文·鍾偉
中低收入階層的一生辛勞，能否足以購買一套商品房？在回答這個問題之前，需要一系列的假設，但很遺憾，結果令人悲觀。
我們先定義一個三口之家，夫妻均在工作，有一個孩子。假設兩口子的工薪收入是普通城鎮職工的收入，那麼根據國家統計局2006年7月對全國5.6萬戶城鎮居民的調查，這夫妻倆的年可支配收入大約是2.4萬元；根據江蘇等省的調查，中等到中等偏下組的恩格爾係數大約在0.42左右(已是小康水準)，那麼，這對夫妻每年的最大儲蓄為1.392萬。
我們再定義這對夫妻的受教育年限為12-15年，那麼，其工作年限大約為30-35年。如果以35年計，那麼這對夫妻一生的儲蓄量為48.72萬。
我們接着定義這對夫妻目前是無房戶，那麼他們是否有可能在35歲之前，依靠公積金或者商業貸款的方式，購買一套商品房？在35歲之前，這對夫妻的最大儲蓄為20.88萬，扣除用於孩子和老人的兩項開支之後，這對夫妻可用於購房的最大資金量為16.88萬元。
根據中原地產的統計，東部沿海地區普通住宅的均價大約在每平米3950元，一套建築面積80平米、實際使用面積在55平米左右的商品房需耗資31.6萬元。如果運用商業貸款，那麼，這對夫妻的房屋首付款應為9.6萬元，商業貸款22萬元。按照他們可能申請到的最長商業貸款20年期計算，等額本息法下，他們的月供大約在1600元。由於存繳年限和餘額有限，公積金對緩解這對年輕夫妻購房壓力的作用相當有限。
接下來這個家庭將如何生活？無非這幾種選擇：1、考慮到月供已經超出了其每月1160元的最大儲蓄量，因此需要進一步節衣縮食，或者尋找兼職機會補貼家用。2、向父母、親友借貸。這對夫妻的生活將陷入困窘。請注意，這對夫妻並非低收入者，他們的受教育水平、收入水平和家庭負擔大致可以被納入到中等收入水準。因此，在現有收入和房價下，70%的中國城鎮家庭沒有能力藉助已有金融工具，一次性購置一套相當於目前人均住房面積水準的新商品房。
一生辛勞不足以添置一套商品房，怎麼辦？仍然存在多種選擇：1、改買新房為買二手房，或者租房，但租房難以解決人戶分離等一系列問題；2、努力進取，爭取更高收入；3、期待更為有效的公積金制度出臺，或者遷徙到房價較低的區域生活。
那麼房價大幅度回落之後，這個普通之家並不奢侈的住房夢，有希望變成現實嗎？恐怕仍然前景叵測。市場普適的是“鈔票規則”，出價高者得之，如果有100套商品房，而以能夠支付的金錢多寡衡量，這對夫妻排在第101位。用萬科王石的話來說，就是“因為大部分房子被富人買走，所以房價才高。但是富人為什麼要買那麼多房子？不買房子，他們買什麼？”
房價回落無非兩種情況：一種是價格回落未導致購房者信心的崩潰，這時，排在這對夫妻之前的那100位購房者中，說不定反而有因此多買幾套房的，使得這對夫妻的住房夢雪上加霜；另一種是價格回落使得購房者信心崩潰，這時，恐怕中等收入的這對夫妻，看到比其更富裕者不敢購房時，難免也會信心動搖。
那麼這個家庭的住房夢就徹底無望了嗎？也許有兩種希望殘存：一是各級政府力推廉租房和經濟適用房，二是各級政府嚴格限制高收入階層購買多套商品房。
(作者系北京師範大學金融研究中心主任、教授。本文只代表個人觀點)