隨着成交持續迅速回暖，廣州商品住宅價格逐漸走出底部，剛性需求釋放節奏有所放緩。而改善性和投資性需求則更加積極的入市，這種柔性需求不僅擴充了住宅市場承接面，更直接撐起高端住宅市場熱銷局面，保持市場熱度和穩定。

　　高端住宅價量齊升市場份額躍升

　　據合富輝煌集團市場研究部監測，2009年5月廣州商品住宅簽約成交11945套，未出現同期內北京、上海等地成交回落現象，繼續保持銷售暢旺態勢。尤其高端住宅市場非常活躍，這也是廣州樓市繼續火熱的重要因素。

　　據其監測，2009年廣州高端住宅市場份額在連續3個月保持10%左右後，5月躍升至18%，而成交均價自2月開始連續走高，均價17179元，比2月的均價上升了3284元/平方米，短短3個月升幅達23.6%。(高端住宅以單套住宅總價200萬以上的標準界定)

　

　　事實上2009年1-5月高端住宅市場都比較活躍，期間新增供應2732套，成交3029套，從面積來看，1-5月廣州高端住宅市場累計供應59.24萬平米，成交65.22萬平米，其中僅5月份成交面積就達25.8萬平米。

　

　　柔性需求加速釋放後市價格升中企穩

　　廣州是國內房地產發展較早較為成熟的城市，首次置業的剛性需求和改善性、投資性置業都是是市場主流。2009年初由於前期積壓的剛性需求迅速釋放，樓市步入回暖軌道，但隨着成交持續回暖，房價觸底回升，但鑑於經濟形勢尚未有較大改善，收入預期並不樂觀，部分首次置業者無追高意願。隨之，需求結構也逐漸向高端挪移。廣州樓市回暖的首要推力來自剛性需求，其持續性則取決於改善性和投資性需求的釋放，即柔性需求的入市，對整體成交動力的補充和延續。

　　顯然，相比於剛性需求，柔性需求的價格承受力較強，且更注重住宅產品質素，更容易受外部經濟、政策環境影響，並有買漲不買跌的心態。

　　2009年以來，政策對多次購房的限制逐漸放開，一季度房價見底並穩步回升。

　　從產品層面來看，近期廣州城市化發展持續推進，珠江新城、濱江一線、老城區、番禺華南板塊、南湖、山前大道、科學城、新塘等高端住宅板塊迅速成熟。高端住宅項目不僅佔有着日漸稀缺的城市資源，產品綜合素質和服務水平也有所提升。其中匯景新城、星河灣、玖瓏湖等樓盤擁有較高國際聲譽。

　　

　　由於實體經濟回暖週期較長，部分產業需求大幅萎縮，不少民營經濟投資人加大產業投入意願不強。另一方面，今年大量的信貸投放引發人們對未來通貨膨脹的擔憂，現金為王的觀念已經過氣，以投資的形式將財富轉移到價格已見底回升的高端住宅，作為長期投資增值、存儲保值或改善居住環境都是較為穩妥的理財方式。

　　據合富輝煌集團市場研究部監測，廣州商業中心和未來CBD所在地天河區在2009年1-5月廣州高端住宅成交總面積中佔比高達35%，約23萬平方米，區域高端住宅成交均價也是全市最高，達18132元/平米。

　

　　2010年前廣州主流高端住宅板塊供應約1萬套，供應量較充足；2010年前廣州高端住宅供應最多的板塊是珠江新城、山前大道、華南板塊、老城區四個板塊。

　　通過與同等級城市比較看，廣州目前高端住宅價格相對仍較合理，在開發商資金壓力已大幅減輕的背景下降價可能性不大。

　　據合富輝煌集團市場研究部監測，廣州市高端住宅價格漲幅為23.6%，明顯高於整體市場5%的均價增幅。而且廣州高端住宅市場置業主體是本地的高端客戶及在穗經商的投資客，多數為兼顧投資和自住的柔性需求，港澳臺及境外買家保持一定的比例，但外來熱錢投機炒房的現象比較少見。

　　整體來看，未來廣州高端住宅價格或將呈現升中企穩的走勢。