的，08年到現在一直保持在9%左右的水平，次貸危機發生前，經濟已經降溫。
08年到2013年，中國經濟很有可能增長速度都在9%左右，比此前五年下了一個臺階。所以今年的經濟增長大約全年9.4%、9.5%，還可以接受，我們應該有心理準備，也就是接下來3年增長速度都是比較平緩的。
長期，這個問題我們命名為溫家寶三難。這個問題不是溫總理導致的，但是是他必須要面對和解決的。
溫家寶三難是什麼意思呢？國務院顯然不太可能同時達成下面三個政策目標：通貨穩定、經濟高速增長、經濟增長方式轉型。如果中國政府要追求很高的經濟增長速度，並且維持物價相對穩定，那麼經濟運行就維持在原來粗放增長軌道上。
如果中國政府要追求經濟增長並且同時大力推進經濟增長質量的轉型，那麼要素價格、環境資源價格、勞動力價格等等對物價推動作用就會非常明顯，通貨膨脹就會變得難以控制。
如果中國政府要追求經濟質量的轉型、增加方式的轉型，並且同時保持通貨穩定，經濟增長速度必然降低。目前我們選擇的是第三種結局，追求經濟轉型和通貨穩定，放棄了對過高的經濟增長速度的追求。
從長期來看，溫家寶三難始終存在，這不僅是本屆政府要面臨的挑戰，也是下一屆政府需要面臨和克服的問題。如果不能解決這個問題，不排除2020年之後中國經濟發生劇烈危機調整的可能。
這是對經濟等於短期、中期、長期的判斷。今年一路向下，所以明年第一季度經濟二次探底的可能性和風險大大增加。
中期來看，我們應當適應比較溫和的9%左右的經濟增長的速度。從長期來看，經濟增速和通貨穩定和經濟增長的轉型三者很難並存，我們必須做出取捨，而其中目前已經被捨棄掉的就是高於10%的經濟增長。
第三、房地產行業短期、中期、長期判斷
短期價穩量升。所謂價格穩定我們指的是在售樓盤價格平穩，新盤低價入市。商品房新房價格實際已經降了，但是在國家統計局統計當中，降幅不太明顯。
量升呢？儘管傳統來看，第四季度、明年第一季度並不是商品房銷售旺季，但是今年可能例外。
中期，政治因素。在未來2-3年，也就是政府換屆之前，三個因素特別重要：
1、設計房地產稅收政策，我從來沒有反對政府開徵房地產稅，我只要求政府就開徵房地產稅走正常的立法程序，經過公開討論，然後徵求廣泛民眾意見後再最終制定、修訂和實施。這是涉及國計民生重大法律政策，不應該處於祕密的、局部的、不為公眾知曉的決策狀態下。
2、住房保障體系。這也將對房地產行業造成巨大影響。根據目前看法，如果保障性住房面積套型比較小的話，未來三年有可能保障性住房供應量達到5-8億平米，這對地方政府是一個巨大的財政壓力。
3、通貨膨脹。由於中國經濟在明顯降溫中，我不再認為2011-2012年會有明顯的通貨膨脹壓力。
長期是量穩價升。過去10年，2000年到2009年，房地產行業銷售金額每年增長不到40%，約38%，投資增長每年約27%-28%，銷售面積每年增長大約20%，這也預示着過去十年，三線以下城市商品房價格累計漲幅120%-150%。
一線城市，商品房價格漲幅可能300%-400%之間。既然這樣的話，房地產行業開工面積、竣工面積、銷售面積、土地儲備面積這些規模上的指標的高速增長期已經過去了，我不認為施工面積最終在未來十年會超過比目前大20%的水平。
長期的角度來看，未來的4年到10年之間，房地產行業主要特點是銷售面積是非常平穩的，但是銷售金額和投資仍然穩步增長。房地產行業從一個領先於中國經濟增長的行業逐步調整為和中國經濟增長几乎同步的行業。也就是說房地產行業不再是領先型的產業，而是和國民經濟同步型的產業，這是我們對房地產短期、中期和長期的判斷。
說完這些判斷之後，再附帶討論一些問題，一個就是泡沫的問題。西方學者都認為中國有泡沫，國內學者也有認為中國房地產泡沫超出了美國次貸危機之前的狀況。
這些看法可能都是值得商榷的。因為在全球商品房高價的城市當中，每英尺售價高於700美元的城市大約20多個，沒有一個是中國大陸。並且還要關注到其實我們所說的高價房在中國是新房，而在國外是二手房或者存量房交易為主。
在金磚四國比較當中，中國一二線城市商品房售價比俄羅斯和印度都要低，跟巴西大概接近。而中國目前一線城市收入水平明顯好於印度，可能比俄羅斯一線城市略低一點，但是差異不大，所以看不出有明顯泡沫。
統計局在其中所扮演角色應該受到批評，他們的缺陷在於除了任總所指出的只有新房價格，沒有存量房特徵指數價格，只統計70個大中城市，沒有包括300多個地級市和2800個縣。例如北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，存量房的交易已經佔到市場交易量的70%以上，新房價格對房地產價格代表性已經明顯的下降了。
這些我們綜合起來看，我不認為中國存在着明顯的可以觀察到的房地產泡沫。當然在一線城市可能存在着投資需求，問題在於這些投資需求是合法的還是非法的，公民有沒有保護自己的財產免於被通貨膨脹剝奪、掠奪的權利。
另一個需要澄清的問題，對民眾而言，房價是一個貨幣現象。前面許多演講者都提出這個問題，我們可以看一下，過度發鈔問題。
中國7年半左右，GDP規模翻一番。過去十一年，發鈔總量翻一番。商品房價格過去十年增長120%-150%。所以房價漲幅跟經濟增長漲幅大致一樣。
這種快速的發鈔模式是不可持續的，如果延續這樣，未來五年人民銀行總負債就可能超過100萬億人民幣。在未來10年，中國經濟規模也許和美國接近，但是人民幣以6.8摺合一美金，現在的現行匯價折算，我們貨幣存量也將是美國的4倍。
我不認為人民幣對內貶值和對外持續升值這種扭曲狀態能延續特別長的時間。由於貨幣發鈔速度如此之快，作為一個判斷，當你選擇購買商品房的時候，你並不是對房價有信心，而是投了對人民幣中長期穩定的否決權。
如果人民幣幣值穩定，就沒有必要買一堆磚頭瓦片。這個貨幣現象能由民眾解決嗎？只能由政府解決。所以我們提出建議，維持人民幣幣值中長期穩定，在以後20年時間內逐步降低發鈔速度是政府必須做的。
對政府而言，房價是一個財政現象。第一次稅改1994年到現在，它的結果是，我們剛才說了鈔票5-6年翻一番，中央地方、地方政府財政收入每三四年翻一番。1999年1萬億，2003年2萬億，2007年4萬億，到今年8萬億。三年半財政收入翻一番，五年半時間貨幣發行量翻一番，八年左右GDP翻一番，那房價要不要翻？分稅制改革導致中央政府、省級政府越來越有錢，越來越沒什麼事。地方政府事情壓力越來越大，錢越來越不夠，所以中央跟地方關係日漸緊張，社會和諧程度日漸下降。
由於這樣的原因，導致地方政府對土地財政高度依賴，如果地方政府沒有很好的主體稅種，就必須搞投融資平臺，必須從銀行搞錢，必須賣地。
投融資平臺信貸規模存量大概有7.3-7.4萬億，去年土地招拍掛出讓收益大概1.6萬億，這兩個構成地方財政主要收入來源。在今後三年，地方政府投融資平臺將被分類清理規範，土地招拍掛，高價賣地將變得更加困難，因為土地拆遷成本將增加，與此同時，如果地方政府要完成中央指令，構建5-8億平米保障房的話，意味着地方政府還需要再支付1.5-2萬億用於支持保障性住房供應。
保障性住房能解決中低收入階層居住尊嚴問題，但是不能解決中低收入階層對商品房房價的抱怨，也不能解決民眾對房地產行業的仇恨。
因為保障性住房只提供居住功能，沒有提供財富增值功能，民眾對房價的不滿來之處在於他們沒有辦法參與到財富增值過程。
如果我們的判斷是對的，如果房地產短期未來2-4個季度價穩量升，在未來較長時間，實際上是價升量穩，對房地產發展模式有什麼挑戰呢？
1、數量型增長結束了，必須追求質量型增長。
2、快速銷售模式結束了。未來房地產行業必須走拿大地塊，一二級開發聯動。同時具有酒店、寫字樓、公寓、住宅這樣的多樣化物業形態。批次開發、漸進推進這種模式可能是以後大發展商穩妥獲利模式，也是風險比較小的模式。
3、目前中國房地產行業跟金融行業基本關係是有信貸無金融，以後信貸的重要性對房地產而言逐步下降，而金融、尤其是私募形態對房地產行業資金支持力度將會上升。
4、產品定價開始出現混亂，也就是目前發展商廣泛存在樓盤定價比價效應弱化，同一個區域板塊之內由於品質不同、品牌不同、客戶細分羣體不同，同一個區域內的商品房新房價格差異可能會非常之大。
5、類似於香港的豪宅現象有可能在中國的個別城市，比如北京、上海，再度出現。有可能北京、上海作為世界城市出現一些豪宅，豪宅的價格和極其稀少的交易量跟房地產整個行業價格和交易量基本不相關。