在全國房價一路下跌時，華遠集團總裁任志強“要死肯定是銀行先死，房地產商後死”的言論能否一語成讖？
從去年17350元/平方米的高點，跌至今年4月份的11962元/平方米，深圳房價的跌幅已超過30%。而這一跌幅，已經達到商業銀行按揭貸款的風險臨界點。
記者瞭解到，深圳商業銀行人士已經在排查高危房貸，以防範可能出現的房貸呆壞賬。業內人士預計，二季度末到第三季度初將會是房貸風險浮現的關鍵時刻。
30%風險臨界點
從去年漲幅第一到今年的跌幅第一，深圳樓市被認為處於下降通道中。深圳中原地產最新統計數據顯示，深圳一手住宅4月份均價較3月下跌12%，至11927元/平方米，相當於去年5月之前的均價水平。僅僅半年的時間，深圳房價從17350元/平方米的高點，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超過30%。
30%是個人按揭房貸的一個風險臨界點，通常商業銀行房貸的首付為30%。如果房價下跌幅度達到30%以上，意味着即使商業銀行賣掉房子，仍舊沒有辦法抵過貸款。
根據記者對一些銀行的初步瞭解，目前已經出現了逾期還款和斷供現象。某股份制銀行人士對記者表示，在深圳南山區等投資客集中的分支機構，情況較為嚴重，但他不願意透露具體比例。“這就是苗頭，壞賬不會很快產生，但是目前各行已經出現關注類貸款。到第三季度，數量還會增加。”
“以前個人住房按揭貸款的不良率一般都在1%以下，是所有貸款業務中最低的，是銀行的優質資產。但是，我們估計，今年底很多銀行的個人房貸不良率將上升到1%以上。”深圳某國有商業銀行人士對記者表示。
這位國有銀行人士表示，按照去年下半年做過“房地產貸款業務風險壓力測試”，房價下降30%，銀行將承受“很大的壓力”。“現在就是這個時期。”
加緊排查
記者瞭解到，不少銀行近期都加緊在做住房按揭貸款排查工作。“有多少按揭貸款是在樓價高峯期發出，這其中大概又有多少比例是投資客購買，還有就是對一些展期貸款進行監控，因為按照以往經驗，多數不良貸款都是展期到期後出現的。這些問題都是監控時重點考察的。”上述國有銀行人士對記者表示。
而根據該國有銀行的一位業務經理介紹，對個人房貸的監控實行責任到人，他接觸的客戶中有兩個去年9月入市的投資客已被重點監控。
事實上，深圳樓市瘋漲的第三季度，去年7月開始，各商業銀行就減少了房貸數量。據中國人民銀行深圳中心支行的數據，去年8月各銀行的房貸總額是145億元，9月是99億元，10月則下降到49億元。
天相投資分析師張攀也表示，銀行去年下半年開始基本都收縮了他們的房貸戰線。根據他的測算，在去年下半年發放個人房貸的銀行，比重最大的是興業銀行(601166.SH)，深發展(000001.SZ)和招行(600036.SH)，分別佔其全年房貸比例的9.1%，4.8%和3.7%，而其他銀行都在3%以下。
2007年是個人房貸大發展的一年。2007年整年全國金融機構個人住房按揭貸款達到27031億元，佔個貸貸款的82.5%。四大國有控股銀行仍舊是大頭，例如建設銀行(601939.SH)，其2007年報顯示，去年其個人住房貸款新增1199億元，比2006年增長23.3%，總額已達到5278億元，約佔其貸款總額的17%。
商業銀行人士憂慮的是，如果房價繼續下降，那住房按揭貸款不良的發生率將大大增加。
深圳發展銀行行長肖遂寧此前曾表示：“深發展對房貸業務介入非常淺，在某些中心城市甚至沒有一筆房地產貸款，按揭貸款也主要是二手房按揭。”深發展住房與消費信貸部副總邵鋒也表示，相對一手房貸，二手房貸的風險較小。而他們在去年也提高了風險控制手段，沒有大規模擴張。
開發貸危險
相對比個人住房按揭，房地產開發貸款的情況似乎更加讓人憂慮。
5月7日，上海銀監局發佈《一季度上海房地產信貸分析報告》，對上海的房地產信貸進行了詳細的分析。報告認為，房地產貸款中，有兩類貸款需要引起關注：一是住房開發貸款，其不良貸款率為2.16%；二是上海居民二手房貸款，其不良貸款率為1.86%。這兩類貸款餘額佔比僅為24.3%，而不良貸款佔比卻達到55.2%，是房地產貸款的高風險點。
天相投資分析師張攀認為，相對比個人按揭房貸，房地產開發貸款風險更大。“因為開發貸並不完全是抵押貸款，有一部分是信用貸款，沒有抵押，這部分出問題的機會大。”
某商業銀行廣東省分行房貸部人士坦陳，開發貸逾期現象從今年初就開始陸陸續續出現，“去年底某些開發商還可以拆東牆補西牆，但今年資金壓力太大，開發商唯有開始拖延還款”，然而由於開發貸數額巨大，銀行也只好根據情況，讓開發商展期。這位人士表示，從去年開始銀行就已經部署重點關注某些開發商的項目貸款了。
而去年也是各行大力發展開發貸款的時期。以建行為例，2007年其開發貸款則從2006年的3023億元增加到3178億元。開發貸款在貸款業務結構中的比重僅次於批發和零售業貸款。工行2007年房產開發貸款為3039.84億元，比2006年增加739.20億元，房產開發貸款在貸款結構中的比重也從9.01%上升到10.4%。
而在開發貸中，抵押貸款多是以土地作為抵押，一般銀行會發放土地評估價5到7成的貸款。而隨着房價的下跌，土地出讓價格也急轉直下。尤其讓銀行擔心的是，地塊較為偏遠的地產項目，由於價格降幅更大，風險更大。這意味着即使銀行以抵押物的70%貸款，如果價格下降達到30%，和個貸一樣，銀行仍舊全數無法收回貸款。
同樣以深圳為例，2008年第一季度深圳共掛牌出讓6宗土地，但僅成功出讓了3宗。其中深圳振業集團競獲地塊的成交樓面地價為2836元/平方米。據專業人士測算，此宗地塊基本已經回落到兩年前的地價水平，甚至比2005年相似位置地塊還便宜161元/平方米。