今天上午，住房和城鄉建設部副部長齊驥等人就“住房保障問題”召開新聞發佈會。為此，《觀點》雜誌出品人陳詩濤接受媒體的訪問，她認為，目前的經濟環境下，限價房顯然是不適合市場的產品。

　　以下為採訪原文

　　經濟適用房是否合理爭議原因在於經濟適用房本身的產權問題不盡清晰

　　和訊網：今天上午，住房和城鄉建設部負責人就“住房保障問題”接受兩會記者採訪，副部長齊驥表示 ，今年中央財政投入330億建設廉租房，同時還將發行一些地方債作配套資金，預計將在全國範圍內新增解決260萬戶低收入家庭的住房困難。請您分析一下，這樣的規劃目標能在多大程度上緩解當前中低收入者的住房難問題？對於樓市和房價，預計將帶來哪些影響？

　　陳詩濤：第一、260萬中低收入階層在中國整個中低收入階層當中所佔的比例不是很大，能在多大程度上緩解中低收入階層的住房難問題很難說。但實際意義在於中國廉租房制度啓動，住房保障體系成為整個社會保障體系當中重要的一環。保障性住房肯定有許多不足和需要完善之處，這將等待日後逐漸解決，不可能一步到位。

　　第二、必須看到，城市中低收入階層僅對城市而言只是解決中國住房問題一小部分，更為重要的是中國城市化進程當中，大量湧入城市的外來人口，此一部分人口面臨的問題還不僅僅是住房問題，還有教育、醫療等一系列保障問題。從目前來看，城市外來人口的住房保障方面還未納入城市住房保障體系，這是未來中國在住房保障體系的構建當中遇到的重要問題。

　　和訊網：圍繞經濟適用房，今年兩會有一些不同的聲音出來，像清華大學教授蔡繼明、河南省工商聯副 主席王超斌，國務院發展研究中心對外經濟研究部部長張小濟、保利地產(600048,股吧)董事長賀平等全國政協委 員，他們指出，經濟適用房是房地產市場上比較特殊的“灰色區域”，與普通商品房相比，經適房 和兩限房價格不低，但權益又受到很大限制，不像廉租房明確就是針對最低收入者，而且在實際運行當中還很容易滋生腐敗。因此，他呼籲停建經適房，建議政府通過建廉租房，並對中低收入者實施購房補貼的辦法，緩解困難羣體住房難問題。您是否支持該建議？

　　陳詩濤：經濟適用房是否合理產生爭議的原因在於經濟適用房本身的產權問題不盡清晰，此外，經濟適用房面對的需求羣體定位不是很明確。

　　廉租房——經濟適用房——商品房的保障體系並沒有錯。原則上來說，廉租房是針對城市低收入羣體的，而經濟適用房是針對城市中等收入階層的過度性保障用房。此種體系並沒有錯。核心是完善分配製度的問題。

　　貨幣補貼的方式原則上並不贊同，一個核心的問題是商品房市場價格漲跌對貨幣補貼影響較大，貨幣補貼的數額很難界定，抑或說針對不同收入程度的羣體調整公積金數額是可行的方式，但目前尚無具體的操作方式。

　　和訊網：齊驥在今天的記者會上還表示，經濟適用住房和廉租住房都是保障體系的一部分,實際各地在執行的過程中,也有不少因地制宜的政策調整。對於房價相對比較–高、收入比較高的地區,經濟適用住房仍在大量的建設,因為有需求的羣體。西部地區則可用廉租房來代替。在您看來，這樣區別對待 的政策，能否平復政協委員們提出的停建建議？

　　陳詩濤：因地制宜是一種方式，但當前中國城市人口的收入差距較大，部分城市停建經濟適用房未必可取。當然，這與城市本身對待廉租房的態度有關。

　　相反認為中國的住房保障體系可以更靈活，並推出不同層次的產品，而不僅僅是廉租房和經濟適用房。例如，針對剛剛畢業的大學生可以提供大學生廉租房等。這些恰恰是地方政府的職責，地方政府有責任豐富的保障性住房品種。

　　保障性住房體系的核心在於此種制度在中國的啓動，至於廉租房、經濟適用房未來產品和形式可以不斷的摸索和豐富。

　　限價房是不適合市場的產品

　　和訊網：同樣引起廣泛關注的還有限價房。由於近期的房價調整預期，一些地方的商品房價格甚至降到了限價房價格以下，加上購房者擔心限價房質量不高，交通不便，最終出現了一些限價房無人問津的局面。齊驥在這次發佈會上指出，保障性安居工程選址要儘可能地選擇在較成熟的區域。您怎麼 看限價房的未來？

　　陳詩濤：從市場檢驗來看，限價房顯然是不適合市場的產品。目前我們只是看到廣州的情況，限價房在市場下跌的情況之下與周邊的商品房不具備競爭優勢。

　　歸根結底，我們認為保障性住房不應該進入市場，與商品房競爭，保障性住房在與商品房純粹放到市場環境當中是不具備競爭優勢的。限價房的尷尬就在這裏。例如限價房進入市中心的話，那麼限價房的產權問題就凸顯出來了，如果是購房者擁有全部產權的話，市中心的限價房的增值部分就可能成為購房者套利的部分，顯然不合理。這就使得政府需要花費更多的行政資源去解決更多的問題。

　　因而必須把保障性住房與商品房區分開來，保障性住房的市場流通及產權界定要有嚴格的規定，甚至不允許保障性住房進入市場進行流通。

　　中國房地產企業未來幾年的發展將會有一個調整期

　　和訊網：住房難、高房價問題長期困擾中低收入者，但也有人擔心房價過分下降會損害中產階級利益， 您怎麼看未來一段時間的房價走勢和房地產發展？

　　陳詩濤：任何市場走向不可能是單一的曲線調整的邏輯，就是說是U型抑或是V型。我們對2009年乃至往後幾年的房地產市場的判斷均是震盪調整，原因是2007-2008年中國房地產經歷了1998年以來的一個峯值。從某種程度上來說，房價要回到2007年的水平抑或說超過2007年的水平，需要經歷一個調整期。事實上，我們認為，經過2008年的調整之後，中國各個城市房地產產品的真實價值會被判斷出來，這個將是未來判斷房地產泡沫的一個重要依據。

　　當然，長期來看，作為不動產，房地產的價格肯定是上漲的，這點毋庸置疑。

　　從行業本身發展的角度來看，中國房地產企業未來幾年的發展將會有一個調整期，這種調整期也許意味着放慢擴張速度，降低利潤預期，並逐步消減企業負債等方面。產品調整上會更符合社會實際需求。行業整體利潤會降下來。

　　無論如何未來兩點值得注意，一是整個中國經濟在未來全球經濟中所處的地位。這點很重要，在例如上海、北京等城市當中，中國經濟在全球經濟當中的地位往往決定了這些城市房價的最高值的那一部分。

　　二是中國城市化進程，這點理解很簡單，當城市外來人口進入城市的居住需求乃至定居需求增加的時候，房地產的供應與需求之間的差異或顯現出來，而中國城市本身的建設用地的供應上顯示出資源侷限。

　　至於住房難、高房價的問題，從2008年的房地產市場調整當中我們已經可以看到當前中國房地產產品的價值。

　　不能說中國所有的人都期望可以在城市擁有自己的住房，否則住房本身的價值和價格是不存在的。社會資源本身的侷限就決定了房地產市場有一個門檻，在當前的社會環境當中，始終會有排除在門檻之外的人。

　　中低收入階層的住房問題在當前社會的任何一個國家都長期存在，我們需要正視，但不能因此而做一些不符合市場經濟規律的事情。保障性住房的提供只是一個方面，不一定能夠解決所有問題，我們需要正視。