2009年深圳樓市經歷回暖、小陽春到火爆各個階段，成交及價格的增長遠遠超出年初市場的預期，在一系列政策優惠的推動下，成交量及房價均超2007年，後者更創出歷史新高。
關鍵詞：居住用地，供應明顯減少
年初政府公佈的《深圳市近期建設規劃2009年度實施計劃》中確定年內新供應居住用地普通商品住房用地70萬平方米，加上歷年結轉的可供出讓的普通商品住房用地118萬平方米，計劃內總共可供出讓的普通商品住房用地只有188萬平方米，直接導致2009年全市居住、商住用地出讓明顯減少，全年共出讓居住、商住用地13宗，成功交易12宗，1宗流拍。成功交易地塊總佔地面積52.68萬平方米，總規劃面積141.76萬平方米，同比下降48.24%，供應量大幅減少，由於2008年政策性住房用地大增，2009年此類用地供應明顯減少。
由於2009年樓市的快速回暖出乎市場預期，不少開發商紛紛改變土地儲備策略，加大儲地力度，促使今年土地市場相比2008年明顯搶手，競爭激烈程度增加，流標減少，土地拍賣也屢創高價。全市成交的居住、商住用地主要集中在關外寶安、龍崗兩區，其中寶安佔9宗，共成功出讓居住、商住用地108.98萬平方米，同比增長127.18%，主要分佈在寶安中心區、機場附近及觀瀾、光明幾個片區，其中A009-1285宗地包含22866平方米保障性住房，A009-1285、A009-1286宗地規定商品住宅套型建築面積90平方米以下的佔總住宅面積的比例須分別達70%以上。A115-0131則為面向航空運輸專業人士出售的限價房。在該區成交的9宗地塊中，A122-0332尖岡山地塊由於土地素質較好，適合開發高端產品，在眾多開發商的爭奪下最終以18875元/平方米的樓面地價交易，創出寶安歷來最高的土地樓面地價。A909-0137、A909-0138兩宗觀瀾地塊捆綁出讓，也創出8617元/平方米的樓面地價，為片區新高。龍崗成功出讓居住用地2宗，規劃建築面積為30.93萬平方米，同比減少51.92%，供應量大幅減少，位於龍城的兩宗住宅用地均為舊改項目，G01020-0205宗地包含有14000平方米保障性住房。特區內只有福田有1宗居住用地供應，由於地塊位於市區繁華商圈，故樓面地價高達18500元/平方米。土地供應的減少，將影響深圳2012-2013年的住宅供應。
關鍵詞：新增供應，存缺口
在2008年全球金融海嘯的衝擊下，不少項目都減慢甚至停止了開工，致使2009年深圳樓市的新增供應量明顯減少，1-12月全市新建商品住宅批准預售面積只有457.37萬平方米，減少了31.37%，批准預售套數48557套，同比減少29.44%。2002-2008年深圳新建商品住宅的平均供應量達732萬平方米，可見2009年的供應量遠遠低於歷年的平均水平(見表2)。
隨着大運會的臨近，龍崗區的開發進程也在加速，2009年成為供應量最大的一區，新建商品住宅批准預售面積達178.09萬平方米(見表3)，批准預售套數為18084套，但相比2008年，還是分別減少了15.32%和17.00%。全區新增供應主要集中在龍崗中心城、坂田、橫崗等片區，供應的產品以中大戶型為主，使全區平均套型面積達98平方米，大戶型產品比2008年明顯增加。南山區新增供應量位居第二，全年新建商品住宅批准預售面積為120.78萬平方米，同比增加4.86%，批准預售套數13586套，同比增加2.64%，供應量集中在前海、后海灣、華僑城、西麗等片區，全區從中小戶型到大戶型、別墅各類產品均有供應，主力產品仍以90平方米以下的中小戶型佔多數。寶安區新增供應量為104.4萬平方米，供應套數為10481套，是全市新增供應量減少最大的一區，分別同比下降60.77%和58.94%，供應的熱點片區集中在寶安中心區、龍華和西鄉等，產品呈兩極傾向，中小戶型及大戶型豪宅均有供應，戶均套型面積為100平方米，中小戶型產品供應比2008年有所增加。羅湖區2009年豪宅及中小戶型的新增供應量明顯增加，全年批准預售面積達29.08萬平方米，批准預售套數3064套，同比分別增長17.59%和19.22%，供應的熱點片區主要在蔡屋圍、蓮塘、東門等片區。福田區2009年新供應的商品住宅項目只有3個項目，均以中小戶型為主，批准預售面積共11.54萬平方米，批准預售套數2094套，同比分別減少59.61%和30.11%。鹽田區新增供應則以豪宅為主，全年批准預售面積13.49萬平方米，批准預售套數1248套，同比分別減少37.40%和53.73%。
關鍵詞：成交，存量快速消化
在低利率、二套房貸優惠、二手房稅費減免等一系列優惠政策的推動下，加上大量自住需求的釋放，2009年深圳樓市從年初的低靡，到一季度的回暖，再到年中的小陽春以及後期的火爆，市場成交在一年內從低谷走到歷史最高峯，其火爆程度超越2007年，遠遠超出了開發商和消費者的預期。1-12月全市新建商品住宅成交面積達650.68萬平方米，成交套數70071套，同比分別增長67.16%和66.19%(見表4)。1季度市場延續2008年的促銷、降價趨勢，促使大量的剛性需求釋放，3、4月樓市開始回暖，並在4月達到全年月均成交最高峯79.24萬平方米(見表5)，隨後隨着改善性自住需求加上投資性需求入市，中大戶型產品及豪宅供應增加，年中成交量繼續維持高位，至8、9月豪宅大量入市，普通住宅供應量減少，至成交量有所回落，國慶假期前後普通住宅再度入市，供應量增加，使10、11月成交量呈上升趨勢，由於房價高企及消費者普遍預期2010年政策將調控樓市，因而年末市場呈現一定的觀望氛圍。2009年二手住宅成交也在優惠政策的推動下，自住需求及投資性需求大量釋放，創出歷史新高，全年成交面積達1318.5萬平方米，同比增長達275.72%，成交套數達156735套，二手住宅與新房的成交比已達1:0.49，成交遠遠超出新房，二手房的大量成交，說明市場剛性需求依然強勁，但大部分被高房價壓抑。
由於供應的緊缺，2009年在各類需求大量釋放的推動下，普通住宅及豪宅均市場均呈現"雙豐收"，銷售一度出現開盤即售罄的熱銷景象，樓盤的銷售速度明顯加快。其中龍崗、寶安和南山依然是2009年的熱點成交區域。龍崗區在大運會逐漸逼近的推動下，開發速度繼續加快，供應量增加及房價仍處於全市的低位使該區2009年的成交量躍居全市首位，1-12月商品住宅成交面積達223.74萬平方米，成交套數24026套，同比分別增長66.39%和62.49%。全區大戶型成交明顯增加，擁有靠近大運會舉辦場館優勢的龍崗中心城因供應量大增，從而成為龍崗成交量最大的片區，成交的主力戶型為大戶型產品，如公園大地、深業紫麟山等。寶安區2009年成交量同比也大幅增長，全年成交面積203.09萬平方米，成交套數20258套，同比分別增長38.46%和39.32%，成交較活躍的片區集中在寶安中心區、西鄉和龍華，活躍的樓盤有深業·新岸線三期、熙龍灣、花郡、溪山、龍岸等。
南山區是關內供應量最大一區，成交也最為活躍，1-12月成交面積138.72萬平方米，成交套數16443套，同比分別增長141.42%和152.58%，是全市成交增長最多的一區，前海、後海片區的大力開發，使此兩片區成為成交的熱點，而熱點產品則因地段優勢的不同呈兩極化，前海主力產品為中小戶型，大多為去年餘下的存量，如諾德國際公寓、中海玫瑰園、鼎太風華七期、依山伴雲等，後海因緊靠西部通道，並擁有未來高端的市政規劃，所推產品均已以高端為主，豪宅項目一個接一個，成交也從年初的滯銷到年末的火爆，如曦灣、半島城邦二期、寶能太古城、三湘海尚、君匯新天等。華僑城片區因擁有成熟的生活氛圍、較完善的配套和湖景、水景等自然資源，至高端豪宅純水岸七期及大戶型項目首地容御一推出便取得熱銷的效果。此外，西麗2009年也加大了供應，德意名居、十五峯、朗苑也成為該片區成交活躍樓盤。關內的羅湖、福田、鹽田三區2009年成交也有不同程度的增長，1-12月三區成交面積分別為33.81萬平方米、31.53萬平方米和19.79萬平方米，同比分別增長105.03%、49.36%和51.65%，三區成交套數分別為3713套、3588套和2043套，同比分別增長95.32%、23.77%和33.79%，羅湖由於供應量增加，成交增幅較大，其中幸福裏為該區帶來較大體量的豪宅供應。福田區除2008年的存量外，熱點成交均以中小戶型產品為主，如深港1號，御河堤。鹽田的成交主要由豪宅項目來拉動。
關鍵詞：房價，創歷史新高
隨着市場各類需求的大量釋放，2009年房價從年初到年末一路飆升，其上漲幅度已超越2007年，遠遠超出市場預期。1-12月全市新建商品住宅成交均價達15111元/平方米(見表6)，相比於歷史高峯期2007年的均價上漲了13.02%，比2008年上漲18.11%；全年房價最低點在2月，均價為10770元/平方米，最高點在12月，上升至22304元/平方米，漲幅達107%，較歷史最高點2007年10月的17350元/平方米增長22%。豪宅大量入市、投資性需求釋放、各項目普遍漲價等都是2009年房價飆升的主要因素。
2009年深圳各區房價除鹽田外均呈上漲趨勢，2008年頂級豪宅天麓入市已將鹽田房價推至高位，故2009年該區房價微幅下調，但由於天麓、萬科東海岸等豪宅的熱銷，使全區房價仍高居全市首位，均價達25165元/平方米，同比下跌2.41%。福田區因辦公樓項目的商務公寓成交增加，將全區房價拉昇至23412元/平方米，同比上漲25.25%。羅湖區在豪宅幸福裏成交的帶動下，加上普通住宅普遍定價較高，房價同比上漲21.87%，也達22844元/平方米。南山區雖然下半年豪宅成交增加，但因上半年普通住宅成交量較大，故房價上漲幅度稍低，同比上漲13.70%，為19899元/平方米，后海灣及華僑城的豪宅項目成交均是推動該區房價上漲的主力。寶安區2009年豪宅項目入市增加，加上下半年入市的普通住宅定價均較高，從而帶動該區房價同比上漲20.88%，達14085元/平方米。相對於其他區，龍崗入市的豪宅佔比例相對較少，且普通住宅價位仍為全市的價格窪地，所以漲幅也較少，同比上漲7.05%，為9754元/平方米。
關鍵詞：營銷，迴歸務實、理性
在經歷2008年的市場調控後，2009年深圳的樓盤營銷更加註重其實效性和和功能性，已經從之前過多的噱頭營銷，理性迴歸到項目的本身，通過更加明確的營銷受眾定位，採取切實的營銷策略打動消費者。在市場回暖，開發商資金壓力不大的背景下，營銷手段上半年多以抽獎、折扣優惠等為主，配合部分體驗式營銷，如舉辦"超級白領菜農"邀請都市白領和業主在發展商提供的菜地種植蔬菜，讓消費者體驗項目的山水景觀生態資源等；下半年市場延續上半年的回暖態勢，加上供應減少，不少項目出現熱銷現象，大部分項目的營銷力度減弱，實效性營銷也減少，多數項目只維持配合營銷中心開放、新產品發佈、樣板房開放等推廣節點的常規營銷。
雖然針對項目成交的營銷活動減少，但部分開發商趁市場抓住市場火爆時機，更多的推廣自身的品牌、企業文化，以擴大或鞏固企業的知名度。此外，明星營銷也是2009年較為突出的營銷手段之一，最為明顯的是十五峯在多次活動中邀請歌手蔡琴參與，並舉辦蔡琴演唱會等，打響項目知名度。"明星營銷"無疑能快速積聚人氣、提升樓盤熱度，但項目沒有自身好的素質，成交量依然難提升，營銷也將淪為無實質效果的一種噱頭。
同樣，在經過2008年的市場調整，2009年消費者購房時也更加理性和成熟，不會輕易被開發商花哨的營銷策略所迷惑。
總結
2009年深圳樓市在一系列優惠政策推動下庫存消化快速，成交量大幅增加，房價也創出歷史新高，與2008年形成鮮明的對比。年末中央政府對樓市政策略有收緊，但預計在明年供應缺口依然存在的形勢下，深圳樓市上半年將延續2009年末的態勢，成交量在明年初隨着政策的明朗將略有釋放，但開發商在資金充裕的情況下缺乏降價動力，房價目前已達高位，上漲空間也較小，因而在短期內將維持現有水平。