土地增值稅來了，開發商利潤空間減小了，據近日一位專程從北京來蓉進行土地增值稅講座的稅法專家的科學計算，毛利率超過50%的項目，開發商利潤將減少24%。同時，毛利率在20%--40%之間的開發項目基本不需要繳增值稅，甚至以往預繳的土地增值稅還會退回，這項政策對有些開發小項目的公司影響較小，甚至是好事。該專家還對新政的影響、出臺的背景以及未盡事宜都作了詳盡的分析，不時語出驚人。
影響——行業暴利時代結束
毛利率過50%的項目，開發商利潤將減少24%
以前企業一般按銷售額1%--2%預繳土地增值稅，項目結束後重新計算，多退少補，但開發商常通過延長銷售時間、保留項目公司等手段來避稅。土地增值稅清算政策的出臺，將使房地產業暴利時代結束，開發商利潤空間大大壓縮(行業毛利率平均下降10%)。毛利率超過50%的項目，開發商利潤減少24%，然而毛利率在20%--40%之間的開發項目基本不需要繳增值稅，以往預繳的土地增值稅還會退回，對有些開發小項目的公司影響小，甚至是好事。
產權式商業一半毛利潤將作為土地增值稅上繳
清算土地增值稅，將加重一些企業的資金壓力，出現資金鍊斷裂，導致房地產業合併重組，出現大企業主導市場的局面。對於前幾年低成本獲地，開發項目獲利豐厚，未計提土地增值稅的企業，衝擊最大。此外，以開發高檔住宅為主的，特別是產權式商業就要繳較大數額的稅款，套用一句歌詞就是“最近有點煩！”
盈利能力弱的企業將會逐漸退出市場
項目利潤將因此攤薄，那些在管理環節跟不上，盈利能力弱的企業將會逐漸退出市場，優勝劣汰機制發揮作用，開發企業的質量整體性提高，對企業能力提出更高要求，選擇項目便會更謹慎。
目的——擠壓利潤，抑制投機
“對於土地增值稅政策出臺的目的，最主要的還是在於擠壓房地產企業利潤空間、抑制投機行為，”專家分析，“當然，還有‘刺激普通住宅開發、引導合理定價；遏止房地產企業捂盤行為等”。
背景——表明調控決心，增加稅收
宏觀調控政策的延續
以前對於房屋結構的調控以及對過熱投資的抑制都未能如願，因此這次國家運用了比金融政策更來得直接的稅收。不過說起187號政策的出臺，不得不提到去年的三大事件：
1、06年10月30日出臺的“封頂按揭”(是03年金融政策緊縮的肯定)
2、70/90政策(早在98年月日國務院23號文中就提出)
3、僅存活十幾小時就被廢止的90平米烏龍事件
以上三大事件加上187號文，表明了政府的調控決心。
國土部門尋求與稅務部門的合作，使囤地的開發商“吐地”
儘管早在1994年7月公佈的《城市房地產管理法》和1999年4月國土資源部頒佈的《閒置土地處置辦法》中就規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但開發商仍鑽空子，通過各種手段囤地，比如反覆“象徵性”開發。土地增值稅清算將通過財稅手段，逼迫開發商吐地。
國稅總局藉機增加稅收，強化稅務部門權威性
2000年開始，雖然國家每年都把房地產行業列為稅收專項檢查的重點，由於地方政府的保護，這些徵管政策被各地地稅部門稀釋了，沒有治本。以房地產為為課稅對象，稅源充足、穩定，同時土地增值稅的徵收還可補償地方政府的收入。
“土地增值稅是個難題”
國稅總局承認，“土地增值稅是個難題，特別是對於成本核算問題，估計今年會對內資房地產企業推行《企業成本核算管理辦法》”，這項措施其實早在06年國稅總局31號文中出現，出臺前卻被取消。另外，在關於土地增值稅的187號文下發十多天前，國稅總局還下發了173號文，即《關於使用新版不動產銷售統一發票和新版建築業統一發票有關問題的通知》，巧的是該通知的執行時間同樣也是2007年2月1日，目的是與增值稅政策相配合，掌控真實的帳目信息。對於一些執行“瓶頸”問題，187號文件中同樣沒有提及，如成本界定方面，如果獲得大量正確勞務發票(合法票據)，如何確定其合理性；開發的房屋用做拆遷補償，項目收入如何確定；要求賬簿保存10年，10年內如未清算，清算時，賬簿已銷燬，如何處理。