國稅總局日前發佈《通知》稱，土地增值稅涉及的“普通標準住宅”認定，要在前期頒佈的《建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》關於“普通住房標準”的範圍內從嚴掌握。這也就意味着，“非普通住房標準”由原來144平方米以上變為120平方米以上。對此，地產專家認為，短期內廣州的“非普通住宅”二手成交必然會受到影響，同時也促使一些準備購買“非普通住宅”的市民在考慮到房屋增值稅問題時會猶豫不決。
《通知》新規取消適當浮動
建設部原來的《通知》中規定，“享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%”。
此次《通知》，等於將“允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%”的規定取消了。而且，該《通知》還指出，出臺這項措施是為了進一步促進調整住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應。
對此，廣州市光大花園房地產開發有限公司董事副總經理陳洪志表示，如果從嚴掌握“普通住房標準”的範圍，短期內必然會對廣州“非普通住宅”二手市場產生衝擊，成交量下降是不可避免的。寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同博士也表示，該《通知》對投資“非普通住宅”產生比較大影響，而自住型買家則影響不大。
豪宅二手市場將進入冬天
有業內人士指出，其實，國稅總局在今年9月14日開始，對“非普通住宅”轉手買賣正式徵收土地增值稅時，就已經對廣州的豪宅二手市場產生巨大沖擊。如今，根據該《通知》的規定，豪宅的範圍進一步擴大了，受影響的面更廣了。可以預計，廣州豪宅二手市場將會進入冬天。
廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平(徐建平博客,徐建平新聞,徐建平說吧)認為，該《通知》將會進一步打壓豪宅二手市場，令準備進軍豪宅市場的投資者卻步；而準備開發豪宅的發展商也會猶豫不決。
合富輝煌集團控股董事、副總經理黎振偉也認為，該《通知》發出了一個限制豪宅投資的信號，讓有錢人在考慮投資豪宅的時候考慮的因素增多了，投資比例必然下降。其實，投資過多必然會帶來“炒風”，這反而對樓市的長遠發展不利。所以，該《通知》的出臺對整個樓市來說，是一件好事，讓樓市的風險進一步降低。
鏈接土地增值稅兩種計算方法
土地增值稅是不受物業的年限限制，只要是豪宅物業有增值便適用此規定，“如果有購房發票但無增值者可免徵增值稅”。計算土地增值稅，分為無購房發票與有發票兩種。
第一種方法為：“無購房發票的按照房管局評估價總額的3%”。
第二種方法為：“有發票的徵收方法，其稅率為：1.增值額未超過50%的徵收增值額的30%；2.增值額為50%～100%的徵收增值額的40%；3.增值額為100%～200%的徵收增值額的50%；4.增值額超過扣除項目金額200%以上的徵收增值額的60%.”
以一套2年前購入價300萬元、賣出時房管局的評估價為350萬元的物業為例計算，其土地增值稅如按照無購房發票的情況交易的話，需繳納房管局評估價的3%，則為10.5萬元。如果按照有購房發票的按累進制徵收的話，增值了50萬元，稅率為30%，減合理費用後，約15萬元。