商業地產的成功與失敗各有不同的定義，可能對於只租不售，持有物業的業主而言，經營狀況良好，業主可取得較高的租金回報即代表項目成功；而對於進行分散銷售產權商鋪的項目而言，將更多面積的商鋪能夠實現銷售即代表成功。如果在這裏將商業項目之成功定義為經營上的成功的話，則分析導致項目失敗的主要原因如下：
打散商鋪銷售後統一管理乏力
由於商鋪打散銷售後會造成業主過多的局面，在運營管理中很難將各方的意見協調一致，因而項目在業態佈局、促銷、服務等各關鍵性環節均難以達到理想程度，所以最終會致使項目走向失敗，目前在國內，打散銷售後的項目鮮有成功案例。
開業前招商未達到理想狀態
一個新商業項目的目標顧客在沒有到達這個項目消費之前，其應是有習慣性消費的商場，這個新項目的加入就是要與原有的這些商場競爭，吸引這些目標人羣到達購買，而且要憑藉項目優勢留住顧客，使其在項目形成消費的習慣。而如果一個新項目開業狀態不佳，如有諸多的空置商鋪，或者相當面積仍在施工等，會給顧客造成不良印象，因此這些顧客到達一次之後就很難在近期會有第二次光顧，會直接導致項目開業熱鬧幾天後迅速變冷，將項目推入痛苦的低潮，同時也極有可能會因此引起一系列的不良反應。所以，項目初始開業應該看作是一個盛大的公開亮相，要格外謹慎，準備充分，力爭以良好整齊的狀態面世，吸引首次到達的顧客在未來仍能夠重複回頭消費。
未能及時響應變市場變化保持動態調整
商業零售是最為貼近消費者，對消費需求變化最為敏感的行業，一個商業項目應該及時響應消費需求變化，對業態做出及時調整。只有動態地保有最適合目標消費者需求的活力租戶，才能夠在市場競爭中持續保持優勢地位。目前在中國大陸有諸多項目未能取得及時調整，形象老化，在市場上的地位也日漸式微。
硬件不佳直接限制項目發展
硬件狀況的優劣是商業項目能否成功的重要基礎條件之一。不同業態類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進深等指標都可能有不同的需求，如果項目在設計時未能夠考慮到未來租戶需求的差異性，做到有所針對，則建成後的項目會對招商及業態調整形成極大限制，從而導致項目難以實現成功經營。