2008年一二手樓市互動較頻繁，預計2009年二手市場份額將保持穩定，區域二手樓市格局依舊。
2008年是理性迴歸的一年，綜觀全年二手樓價走勢，呈現出波動調整的態勢。與2007年相比，2008年二手樓市主要呈現三大新變化：一是樓市先抑後揚，從前三季度的觀望走向第四季度的升溫，由新婚、生子等迫切購房需求的首次置業者帶動的成交小高潮，促使年底二手樓市出現成交熱度回升；二是一二手樓之間的關係越來越密切，部分一手樓降價促銷使得某些區域一二手樓價之間的差距縮窄，客源出現部分重疊；三是二手樓市需求結構發生明顯變化，經歷樓市調整期投機者、投資者離場，使得以首次置業者為主的自住需求的比例進一步提高。另外，在樓市調整期內，住宅租賃市場也藉機擴張，價量在2008年均現上升。
價格在2008年樓市當中對購房者的購買決定起的作用越來越明顯，在價格為王的樓市調整期，越是接近購房者心理價位的物業，就越快能在市場中找到承接力。購房者對筍盤的關注度越來越高，一般來說放盤價低於市場價5%-10%的筍盤較受市場歡迎。而在金融危機下，不少業主因資金週轉的壓力而以低於市場價放售物業套現，因此使得2008年在市場上找到筍盤的機會較以往增加不少。預期價格仍然是2009年決定購房者入市的關鍵因素，有迫切需求的首次置業者仍然是市場成交的主力，因房貸成本較低而帶動這些客戶的入市積極性繼續保持較高水平，而除了新婚一族外，因孩子而買房的買家比例估計也會進一步增加，往後在政策以及市場走勢趨於明朗後，估計能帶動改善型買家的入市積極性回升。
一、樓市對內外因素的帶動作用更敏感，寬鬆政策、稅費及信貸環境可望利好二手樓市發展。
2009年在營業稅減免、二套房貸政策的放鬆，以及政府近期陸續解決歷史遺留房地產“辦證難”問題，促使二手住宅市場的盤源有所增加，特別是受營業稅新政利好的出證2-5年、較優質的次新房物業；同時在二套房貸放鬆後改善型買家這部分有效需求有望陸續釋放，多種因素綜合作用下有望激活2009年二手樓市成交。
在2008年底相繼出臺的房貸、稅費等政策，雖在新政出臺後1-2個月內已初步顯現，但購房者對政策、市場變化需要一段時間進行消化，預期2008年第四季度出臺的新政以及2008年5度降息後的利好，將在2009年內有更明顯的市場反應顯現。據合富置業成交數據顯示，2008年年底出臺救市政策後，對消除市場的觀望以及提升買家入市積極性方面的促進作用較快顯效，2008年10-12月二手住宅市場成交出現持續回暖的勢頭，在價格和成交量都有明顯的回升。以首次置業、換房置業等迫切購房需求為主導的用家客源，支持2006-2008年以來二手樓價保持向上的勢頭。儘管2008年經歷雪災、地震以及金融海嘯等大環境影響，但二手樓市表現相對較為穩健，成交量和樓價波動比一手市場要小得多。2008年12月二手住宅樓價達7305元/平方米，是2008年月度成交均價的第四高，比2006年1月近三年樓價最低點上升50%，而2008年全年樓價最低點出現在2008年10月，為6441元/平方米，仍比2006年1月上升32.3%。預期2009年在市場回穩的情況下，樓價也能保持穩定(見圖1)。
2009年影響市場成交量變化的關鍵因素還在於買賣雙方之間找到“價格契合點”，無論是在“升市”還是“跌市”中，板塊路段特點和樓盤自身質素都是決定其抗跌性和升值能力的重要影響因素之一。市場轉變使得客戶從重投資價值向重居住功能迴歸，而近期剛性需求自住客入市的關鍵仍在於物業“價值”得到客戶的認同，當客戶感覺到“值”的時候，客戶的購買意欲就會被激發。
二、2009年自住型需求仍佔據市場主導，房貸成本低有望促對房貸依賴度高購房者入市。
現時剛性自住需求仍佔主導，家庭結構小型化已成趨勢，這給樓市仍帶來足夠的購買力支持，“單身貴族”、“二人世界”、“三口之家”可望繼續成為置業羣體中主流的家庭結構模式，而這一客戶羣家庭結構模式使客戶的需求落在總價適中的中小戶型物業上，需求戶型的吻合對中小戶型佔據成交主力的二手樓市是有利的。
2008年廣州二手房買賣成交量最大的仍然是中等面積戶型，即50-90平方米的面積段，所佔比例超過總成交量的五成，一般為自住家庭較為適用和實用的面積戶型，需求客戶以首次置業者為主(見圖2)。二手市場可承受的總價區間也以中等價位為主，30-50萬元的總價區間成交比例佔三成，普通的二手住宅仍然是二手市場的購買主力。30萬元以下的總價段也有兩成的比例，表明價格相對低廉仍然是吸引買家購買二手房的最主要因素(見圖3)。從單價來看，5000-8000元/平方米的區間成交比例最大，其次是5000元/平方米以下的區間，對比一手樓價格，二手房確實仍具有相當價格優勢(見圖4)。事實上，二手房多數為現樓，而且價格實在、選擇多樣，確實為不少具有強烈置業慾望，但又積蓄不多的市民完成置業的夢想。
(圖2)
(圖3)
(圖4)
據合富置業2008年第四季度進行的二手住宅市場需求構成調查情況顯示，自住需求佔據絕對主導，比例達57.6%(見圖5)。預計2009年受房貸及稅費等政策利好，自住型購房人士仍將是二手市場的成交主力。
(圖5)
合富置業數據分析，房貸一直是過半數以上購房者的首選，尤其2007年“927”新政之後的至今，儘管期間已經歷多次貸款利率變動，但這段時間內買家選擇貸款購房的比例一直維持在60%以上，與“927”新政之前相差不大，顯示市民置業對房貸的依賴度仍比較高，尤其是以中等收入首次置業者等受新政影響不大客戶羣為主力的二手房市場，更高比例的購房者傾向於以申請房貸完成交易。目前樓市中以中等收入的自住購房者居多，由於經濟能力有限，並非人人的經濟情況都可以負擔得起一次性付清房款，因此，目前這部分剛性需求的客戶仍會傾向於按照自身的需要選擇以按揭方式購房，而且大多客戶在申請貸款時一般仍會要求在符合申請條件的情況下按最大比例貸款。
2008年第四季度房貸新政出臺後，首付降低、利率七折再加上貸款利率同步下調，對房貸購房人士的入市積極性提升作用較大。據合富置業數據顯示，2008年10月房貸購房比例為64%，其後的11-12月該比例已突破70%，分別達72%和77%(見圖6)。預期2009年在房貸政策放鬆的環境下，將繼續刺激住房消費，通過房貸購房的比例可望繼續保持過半數份額。
(圖6)
2008年10月下旬政府開始陸續出臺政策“救市”，最大受惠羣體莫過於首次置業者，無論從稅費還是房貸首付乃至貸款成本，都有方方面面的利好惠澤首次置業者，新政出臺後已有部分準備年底購房的人士已經出手。合富置業成交數據顯示，以新婚客為主力的迫切購房需求的首次置業人士入市，帶動2008年10-12月面積在90平方米及以下中小戶型物業的成交比例繼續保持在6成以上，成交量在2008年第四季度連續三個月出現增長(見圖7)。
(圖7)
三、經濟大環境對二手樓市影響作用將更明顯，住宅投資迴歸以價值為本的穩健理財路線。
從近兩年CPI(消費者物價指數)走勢看出(見圖8)，全國和廣州的CPI增幅最低點都出現在2007年1月，而全國和廣州的CPI增幅最高點不約而同出現在2008年2月，經過宏調，2008年11月全國和廣州的CPI已雙雙回落到2007年上半年的水平，物價飛漲的勢頭得到有效遏止。而廣州市民強勁的消費力，能激活經濟保持活力，帶動就業、居民消費乃至經濟各環節能更有力抗擊金融海嘯的衝擊，使廣州經濟保持平穩，這對廣州樓市未來的長遠平穩發展是有利的，也為樓價穩健提供有力的大環境支持，更令影響經濟、樓價大幅波動的負面因素出現幾率大大降低。
從近兩年一年期人民幣貸款基準利率走勢分析，隨着2008年5次降息，貸款利率已大大下降，現時的貸款利率是樓市飛速發展兩年以來的最低點，再加上國家出臺多項救市政策，現時買樓可享受到“樓價平”、“首付低”、“利率低”、“月供款平”、“交易稅費平”等多項優勢，因此2009年已進入最佳的買樓黃金時段，買家可把握時機及早出手。
(圖8)
從近兩年一年期人民幣存款基準利率走勢分析，目前一年期存款利率已下降到2.25%，綜合同期全國和廣州CPI等各方面因素，現時實際已步入負利率時代，這時候更能顯示出房屋不動產投資的穩健型投資產品優勢。但2009年樓市投資機會將更多出現在以價值為本的理性投資獲取穩健的長線租金回報與物業升值方面。
四、預計2009年二手市場份額將保持穩定，區域二手樓市格局依舊。
2008年一二手樓市互動較頻繁，預期2009年仍將延續這一態勢，在產品、樓價、區域等多方面因素綜合作用下，對購房羣體的細分作用也將更趨明顯，一二手樓市面向各自目標消費羣體也將更具針對性。如“90/70”政策下應運而生的中小戶型一手房也將陸續在2009年面市，使得市場上中小戶型產品選擇空間豐富起來，但從“90/70”樓盤區域分佈來看，一二手樓市中小戶型產品將趨向互補，預算不多但意向置業市中心物業的購房者可能將流向二手市場。“90/70”政策落實使得一手市場上中大戶型產品佔比會有所降低，部分改善型置業需求可能會轉移至二手市場。另外，不同區域和路段也存在兩個市場的互補，如一手樓新增供應缺乏的越秀、荔灣，二手樓成交在2009年可望繼續佔據較大市場份額。
2008年廣州二手樓交易量和市場份額出現調整，一二手樓成交量變化方向基本一致(見表1、2)。除了2008年首季樓市淡季中二手樓市場份額佔據市場半壁江山外，第二季度至第四季度二手樓市場份額一直保持在四成左右，與樓價飆升前的2006年第三季度至2007年第二季度二手樓市場份額差不多。預期2009年在首次置業及改善型置業等有效需求釋放下，對二手樓市承接力產生支持作用，有助於二手樓成交量及市場份額保持穩定。
從區域市場看，2008年二手成交最活躍區域番禺、天河、海珠仍然居於前三甲，越秀、荔灣因一手樓新增供應缺乏，二手樓佔據樓市成交主力。從樓價方面看，一二手樓市價格最高區域均落在天河和越秀兩區(見圖9)。估計2009年的二手樓市將會基本延續這種區域市場格局。
(見表1)
(見表2)
(圖9)