>>博鰲特別報道：第二章 新政徘徊
在經歷了一系列密集的房地產調控政策後，觀點地產新媒體在不同場合分別求解遠洋高層關於融資、戰略及對市場態勢的看法，他們坦言這些都並非一時心血來潮，而是與公司戰略密切相關。
收購與融資
發行可轉換證劵籌資9億美元以及收購奇盛集團，遠洋高層曾向媒體披露，此次發行的可轉換證劵是一個創新的金融產品，不同於傳統意義上的可轉換債，在地產行業尚屬首例，該產品介於可轉換債和優先股之間的新型產品，由於公司業務一直在持續健康發展，特別是在財務結構模式上堅持穩健和持續的經營策略，所以不會採取高息短期的行為。
“如果非常簡單理解實際上是優先債，這次發債是希望兼顧市場、原有投資者、公司發展和上市等各方面利益情況下擴大公司的規模。”對於此次創新投資，遠洋高層顯然有充足的準備。
在關於發行可轉換證劵的公告中，遠洋地產的行政總裁李明表示，可轉換證券的發行，一方面有利於遠洋抓住每個市場週期中出現的優秀併購機會，同時讓更多理念與公司一致的長線投資者得到與公司共同發展的機會，實現共贏。
對此，遠洋高層還進一步解釋發行可轉換證劵是基於公司業務本身進一步發展所需。遠洋這個“本錢”最貴，所以公司做的就是要促進企業發展，不斷擴大企業資本實力，同時靠健康的財務結構謀取低成本的企業成本，公司在資金管理上就這樣一個思路。
投資市場也用實際行動表達了對“遠洋本錢”的積極反映和對遠洋的長期發展充滿信心，市場消息顯示，遠洋的可轉換證券於24小時內已獲得超額認購。
對於此前遠洋收購奇盛集團的行為，瑞信分析師表示，奇盛一家以做投資和物業非常簡單的上市公司，遠洋公司應是從長遠投資的觀點來考慮的，有可能會作為一個平臺來使用，不會影響目前遠洋公司的主營業務，但未來會成為遠洋一枚在物業地產投資領域重要的“棋子”。
“從業務結構上來說，遠洋具有很強的投融資能力，通過收購了一些小上市公司平臺，進行金融產品的創新，這不是心血來潮，符合了多項國際通行的投資市場的遊戲規則。”對此，摩根大通亞洲投資銀行副主席兼中國投資銀行行政總裁方方表示，此次遠洋作為中國企業首次發行永續可換股證劵的創新產品，反映中資企業在運作資本市場上愈趨成熟。
健康模式
在稍早在上海舉行的某投資會上，遠洋高層就坦言，就目前市場狀況而言肯定是有壓力，但公司上半年銷售按計劃完成了，相信通過努力可以完成年初制定180億元的任務目標。
儘管自今年3月後北京土地市場上基本屬於“冰封”狀態，但遠洋對土地資源依然高度重視。據介紹，北京市場的重點工作是集中精力把已拿的地做好，新的地塊如果價格低，市場樂觀的話，遠洋仍會按市場規則去參與。同時，除了既有的傳統重點環渤海地區外，下半年，遠洋的重點放在沿海和沿江兩條線上，這也是國內地產商普遍看重的中國最具潛力的地區。
遠洋高層指出，對土地方面，出於公司內部對未來風險的考量，今年遠洋地產在北京市場的土儲計劃將放緩，並在未來一段時間保持這種態度。而在二、三線城市的土地儲備計劃將繼續按原計劃執行。
“遠洋地產現時的總現金流約為150億元，銀行授信額度300億元，由於銷售業績穩健，經營性正現金流持續上升。為了更好地控制風險，並完成董事會下達經營指標，遠洋將負債率穩定在60%的水平。”遠洋的高層還透露稱。
事實上，遠洋地產的這一策略在此前的業績會上就有過披露，李明就曾表態稱，“除了目前深耕的環渤海區域外，2010年遠洋地產將會在長江三角洲地區，尤其是上海，還有海南以及成都、重慶等西南部城市物色項目，加速開拓新的市場，我們對中國樓市持續向好的預期沒有改變。”
伴隨着中國的城市化進程，由一線向內陸地區逐步滲透的城鎮化開發成為大勢所趨，在一線城市保持謹慎投入，加強對二、三線城市的積極“進攻”心態，國內主流房地產企業的“轉身之間”也預示着未來國內地產市場格局的變化已成必然。
實際上，2010年對於遠洋而言是關鍵性的一年。“2010年是我們實行第三步發展戰略的第一年，第三步發展戰略主要目標要實現區域業務結構單一的房地產公司今年我們已經進入到了重慶、成都、青島等等地區。”
業內分析師表示，從經營規模上來說，遠洋一直保持着較高的增長率，據測算其年複合增長率應在45%-50%，2010年是其戰略發展第三階段的元年，雖然在上半年遇到了宏觀調控政策的影響，但其增長應不低於30%，從遠洋最近的動作來看，遠洋對於2010年的成長性寄予厚望。
產品多樣化
針對此前有研究報告認為，遠洋地產涉足樓市下跌重災區的北京及杭州銷售較為疲弱，估計6月底止，銷售可能只約為60億元。對此，遠洋地產管理層予以澄清：“今年公司首5月以來物業銷售約60億元，6月雖無大型新盤推出，但相信到6月底會有80億的物業銷售，雖有困難，但估計今年合同銷售資金回籠大約為180億元，完成全年目標應問題不大。據瞭解，由於主要銷售區域不同，國內地產商大體可以分為南北兩派，北派由於主要市場在北方，開工較晚，開盤和銷售往往集中在下半年，因此，遠洋上半年的這一銷售成績，可以說已經非常良好。
這位管理層進一步解釋，面對國家宏觀調控政策，遠洋適時而變，採取更具彈性的定價方式和運營策略，主動適應市場變化和購房人的需要，因此銷售業績達成的較為順利。
“我們的新項目主要在集中在下半年推出，另外，根據客戶需求，根據項目開發手續辦理情況，還會進行調整，在產品結構上會根據市場的變化進行調整。”遠洋高層還表示，即便在面臨信貸收緊的情況下，公司也不會減慢建設速度，在建項目一個都沒有減，而且加快建設。
此次投資者見面會上，與會的遠洋地產管理層表示，遠洋一直堅持的全產品線的運營模式在此次應對調控也發揮了重要作用，與某些房地產商較為偏重某種類型地產產品不同，遠洋不僅包括住宅，商業寫字樓，保障房等多樣產品模式，而且產品類型也涵蓋高中低檔，能夠滿足不同類型，不同層次消費者的購房需求。
“遠洋的品牌效應和品質實力是得到廣大購房者認可的，這也是我們的銷售業績穩健的重要原因”。這位管理層補充說。
據此，該名瑞信分析師預測，遠洋地產作為北派地產公司的代表，從一般規律來看，下半年推出的盤會比較多，另外其寫字樓項目也進入了銷售期，下半年將是遠洋真正的銷售旺季，由於遠洋在上半年主動調整策略，成績單也很亮眼，會很大程度上分擔全年的銷售壓力。
該分析師認為，如果遠洋地產今年能實現180～200億元的銷售，市場將會給一個正面的看法，即便降至160～180億元的水準，市場也會判斷是一個合理的水平。而從目前的狀況來看，遠洋的半年報或可預期。
而對於市場討論熱烈的降價問題，遠洋地產管理層則表示：“在推售新盤時會採取彈性定價策略，定價將更具商討性。”
加碼商業地產
事實上，在大多數住宅開發商紛紛轉型嘗試商業地產的同時，遠洋也在加快在商業地產進程，商業地產在未來三年業務比例中會有極大提升，持有型物業竣工面積將達到100萬平方米。
遠洋高層介紹稱，“從現在的收入比例來講，大概是1：9，從投資角度來講，大概是4：6，40%是在商業地產或者是非住宅開發，60%是在住宅上。”
而對於住宅開發商轉向商業地產的現象，遠洋高層認為不會集體轉向，現在住宅開發還可以，遠沒有到轉向的地步，出現這種現象更多是為了增強企業的穩定性。
實際上，涉足商業地產對於遠洋而言已經不是一個新的問題，在遠洋看來，其目前要解決的是如何加快，如何提高商業運營能夠的問題。“我覺得商業地產和住宅的開發，和經濟規律及經濟能力是有不同的，可能需要看得更長遠，需要更多的資本投入，需要更多的實踐經營，關注的客戶對象也不一樣，和住宅市場就完全不同的。商業地產客戶少，住宅地產客戶多，民生聯繫業緊，週轉快，所以是不一樣的。所以我覺得任何業務都有實踐過程，遠洋地產現在是學習和摸索的過程，我們有了一定的經驗和基礎，但現在是埋頭抓緊做。”
遠洋方面還透露，“太古是公司在商業地產領域重要的合作伙伴之一，我們會加大合作力度，在成都我們也有新的項目在做，希望通過遠洋的開發建設能力去和有商業經驗的公司合作加快商業地產的發展。”
遠洋看形勢
對於宏觀政策，遠洋地產高層在今年上半年曾在不同場合均表示，“國家調控政策已經取得一定的效果，我們認為這一系列國家和各級政府出臺的調控政策目標明確、措施有力，對遏制房價的非理性上漲，促進保障性住房建設，促進樓市健康穩定發展、引導合理消費都起到顯着效果”。
對於當前形勢，遠洋還是持較樂觀的態度，“政策效果很明顯，同時也沒有出現08年那種急劇下滑，房價頻頻拐點的情況，開工量沒有影響，投資量沒有下降。房地產市場的週期性波動都是正常的，而市場調整將進一步提升行業集中度，並進而提升行業的專業水平，有利於遠洋等大型企業參與市場競爭，調控很有成效。”
遠洋地產認為，價格最終還是取決於供需情況規定的，不能單純依據政策，從現在判斷來說，因為人們對市場預期的降溫，使得供應上來，需求下去，單從統計數據上講是到了拐點，這個拐點一個是供需關係造成的，需求降溫造成的。對於房價的問題，經過一系列調控政策後，內地一線城市不合理的樓價受到有關措施所冷卻,而合理的部份會繼續平穩發展。
整體來說，遠洋對中國房地產住宅行業長期向好的大趨勢仍然信心滿滿。“去年十二月份國家發佈的關於促進房地產文明健康的四條意見，實際上就決定了今年一年房地產政策基本調子，所以遠洋地產要積極、主動、全面去理解國家的政策，不從小政策推斷大政策，到了今年三月份出臺了新的國十條以後，遠洋始終認為國四條跟新十條是一樣的，沒有什麼本質性的區別，都是要加快保障性住房建設，保證自住性需求，抑制投機需求。”遠洋高層還補充稱，遠洋將持續、密切關注政策調整，並進行相應的政策研究，但對於國家政策出臺的時間，企業沒有辦法作出準確的判斷，遠洋將會嚴格按照政策的相關要求規範企業的經營行為。