重慶博士農業科技園演繹着農業和地產的神奇結合。這個作為九龍坡區的重點農業項目，廉價租用鄉郊良田千畝，興建別墅，向市民出售。
當城市地價飛昇時，鄉村土地成為資本的追逐對象。此前村民的宅基地被村幹部開發成小產權房出售，這次則是大片的耕地在城鄉統籌、都市農業等該類試驗中，被開發商“租”用，建設成一個個獲利豐厚的地產項目。該浪潮波及北京、瀋陽、大連等全國各地。
就在各地產商翹首盼望農村土地私有化的來臨時，12月11日，國務院召開會議，指出國家耕地緊缺、土地使用粗放，並嚴禁“以租代徵”，將農業用地轉為建設用地，禁止市民購買小產權房。
於是，博士園的前程開始變得風雨飄搖。
因租用農村耕地，博士園的別墅銷售從不在媒體上刊發廣告，只在街上派發小宣傳單
博士園二層小樓每平米為2000多元
韋爾旭住在重慶一座面積約20畝的“孤島”上。這個“島”高出地面近10米。“島”上有韋爾旭承包的果林和魚塘。如今，他和妻子每天都過得提心吊膽，他們不知道自己能在這兒住多久。
韋爾旭的屋子背面原本還住着7家農戶，2004年2月20日，那些農戶陸續和生產隊簽定協議，都搬走了。
韋爾旭的“孤島”外原本是成片的稻田，如今已被正在興建的別墅工地取替。這片工地正日益向“孤島”逼進。
別墅工地是重慶九龍坡區引進的博士農業科技園(簡稱博士園)項目，這個作為該區的重點農業項目，租用了金鳳鎮白鶴村的1000畝土地，打算建造700座別墅，每座別墅或配送果林或配送溫室大棚。
韋爾旭說，當初讓村民簽約時沒說要建那些別墅，只說要把稻田改造成大棚。“而且他們租用這些良田，每畝每年只給1000斤穀子作為租金。”
田園別墅售價24萬
重慶城區的別墅每平米都在八九千，而位於近郊的博士園兩層小樓每幢只需24萬元。
12月10日，空中飄着小雨，博士園中的二層小樓依舊在施工。臨近大門處的20多棟小樓已有人入住，或已開始裝修。
韋爾旭每天騎着摩托從小區大門出入，他是目前唯一一個生活在博士園的當地村民。2005年時，韋爾旭為了進這扇大門去自己所住的“孤島”，還曾被保安阻止，爭執後，才被特許進出。
韋爾旭在到達他的土屋前，要在小樓林立中穿行約500米。他眼看着沿途的小樓一棟棟拔地而起，並向他的“孤島”延伸，“聽說那些樓銷售得很好。”
“前期開發的100餘套早已被定購一空。”博士園的售樓人員說，如果現在要買，只能先登記，要等明年1月再做通知。
張明(化名)已經購買了一棟小樓。他是在街上收到了博士園的銷售宣傳單，單子上寫着“350平方米的溫室大棚，一棟約105平方米的獨立二層小樓，還有約125平方米的獨立私家花園，起步價24萬元。”
這讓張明怦然心動。如果不算庭院及大棚，房子每平米才2000多元。張明是重慶一所高校的教授，雖已有兩套住房，但還想在安靜空氣好的鄉村購置一套住房。
重慶城區的別墅每平米都在八九千，而常青藤開盤每平米均價更是高達一萬六。張明說，即使城區的普通高層均價也在5000元左右。
所以長期以來，別墅對於年收入10餘萬的張明來說是想都不敢想。
而博士園的宣傳單上“我的田園夢想，我的莊園農場”的口號則精準地擊中張明心中的柔軟處。他說自己有一種揮之不去的田園情結，雖然離開農村已幾十年，但對鄉間生活仍念念不忘。
張明內心的田園情結又開始萌動。
領導照片擺放銷售大廳
因為租用的是耕地，博士園的銷售人員說所以不便於在媒體上刊發廣告，而多在街上派發小傳單以做宣傳。
博士園離九龍坡城區不遠，經環城高速，再轉道鄉間公路，一共只有不到40分鐘的車程。
來博士園市場部之前，張明心中也曾有過疑惑，為何別墅的價格如此低廉？他沒在媒體上見過相關的廣告，在網上也沒有查到太多博士園的信息，只知道這是九龍坡區的一個重點農業項目，在九龍坡區的眾多彙報材料中，被反覆提及，但卻沒有詳細介紹。
進入市場部後，張明的疑慮被消除了一半。大廳裏掛着重慶市委常委、副市長陳光國到博士園視察的巨幅照片。市委常委、副市長馬正其來此視察的照片被端放在展示架上。
“市領導都是很支持這個項目的。”銷售人員告訴張明，博士園之所以不在媒體上做廣告是因為土地的性質，不便於做廣告。
張明得知，重慶天五公司租用的是金鳳鎮白鶴村的耕地，用以修建大棚和管護房，意圖打造一個都市莊園農場，土地租期為50年。
“這種租賃合同是無效的。”中共重慶市委農村工作委員會新農村建設指導處處長呂小遂在接受採訪時稱，轉租不能超過農民承包期，白鶴村村民的承包期至2027年，只剩下了20年。
銷售人員一再對張明稱，那些小樓不是別墅，是和大棚配套的管護房，管護房也只是租給張明，租期是50年，並在和買房者所籤的《轉包(投資)合同書》中載明，博士園屆時將能獲得重慶市國土資源和房屋管理局頒發的集體土地房屋產權證。
銷售人員對張明強調說，這個產權證是園區或公司持有，個人是沒法持有的。
但是張明很清楚，管護房裏有完善的水、電、氣、閉路、寬帶等現代生活設施，那就是一個“鄉村別墅”，能住50年就和買一套房一樣，“而且市領導都支持，那就更沒問題了。”
唯一和宣傳不同的是，價格已經漲到了35萬元。張明還是很快簽了約，並交付了10多萬元的定金。
12月10日，博士園銷售人員對記者說，目前管護房價格已上漲至70萬元。“並且現有80多戶在排隊等着呢。”
當記者要求採訪公司領導，瞭解博士園究竟是農業開發還是地產開發時，工作人員以現在處於敏感期，拒絕了採訪要求。
耕地是雞肋還是肥肉
博士園以高科技農業項目的身份落戶新農村建設示範村，租地千畝租金每年為千斤稻穀。
和博士園時髦洋氣的二層小樓相比，韋爾旭所住的土屋更像一個異類。他的3間土坯房是1989年蓋的，他說由於開發商給的補償標準太低，他不願搬。
高科農業博士園“種”的是別墅
2002年12月，韋爾旭接到通知，讓他作為村民代表去鎮裏開會。會議由時任金鳳鎮黨委書記的朱軍主持。韋爾旭在會上得知，九龍坡區政府引進了一個高科技農業項目———博士園，要投放到白鶴村。
九龍坡區是重慶市的統籌城鄉示範區，近年來一直致力于都市農業的開發建設。而白鶴村又是重慶新農村建設的示範村。
村委會主任鍾家祥介紹，除去博士園，全村已有10個農業開發項目，一般都是苗圃花卉、葡萄種植，或是集中養兔等，全村2000餘畝農田，現已流轉土地500畝左右。
而博士園項目則又要大批量租用村民的田地，它分兩期，每期500畝，進行大棚種植。韋爾旭記得，鎮幹部是這樣說的，“園區建成後，人氣聚集了，大家賣農產品、開雜貨鋪都可以掙錢。”
田地被租用後，農民可獲得每畝900斤穀子作為租金。另外村民們還得到保證，他們可以到博士園打工、學習大棚種植技術，每月最低有600元的工錢，將來有機會自己進行大棚種植，從而發家致富。
當時村民都嫌租金太低。村民許鳳說，她家有5人，共有5畝稻田和1畝旱地，稻穀畝產1000多斤，旱地種玉米、紅薯和蔬菜，即使那些雜草也可養活3頭豬。一家人的日常生活資料基本不需要購買。
直到次年，都無人簽約，後來鎮政府將租金漲到了1000斤穀子，村民們才都簽了轉租合同。
許鳳也簽了轉租合同，但是她根本不清楚合同上的具體內容。她說，那天生產隊長拿來的合同，只有最後一頁，上面有幾行字，然後是許多村民的簽名。
記者從生產隊長處獲得一份合同，上面只寫了村民同意將田地轉租給鎮政府，政府在兩年內完成招商引資，進行實質開發。上面沒有任何項目的名稱、使用用途等具體內容。
許鳳說，她也能理解，村民們為何糊塗着就簽了字，自2000年以後，村裏大多數年輕人都外出打工，許鳳的兒子和兒媳也在其中。許鳳老兩口不忍土地撂荒，堅持着耕種。
“種它幹啥，種地不賺錢，荒着吧。”兒子每次回家說這話都讓許鳳心裏很不是滋味。
“釘子戶”孤獨抗爭
等到陸陸續續有人開着小車來看房，並花大把大把的錢將房子“買”走，韋爾旭才看出門道：原來這是一個房產項目。
2003年8月30日，白鶴村的400餘人都簽了轉租合同。韋爾旭則是村裏唯一沒有簽字的農民。“補償太低，損害了我的利益。”
博士園一期所需的500畝中，需要房屋搬遷的有8家，韋爾旭是其中之一。鎮政府給予的補償標準是，土房每平米補償150元。
“而且耕地的補償也不高。”韋爾旭承包了4畝柑橘園和1畝魚塘，它們每年有超過2萬元的收入，“流轉後則只有不到3000元的租金。”
韋爾旭記得，開會時鎮黨委領導說此次轉租是按照重慶相關征地政策來操作的。他回家便去查閱了文件，發現“土地承包法”、“土地管理法”上都表示：轉租和徵地不同，轉租必須是要農民自由、協商，不能強迫。
此後，韋爾旭去找鎮政府書記，要求補償金額贈加1萬元。他得到的答覆是，只能多給他2000元。協商失敗。
“我記得很清楚，那天是2003年的2月20日。”韋爾旭去果園轉悠時發現，栽種6年剛開始結果的橘樹，其葉子黃了、蔫了，100多株都枯死了。韋爾旭知道那是被人撒了藥。他想起，此前曾聽到風聲，若不搬走，果樹就要被弄死。
除了柑橘樹，韋爾旭家裏還有一口魚塘，妻子曾擔心被人下毒。韓偉笑着對記者說，“就是不養魚，整塘水裝月亮，裝星星，我也不流轉。”
12月12日記者電話金鳳鎮黨委書記劉小敏核實相關情況，劉小敏以太忙、不方便說為由，將電話掛斷。
2003年一開春，博士園動工，挖掘機轟隆隆地挖掉了世代延續的田坎、邊界。農田被平整後，鋪設各種管網。各種建材小山似的被拉進來。直到一棟棟的小樓修起來，村民才感覺有些不對。
“當初沒說要建房子呀？”韋爾旭想。等到陸陸續續有人開着小車來看房，並花大把大把的錢將房子“買”走，韋爾旭才看出門道：原來這是一個房產項目。
韋爾旭說，大棚建設不會對土地造成破壞作用，但是別墅蓋了50年後，那些地就會壞了，沒法種植莊稼。韋爾旭更不願意把土地流轉出去了。
侵犯耕地底線就是違法
重慶成為城鄉統籌試驗區給中小地產商到城市周邊的農村找地提供了機會，呂小遂說，但是耕地屬性不得更改。
和韋爾旭不同的是，宋洪軍則是在另一個層面關注着博士園的一切動態信息，從它所涉及的政策領域到目前的銷售動態。
他是重慶嘉和日盛置業發展(集團)有限公司策劃總監，同時又是一家農業開發公司的老總，正設計一種“兼顧農業和房產”的“農業地產”項目，準備步博士園後塵。
他說，“博士園是重慶第一家農業地產，但決不會是最後一家。我不希望它成為先烈。”
怎樣利用農民手中的土地？這是宋洪軍如今常會思考的問題。宋洪軍說，是因為重慶城區地價飛昇得太快，才讓他們這些中小地產商調整策略，打算“農村包圍城市”。
今年7月30日，香港信合以41.8億元的價格，拍下了城區中一塊307畝的土地。這讓宋洪軍震驚，每平米2萬多元，“那是天價了。”
“這就是比誰更有錢。”讓宋洪軍更感到絕望的是，香港、北京包括本地的大地產商都爭相在重慶拿地，但他們都不開發。“囤着，直到房價上漲到可贏利的價位。”
宋洪軍說，重慶註冊的地產開發公司有2400多家，真正有項目的大概有400多家。“大多數是手上沒地。如果都只在主城區開發的話，用不了一兩年，一半的都會死。”
當重慶成為城鄉統籌試驗區時，宋洪軍發現，機會來了。
隨着城市不斷發展，城市規模日益擴大，鄉村和城市的邊緣變得模糊，甚至相互交錯。這些處於都市邊緣甚至是被都市包圍的農田，不可避免的逐步成為城市的一部分。農業和非農業的界限也將越來越模糊。宋洪軍說，於是到城市周邊的農村去找地，就成了中小地產商的出路。
“重慶成為城鄉統籌試驗區給我們提供了機會，不然不敢這麼幹。”宋洪軍和地產界朋友討論博士園項目所具有的可行性時，總結出三大好處：第一可以利用統籌城鄉的一些優惠政策；第二就是開發的投入比較小，特別適合中小企業的資金能力，第三就是利潤空間並不比在主城開發小。
“主城區的別墅價格動輒數百萬元。一棟擁有田園花園的別墅雖售價60多萬，但土地租金只有千斤稻穀，這會沒有競爭力嗎？”宋洪軍說。
在博士園的網站上，記者發現，該公司以相同模式在大連、瀋陽都開發過類似產業，並取得良好銷售成績。
宋洪軍深信，發展近郊都市農業將是一種趨勢，但目前最大的風險來自政策和法律。“用農業開發‘管護房’的名義，就是為了規避可能的政策風險。”
市農委的呂小遂說，“土地流轉改變其權屬性質就是侵犯了耕地保護的底線，那就是違法。”
如今，韋爾旭孤零零地住在土包上，每當暮色四起時，韋爾旭說他會有壓迫感，彷彿覺得那些時髦的管護房在向他的土屋緊逼。
對於能堅守到何時，韋爾旭心中也沒有底，他又聽到風聲，明年無論如何都要讓他搬走。
農耕地開發房產必須遏止
鏈接
邱道持，2001年-2007年7月任重慶國土資源與房屋管理局副局長，西南大學教授，土地流轉問題專家，現為重慶市政協常委。12月15日，記者就九龍坡區博士園項目所涉及的土地流轉問題對其進行採訪。
破壞耕地開發地產必須遏止
新京報：重慶博士園這一項目您知道嗎？它以農業建設的旗號進行房地產開發，這樣做是否存在問題？
邱道持：我知道博士園。它的模式還是有風險的。我知道它，因為它曾經打過廣告，稱訂購房屋可獲得一塊農業生產用地，可以開展農業科研或利用。但是它的非農用地比例太大，有搞房地產的嫌疑。
新京報：而博士園的非耕作用地面積佔到整體約一半，正常的比例應該是多少？
邱道持：原則上在8%以內，不能超出這個比例。如果涉及到農用地轉變用途，轉為建設用地，這就要求到我們國土部門報告，要獲得批准才行。有些地方，我們也在查處，把流轉的農耕土地擅自改變用途，用以建設房產項目，這個必須得制止。如果不制止，耕地將受到破壞，還會擾亂房地產市場。
新京報：12月10日，重慶國土資源和房屋管理局公佈了十大典型土地違法案例，“博士園”並不在其列。國土部門為何沒將其列為違法用地？
邱道持：一般來講，國土部門在接到羣眾舉報後，再去檢查。原則上，如果情況反映上來，我們會先去區裏調查，形成一個初步的方案意見再報到市局。
新京報：有人舉報博士園嗎？
邱道持：我現在沒管。
試驗區的土地管理也不能亂
新京報：今年6月，重慶成為城鄉統籌試驗區，許多地產商認為他們的春天來臨了，可以去開發農村土地了，那麼作為試驗區，土地政策與執法和以前有什麼不同呢？
邱道持：九龍坡區比較特殊，它是重慶城鄉統籌試驗示範區。但探索也必須在現行的法律框架內。
我覺得農用地應該按照國家要求嚴格管理，無論是發展建設農業也好，還是建設新農村也好，農業的基礎地位不能削弱，那就需要一定數量的耕地來保障，因此在農用地管理方面不能亂。
新京報：房地產界有一種不同的提法，現在城市和鄉鎮邊界將越來越模糊化，城裏有鄉、鄉里有城。這個地段的農村老是發展傳統農業，單位土地的產出價值不是很高，能不能探索出一條房地產和農業和諧相處的模式呢？
邱道持：為了推進現代農業發展，我們歡迎各類人士到農村，推進農村土地流轉，但是一定是發展現代農業。搞果園、養殖，只要是農業都可以。前不久，農業部、國土資源部都發文件，支持集中飼養，發展現代飼養業。用地，我們現在的權力下放到縣裏了。真正推進農業發展我們都支持。如果不是推進農業發展，肯定會遇到障礙。
新京報：溫家寶總理前些日子也強調要保護耕地，並稱我國耕地資源緊缺。
邱道持：中國因為人口多，耕地相對就少，這個特殊國情決定了對耕地的保護最嚴格。近段時間農產品價格上漲很猛，現在有相當一部分糧食和食用油都依靠國際市場，國際市場漲幅也比較大，所以我們國內價格也很高。當前的形勢更證明了，中央經濟工作會和十七大都提出的要加強農業的基礎地位，發展現代農業的正確性。所以從土地利用這個角度來講，要保護和維護這樣的發展目標。
鎮政府超期轉包也是違法
新京報：土地流轉中，鄉鎮政府會扮演什麼角色？
邱道持：由於鄉鎮政府兼有發展和保護的矛盾，當要求它加快發展的壓力過大，它有時候就會弱化保護資源和環境這兩項。因此，它就參與一些，明知道不符合國家法律規定，比如說土地流轉方面、耕地的佔用等，就沒有履行到職責。之所以出現這樣的狀況，是因為受非科學發展觀的影響。
新京報：當鎮政府和農民之間出現利益分歧時，鎮政府在農民不自願的情況下，把土地轉租了，國土資源局該怎麼辦？
邱道持：我們也發現有個別地方的鄉鎮政府，沒有發揮農民的主體作用，取代農民、違背農民的意願，強行推進流轉，甚至違反了國家的法律，導致農民不滿。情況屬實，我們就要下處理意見，要查處的。
新京報：土地流轉是否設有期限？
邱道持：我們有一個土地承包經營權的法律，規定了農民是30年。那麼流轉期限在30年是可以的。如果超過30年，就有問題了。鎮政府籤超過30年合同不符合法律。