第一部分
宏觀政策與片區熱點播報
1、宏觀政策分析
1.1 政策法規類
[農村土地承包期有望從30年延長到70年]
每日經濟新聞2008-10-08
10月9日到12日，中國共產黨十七屆三中全會將在北京召開。據悉，此次會議熱點包括：完善土地制度改革還富於民、發展現代化農業保障糧食安全、打破城鄉二元體制推動城鄉一體化、研究當前經濟形勢和經濟工作，為明年經濟工作定調等，而圍繞土地制度的相關政策調整將成為本輪農村改革的關鍵。
[國務院：對儲蓄存款利息所得暫免徵收個人所得稅]
新華網2008-10-09
根據個人所得稅法有關規定，國務院決定自2008年10月9日起，對儲蓄存款利息所得暫免徵收個人所得稅。
[中國證監會啓動融資融券試點6家地產股入圍]
南方網2008-10-09
中國證監會日前正式啓動融資融券試點，並將在近期發佈試點通知。相關機構同時列出了有望成為融資融券標的100只股票名單，萬科A、華僑城、招商地產、金地集團、保利地產、首創股份等6家地產股入圍。
[中央文件提出允許農民流轉土地承包權]
新快報2008-10-20
《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定>發佈。決定指出，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。
[銀監會：審慎監管促進房地產市場健康發展]
中國證券報2008-10-22
中國銀監會主席劉明康日前表示，銀行業要高度重視小企業融資問題，把新增貸款規模傾斜到小企業上來，要研究採取審慎監管措施，促進房地產市場健康發展。
[央行放寬商業性個人住房貸款限制]
觀點地產網2008-10-23
中國人民銀行10月22日宣佈，為應對國際金融危機對我國可能產生的影響，支持擴大內需，提高對居民購買普通自住房的金融服務水平，保障和改善民生，決定自2008年10月27日起將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。
[財政部調整房地產稅費政策地方可自定]
觀點地產網2008-10-23
對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。財政部新聞辦公室10月22日發佈文件《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入羣眾基本生活》。
[財政部：個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅]
財政部網站2008-10-23
據財政部網站消息，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅；對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。
[中行報告：建立房貸承購機構]
中國證券報2008-10-24
中國銀行23日提供的一份研究報告認為，為緩解國內房地產融資渠道過少的局面,穩定房地產市場發展，政府可以組建相關的房貸承購機構，如由財政部或中投公司出資設立，不僅可以提高信用等級,也便於風險控制。
[土地利用總體規劃綱要發佈]
新華社2008-10-24
國務院決定實施的《全國土地利用總體規劃綱要(2006-2020年)》，23日由新華社受權發佈。《綱要》規劃期內全國耕地保有量2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝。到2010年和2020年，全國新增建設用地分別為195萬公頃(2925萬畝)和585萬公頃(8775萬畝)。
[房貸新政今起執行央行將簡化規範房貸制度]
中國新聞網2008-10-27
10月27日起，擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，調整最低首付款比例。據此決定，今日起，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。而中國人民銀行行長周小川昨日(26日)表示，央行下一步將簡化和規範住房貸款制度。
周小川26日在十一屆全國人大常委會第五次會議作國務院關於加強金融宏觀調控情況的報告時說，央行將加強對房地產金融的監測，改進房地產金融服務。建立健全房地產金融監測機制，密切跟蹤房地產市場發展態勢。簡化和規範住房貸款制度，理順住房消費貸款政策。引導商業銀行科學評估房地產業的風險，在完善風險控制的前提下，進一步改進金融服務，支持房地產業的合理有效信貸需求，促進房地產信貸
[銀監會重申二套房貸不變]
揚子晚報2008-10-31
銀監會緊急重申原二套房規定不變，銀行不應將二套房趁機列入"改善型購房"。銀監會近日已向各商業銀行下發緊急通知，要求各銀行加強個人住房貸款風險管理，嚴格執行去年出臺的"二套房"貸款相關政策。
1.2 貨幣政策類
[周小川：央行力保金融和幣值穩定]
觀點地產網2008-10-08
近日，央行行長周小川指出，央行將重點解決在實施金融宏觀調控和制定貨幣政策過程中的保持幣值穩定和維護金融環境穩定等問題，確保經濟良好運行。
[央行發債800億保持貨幣市場利率穩定]
觀點地產網2008-10-07
中國人民銀行日前宣佈，將發行最高達800億元的人民幣一年期債券，該批債券繳費日期為今年10月8日，到期日期為09年10月8日。央行表示，該批債券的發行是為了保持基礎貨幣的平穩增長，以及貨幣市場利率的基本穩定
[央行下調存款準備金率和存貸款基準利率]
南方日報2008-10-09
中國人民銀行決定：從2008年10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2008年10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。
[央行六週內第三次降息]
觀點地產網2008-10-30
中國人民銀行10月29日宣佈，將自10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。本次為央行在六週內第三次降息。
央行表示，本次降息為一年期存款基準利率由現行的3.87%下調至3.60%，一年期貸款基準利率亦由現行的6.93%下調至6.66%；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整，個人住房公積金貸款利率保持不變。
據悉，中國人民銀行此前於9月16日下調了人民幣貸款基準利率0.27個百分點；稍後又自10月9日起下調人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。
宏觀政策小結
市場的深度調整將加速房地產行業整合，不同資源稟賦的房企將出現分化，領先房企由於融資渠道多元化優勢明顯，資金、土地等要素資源將加速向其集中。任志強：中國整個住房市場面臨着巨大增量的壓力，即使有救市措施，也需要至少兩年時間消化現在存量。作為房地產企業首先要活下來，否則沒有未來。
宏觀經濟政策"雙防"轉為"一保一控",樓市調控政策也逐步轉向為"寬鬆的貨幣政策"。面對來自美國"次貸危機"帶來的全球性經濟衰退的後果，中國的經濟面今後將會直接面對下滑的局面。因此，宏觀貨幣政策也從"雙防"(防通脹、防過熱)調整為"一保一控"(保增長、控通脹)的新政策，經濟增長將成為首要任務，而處於調控地位的房地產市場未來也將需要承擔經濟增長的部分責任，本政策的發佈是樓市調控政策轉變的一個重要信號。
新政從貨幣和稅收入手，首要目的是活躍房地產市場，增加交易數量。新政對開發商來說是一次出貨良機，但在可執行細則以及地方政府政策出臺前出現交易萎縮。
第二部分
10月二級市場播報
1、整體市場動態播報
1.1 市場供應及成交量
08年10月，深圳市可售商品房面積約為654.2萬平米，銷售面積約33.8萬平米，銷售率為5.17%，略高於9月份的5.06%的銷售率。
從成交面積來看，10月份寶安市場銷售面積比9月份高，延續9月的增長勢頭。10月份該區成交面積達163227.9平米，比9月份117520.43平米的成交面積增幅38.9%。另外，福田和鹽田兩區在成交面積上也維持着小幅增長。
圖1、10月份深圳各區住宅可售面積與成交面積比較數據來源：國土資源網
圖2、9月份和10月份深圳各區住宅成交面積比較數據來源：國土資源網
1.2 戶型供應及成交情況
從戶型供應來看，相比9月份，10月份各區可售戶均略有變化，全市戶均可售戶均面積減小2㎡，只有福田區的戶均可售面積增長，此外各區戶均面積均減小。福田戶均增長5平方米。從成交戶均面積來看，全市成交戶均較9月成交戶均面積增長了6.92平方米。寶安、福田、和鹽田三區成交戶均面積呈增長趨勢，分別增長了16.55平方米、7.24平方米和2.46平方米。其餘各區成交戶均面積均減小，其中羅湖減小9.87平方米、龍崗5.33平方米、南山1.22平方米。
10月份全市戶均成交面積為99.69平方米。縱觀各區戶均成交面積，寶安、龍崗和羅湖三區的成交戶均面積均在90平米以上，分別為112.88平方米、93.72平方米及95.87平方米。其餘各區成交以小戶型為主，其中福田最小，為69.39平方米；鹽田72.96平方米；南山87.73平方米。
圖3、10月份深圳可售戶型與成交戶型戶均面積比較數據來源：國土資源網
1.3 市場整體價格走勢
08年10月份全市成交住宅均價為13000元/平米，較9月份的12300元/平米增長了5.7%。
10月份與9月份相比，寶安區是唯一在成交價格上保持堅挺的市場，成交價格由上月的9000元/平方米上升到13600元/平方米，增幅達51.1%。其餘各區成交均價均呈現不同幅度的下跌。其中鹽田區跌幅最大，達24.88%，由上月的20500元/平方米下跌到本月的18700元/平方米。南山本月成交均價15100元/平方米，跌幅18%；龍崗本月成交均價8100元/平方米，跌幅19.8%；羅湖成交均價19200元/平方米，跌幅10.3%；福田本月成交均價為16300元/平方米，跌幅2.4%。
圖4、10月份深圳各區住宅均價比較數據來源：深圳房信網
圖5、市場整體價格走勢數據來源：深圳房信網
2、在售項目動態播報
表1 南山在售項目銷售情況(時間：2008年10月)資料來源：深圳房信網、市場調查
3、將售項目動態播報
表2、08年南山將售項目情況一覽(時間：2008年10月)數據來源：市場調查
秋交會後深圳市樓市出現短暫的成交小高峯，主要是由於秋交會上促銷效應的滯後反應所致，不過，成交量呈逐周減少態勢，秋交會後第一週1235套→第二週971套→第三週(本週)660套，成交的小高峯在第四周基本結束，後市表現不容樂觀。
雖然中央出臺了救市政策，但鑑於國際金融危機的影響以及全球經濟衰退和國內經濟增長放緩的不利影響，宏觀層面不利於樓市回暖；微觀層面，一方面消費者對樓市的信心缺失，普遍持觀望態度，另一方面，A股市場暴跌70%，導致大量中產階級的資產大幅縮水，樓市的主力消費羣消費能力大幅下滑，微觀層面不利於樓市回暖。雖然深圳的地方性救市政策還沒有出臺，但可以預期，沒有宏觀、微觀因素的支撐，本次救市的效果是有限的。
秋交會後南山市場進入新房供應的高峯期。前海片鼎太風華七期、南油片向南海德大廈、南光城市花園、後海片皇庭港灣、曦灣、西麗片塘朗雅苑等眾多樓盤都在10月或11月先後入市。由此可見未來一段時間內南山區域一手房市場競爭將會更為激烈，整體市場面臨在量與價、速度與利潤率之間空前尖銳的博弈。
4、重點項目信息播報
本期播報對即將開盤銷售的曦灣華府和皇庭港灣項目進行分析。
4.1 曦灣華府
【基本情況】
【銷售情況】
項目現正處於銷售前期，主推A棟高層，蓄客階段。疊墅預計明年春節推出。
銷售中心已開放。預計2008年11月底開盤，樣板房預計11月中旬開放。
戶外廣告：位於世界之窗，主訴求：深圳灣臻品藝墅；好的建築會影響城市。
現正進行VIP卡辦理：在蓄客期間辦理VIP卡可額外享受2個點優惠。
【核心賣點】
創新小戶複式、疊墅
獨立陽光書房
客廳主臥雙層挑高
交通便利
後海片區優勢
【營銷路徑分析】
2008.8月底開始打戶外廣告
2008.10.10營銷中心開放
2008.10開始準備報紙廣告及夾報
2008.10.1參展秋交會
【戶型分析】
4.2 皇庭港灣
【基本情況】
【銷售情況】
項目現正處於銷售前期，集中推廣階段。
報紙廣告：《深圳特區報》2007.10全球人居環境示範社區敬請期待
戶外廣告：分別位於工業七路和濱海大道，廣告訴求如下：
"世界因視野而不同"
"俱往矣。。。"
"不負一城眾望。。。"
【核心賣點】
地鐵雙站物業：距離2#地鐵招商東路約200米
產品素質高：車戶比2.15;闊層高;主僕分入戶;清水立柱混凝土施工
生活配套完善:公園、市政文化建設、學校、商業、六星級會所、水幕泳池
後海片區優勢
【營銷路徑分析】
2007.7開始通過報紙及戶外廣告推廣造勢
2008.6.23預計2008.8月接受登記，10月份開售
2008.7.29現場開放諮詢中心接受登記
2008.8.2在威尼斯酒店一樓羅馬宴會廳開放諮詢中心接受登記
2008.8.22建至15層左右
2008.9.13舉行財富對話和產品發佈會--"魯豫有約皇庭港灣暨客戶見面會"
2008.9.30開放銷售中心
2008.10.1參展秋交會。展位設計金碧輝煌，結合真人銅像展示，成功塑造了
高端、突出的項目形象。
【戶型分析】
第三部分
10月三級市場播報
1、整體市場成交情況播報
表3 深圳10月份三級市場整體統計
資料來源：深深圳市國土資源和房地產管理局
根據統計數據，10月份全市二手商品房的成交面積為242822.3平方米，成交套數為2676
套，成交面積較上月減少247000平方米，減少約609套，跌幅為20%；隨着房地產市場整體形勢的走弱，二手房成交戶數和麪積也出現下降。
各行政區成交情況方面，除鹽田區外，其餘五區10月份的成交面積都有不同幅度的下降，其中降幅最大的是羅湖區，其10月份二手房成交面積為42394.14平方米，環比下降約30.55%，其次是福田和寶安區，環比降幅分別是22.73%和16.82%。鹽田區是本月唯一一個成交面積增加的區域，環比增長超過13%，成交面積約為10333.8平方米。
從成交均價看，和9月份相比，全市二手房成交均價下跌了3.53%。僅寶安區呈增長態勢，二手市場成交均價由9月份的6614.58元/平方米上漲到7748元/平方米，漲幅17.13%。其餘各區均呈現下跌態勢。跌幅最大為龍崗區，由上月的8038元/平方米下跌到6388元/平方米，跌幅20.53%。其次為鹽田區，由上月10976元/平方米下跌到9577元/平方米，跌幅12.75%。其餘的南山區、羅湖區和福田區分別跌幅6.82%、1.82%和0.59%。
2、三級市場報盤情況播報
統計時間：2008年10月1日--10月31日
統計範圍：南山各片區代表性樓盤
數據來源：房地產信息網
三級市場分析小結：
受市場大勢的影響，整個南山三級市場報盤量在十月份持續下降，其中科技園片、填海灣片和後海片報盤量較前幾個月都有較大幅度下降，蛇口片報盤量和前兩月相比下降不多。
整體三級市場報盤價格上仍然呈現下降趨勢。後海片二手房報盤均價較上月約下降8%，科技園片二手房報盤均價降200-500元/平米。
成交量持續低迷，目前成交的客戶仍以自住為主，成交戶型以兩房、三房為主，成交面積區間以80-120平米為主。
-----完----
世聯地產城市住宅專業線