“國六條”及實施細則實施三個多月以來，在一些市場傳言的誘導下，部分購房者懷着中大戶型供應大幅減少、價格可能上漲的心理預期，出現了提前購房的趨勢，推動房市出現“房地產市場銷售旺盛、需求強勁”的虛熱表象。與此相呼應，一些房地產開發商開始縮減房地產項目投資規模，人為控制市場供應量，逐步形成對房產新政的博弈態勢。
房市不降反漲購房者舉債“熱捧”
成都的“凱麗濱江”是一個高檔高層樓盤，一期平均每平方米的單價在4800元左右，比周圍新開盤小區高出500元左右。但在售樓現場，記者觀察到，前來諮詢購房的客戶絡繹不絕、熱鬧非凡，其中相當一部分客戶都是數次造訪，再次前來往往直奔主題“交錢定房”。該樓盤置業顧問盧小容介紹說，該小區一期的30餘戶85平方米的中小戶型，在6月11日開盤銷售當天就全部售完，270餘套的110平方米至150平方米的中等戶型也基本售罄。
一直以來，在京滬等大城市房價一路“高歌”的情況下，川渝這樣的西部二線城市房價相對比較平穩。而新一輪房產調控政策出臺不久，這裏卻出現了“逆市上揚”的態勢，值得關注。
重慶市國土房管局的調查數據顯示，今年7月份，重慶市的商品住房價格的增長態勢較為明顯，與去年同期相比，重慶市商品住房價格增長11.08%；與今年6月份相比，增長4.3%。四川省金融部門的調查數據顯示，四川省今年上半年商品房銷售價格也是逐月攀升：從今年2月末四川全省平均房價每平方米的1872元上升到6月末的2134元，上漲了14%，比去年同期上漲了7.3%。
大學畢業剛五年、目前在政府部門工作的朱先生對記者說，兩個月前，他才剛剛把去年才買的一套40多平方米小戶型裝修好，本來準備過幾年再考慮換一套120平方米左右的中等戶型，然後把父母接過來一起居住。但“國六條”及實施細則要控制大戶型、興建90平方米以下的中小戶型，由於市場上風傳將來大戶型可能會價格大漲，他不得已將購房計劃提前五年。為此，朱先生先後向親戚、朋友、同事大舉籌借外債達10萬餘元，再加上自己攢下的兩萬元，好容易湊夠房款準備買房。
新一輪房產調控政策指向雖然不是“打壓房價”，但“控制房價增長過快勢頭，使之平穩發展”的政策目標還是非常明確的。但消費者無奈之中“熱捧”樓市，折射出他們普遍對“國六條”及實施細則調控房市的有效性信心不足。
一位姓陳的購房者對記者說：“去年我們本來準備購買城南三環內一處電梯公寓，當時單價是一平方米3800元，由於當時國家出臺了調控房地產市場的政策，所以我們想等等再買房子，結果我從(一平方米)3800元等到了(一平方米)4800元，從三環內等到了三環外。所以，這次我們不管政策怎麼調整，還是準備儘快買房。”
別樣“解讀”促發市場緊張情緒
一方面，購房者對新一輪房地產調控政策信心不足；另一方面，開發商卻利用“國六條”及實施細則的某些調控內容對高檔住宅、中大戶型進行別樣的“解讀”，為銷售宣傳造勢。
7月24日晚上，位於成都東面的“萬科魅力之城”召開了一場“客戶懇談會”，將可能的購房客戶召集起來做一次集中銷售宣傳。在整個“懇談會”上，主持人說得最多的就是“國六條出來了，以後90平方米以上的房子僅佔30%，很多人將住進高密度的高層住宅裏”、“低密度、大戶型的樓盤價格必將迅猛上揚”等。記者瞭解到，在目前熱銷的“怡豐新城”四期和“凱麗濱江”等樓盤售樓部裏，售樓人員在向客戶介紹完物業概況和戶型結構之後，也都會無一例外地再向客戶如此這般地“解讀”一下國家政策。
房地產開發商利用任何可能利用的資源來製造賣點，這本來是開發商的一種經營和促銷手段，無可厚非。然而在開發商按照“有利原則”進行局部誇大解釋之後，必然會影響公眾對國家調控房市的信心。從近兩個月的市場反映來看，面對“國六條”的強力調控，開發商通過對市場各種要素的控制正在形成對政策的博弈態勢。
據重慶市國土房管局的介紹，7月份在商品住宅價格不斷增長的情況下，商品房新開工面積達132.3萬平方米，同比卻下降了26.4%，竣工面積達101.4萬平方米，同比下降了37.24%。比較成都市五六兩個月的房地產投資和開工情況，同樣也可以發現“國六條”及實施細則實施之後，成都房地產投資額、新開工面積均比5月份大幅減少。
據四川省相關部門調查，5月份，成都市房地產開發投資額、住宅投資額、到位資金和新開工面積分別為112.4億元、74.3億元、148.3億元和271.8萬平方米；而“國六條”正式實施之後，6月份成都市房地產市場的開發投資額、住宅投資額、到位資金和新開工面積分別減少到69.3億元、46.2億元、81.7億元和170.1萬平方米。
由於房地產新政將對土地佔用進行清理，並嚴格控制和監管土地交易市場，成都房地產開發商對購置土地也變得相當謹慎。根據成都市國土局網站土地成交信息公告，5月份，成都市共成交16宗土地，成交金額高達12億多元；而6月份成都市共成交12宗土地，成交金額不到8億元，比5月下降了33.3%。投資額、新開工面、土地交易量都有較大幅度的減少，表現出房地產開發商與“國六條”政策進行市場博弈行為的微妙之舉，也反映了開發商對房地產調控政策的牴觸情緒和觀望態度。
連日來，記者為採訪房地產市場動態相繼與中海、萬科、置信、蜀信等成都市近年來比較“火”的房地產開發商聯繫採訪事宜，除置信之外，記者均遭拒絕。尤其是剛剛因未及時與成都國土局簽訂土地轉讓合同而被沒收數百萬元的拍賣保證金、並被收回所拍土地的蜀信實業有限公司的工作人員，得知記者來採訪開發商對“國六條”的反映時，便很情緒化地對記者說：“對國家政策我們敢有什麼意見，公司已經早就開會統一思想了，拒絕一切媒體的採訪。”
成都置信實業(集團)有限公司副總唐名璉對記者說，房地產開發商從根本上說就是商人，當這個市場有利潤的時候，開發商會積極進入，當這個市場利潤空間變小，而風險加大的時候，開發商便會在等待中積極尋找新的商機，如果找不到商機與利潤，那就會退出這個市場，這是符合市場規律的。
警惕房地產調控政策出現反作用
“國六條”及實施細則出臺以來，對其爭論之聲就一直未斷。對於川渝房地產市場上出現的新動態，部分房地產業內人士認為，“國六條”及實施細則的出臺雖然目的是穩定房地市場，促其健康發展，但其間的一些具體操作辦法卻存在着一些違背市場發展規律的因素，如果不加以重視的話，新一輪的房地產宏觀調控很可能會與政策目標相左。在“萬科魅力之城”售樓部裏，記者碰到一位帶着兒子來看房的女士。自稱為買房已快成“專家”的她向記者分析說，由於建設比例的限制，90平方米以上的中大戶型將由於供不應求而成為稀缺產品，漲價毋庸置疑；在大戶型率先漲價的同時，小戶型緊隨其後將單價提高也不是沒有可能，何況小戶型建造成本以及銷售成本也一直比大戶型要高出不少。“從市場反映來看，與去年‘國八條’出臺後濃厚的市場觀望情緒不同，‘國六條’對消費的影響明顯降低，我身邊很多人都表示，購房計劃不會因國家調控政策而改變。所以我們準備舉全家之力，儘快幫兒子在成都買一套大房子。”
成都置信實業(集團)有限公司副總唐名璉分析認為，90平方米以下戶型要佔總開發量70%的政策要求不僅直接用行政手段干涉了市場，而且未必能保證中低收入者能買得起住房。他對記者說，首先這在操作上就面臨極大的難題，比如各個地方如何分配90平方米以下戶型的項目，再比如因響應新政策開發90平方米以下戶型，如果出現滯銷誰來買單以及怎樣避免在分配過程中的暗箱操作等等。
作為成都房地產業界知名企業，成都置信一直以開發品質優越的中高檔住宅為主。對此，唐名璉解釋說，中小戶型的開發成本、土地佔用量、資源消耗都比中大戶型要大，因而單價比130平方米左右的中等戶型還高。如此折算下來，總價並不會低多少，一些中低收入者仍然未必買得起這樣的住房，在我國目前缺乏有效的投資渠道情況下，中小戶型相反會引來更多的個人投資者。
唐名璉說，此輪調控明顯還是計劃經濟的思維模式，是在試圖用簡單的線性思路來解決複雜的不斷變動的市場問題。不是對130平方米左右中大戶型的旺盛需求進行有效調控和引導，而僅僅試圖通過供應來改變市場需求，恐怕市場並不買賬。
四川大學教授、營銷學專家李蔚認為，國家這一政策僅僅考慮了近些年增量房屋的戶型結構主要以中大戶型為主，沒有考慮大量的存量房屋結構卻是以90平方米以下的中小戶型為主的客觀情況；也忽視了大多數新房購買者是新畢業工作的大學生和以改善住房條件為目標的客戶羣這一客觀現實，這些購房者對於住房的品質，都有着相對較高的要求，如在主臥室、嬰兒房之外還會要求有老人房和書房。李蔚說，對於城市的住房困難戶和進城的失地農民、農民工及一部分其他中低收入者的住房需求來說，政府最需要做的是完善以廉租房和經濟適用房為主要方式的住房保障制度。一旦將住房保障制度與房地產市場政策相混淆，則既不能保障中低收入者的住房權益，也會破壞房地產市場的運行規律。