這一輪的房地產調控，最初的調控根源在於土地市場，最大的阻力或許也在於此。
風起於青萍之末。
這一輪的房地產調控，最初的調控根源在於土地市場，最大的阻力或許也在於此。[土地出讓金一收70年之弊]
可以說，自“國六條”拉開新一輪房地產調控的帷幕以來，中央通過更細化、更明確的手段嚴把“地根”，從源頭上把控房地產市場。因此，我們在這一階段看到，土地調控風暴愈演愈烈，無論是土地出讓、地方財政還是土地反腐，震撼着曾經的舊局面，部分地方的混亂市場得以清理。力度之大，可謂深諳“不破不立”之道。
土地反腐
高官落馬問責加碼
北京市原副市長劉志華的落馬，似乎為一場涉及廣泛的土地反腐風暴拉開幃幕。
此次對不法官員的查處，基本都涉及到資金密集、“權力”密集的房地產業，與前段時間提出的反“商業賄賂”不謀而合。
據悉，劉志華曾在北京市主管城市建設規劃，負責建設、國土房管、體育、軌道交通建設方面的工作，並分管2008年奧運工程建設，位高權重。其分管部門的重要性和身份的特殊性，使得外界普遍認為劉志華被中央查辦，用意深刻。隨後沒多久，和劉志華過往甚密的北京首創集團董事長劉曉光就被協助調查。而據記者瞭解，包括北京多位大型地產企業老總在內的一大批開發商，都有被問話的經歷。
“這還只是冰山一隅，對於房地產市場，特別是土地市場的反腐力度正在空前地加強。”一位土地專家表示。安徽省原副省長何閩旭，天津市檢察院原檢察長李寶金，湖南、福建等一些地級市的主管房地產市場的官員先後被調查或雙規。
一邊是嚴打已經暴露的腐敗案件，一邊是制度上的完善。今年5月國務院發佈的6條規定和九部委發佈的15條具體意見中，都要求各地政府採取有效措施整頓房地產市場，宣稱將嚴肅查處審批土地和房產開發中的官商勾結行為。這次以雷厲風行的手段拿下各省一批與房地產腐敗案有關的官員，也顯示了中央希望在整頓房地產市場問題上儘快取得突破。
此外，國家土地督察制度近日終於成型。國務院辦公廳表示設立國家土地總督察及其辦公室，並將向地方派駐9大國家土地督察局，以組織實施國家土地督察制度。“面對各地政府日益高漲的對土地的需求，中央政府將嚴把‘地根’，從制度上、根本上抑止這種衝動。”有關專家這樣解釋土地督察制的意義。
國土資源部還在幾天前強調，地方各級政府主要負責人應對本區域內的土地管理和耕地保護負總責。其中，不僅要對審批的用地負責，而且要對所有實際發生的用地負責，同時還要堅決制止“以租代徵”等違法違規用地行為。在明確責任人的前提下，國土資源部表示，將實行問責制度。即凡轄區內發生土地違法案件造成嚴重後果的，對土地違法行為不制止、不查處的，對土地違法問題隱瞞不報、壓案不報的，都應追究有關領導責任。
“當前的重點是查處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價出讓國有土地使用權等問題。對非法批地、非法低價出讓國有土地使用權，觸犯刑律的，必須追究刑事責任。完善土地違法案件的查處協調機制。嚴格土地管理，進一步推進依法行政、嚴格執法。”國土部官員措辭嚴厲。
土地金融預算管理地財難發
關於土地出讓金如何更有效和透明管理的爭論，在近期白熱化後因為政策的明確，終於戛然而止。
7月25日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，部署進一步加強土地調控工作。強調調整利益機制，國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。至此，一度引發市場極大猜想的土地出讓金制度改革大幕拉開，在財政預算“體外循環”了多年的土地出讓金重歸規範管理。“接下來的步驟，應該是地方相關部門以轉發文件或情況說明的方式作為執行細則，開始針對性的土地出讓金制度收支改革。”
據國土資源部公報，早在2004年，全國土地出讓價款已高達5894.14億元。土地出讓金被稱為地方政府的“第二財政”，屬預算外收入。1993年的分稅制改革後，中央把土地出讓金全部劃歸地方政府。這給地方政府的財政收入留下了巨大的操作空間。“以前國有土地使用權出讓金的情況是30%上交國家，70%留在地方，留作自用的70%則管理相對混亂。甚至不少地方以租代徵，非法規避了土地出讓金的繳納，地方大發地財。”一位地產專家解釋。
而國務院發展研究中心不久前的一份調研報告稱，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收佔地方預算內收入的40%，而土地出讓金淨收入佔政府預算外收入的60%以上。
之前曾有媒體報道，土地出讓金改革方案曾由財政部、國土資源部聯合研究設計，更多的改革細則仍在醞釀中。比如此後再設立“國有土地收益基金”，給後任政府預留部分發展建設資金，避免當屆政府獨用幾十年的土地收益，“寅吃卯糧”。
另據瞭解，改革土地出讓金使用制度的另一個重要目的是將一部分土地收益歸還住房保障的建設資金。針對這一問題，財政部日前也已經下發通知，規定將土地出讓所得的5%用作城鎮廉租房住房保障金。另外，中央政府還可能抽取適當的比例，用以加大向中西部地區的轉移支付力度。
“不少地方的財政收入過多依賴於土地出讓金的收取，這既容易孳生腐敗，又與部分地方的房價高漲難脫干係。因此，新一輪的土地出讓金改革，試圖打破的就是這樣一種‘地方依賴症’，令土地市場更加透明化。”不少專家表示。
2006年土地調控政策回顧
-5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施(國六條)，在土地方面要求科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。
-5月29日，國務院辦公廳下發《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》》(九部委十五條意見)，對“國六條”進一步細化，在土地方面要求保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，及加大對閒置土地的處置力度。
-7月6日，建設部頒發165號文件《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》，其中提出年度土地供應計劃中已明確用於中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權的居住用地，應當主要用於安排90平方米以下的住房建設。
-7月24日，國務院辦公廳發佈《關於建立國家土地督察制度有關問題的通知》，表示設立國家土地總督察及其辦公室，並向地方派駐九大國家土地督察局，全國省(區、市)及計劃單列市的土地審批利用全部納入嚴格監管。
-7月25日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，部署進一步加強土地調控工作。會議上提出，國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。還調整新增建設用地土地有償使用費繳納標準、城鎮土地使用稅徵收標準和耕地佔用稅徵收標準，建立工業用地出讓最低價標準統一公佈制度。
-8月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》和《協議出讓國有土地使用權規範》正式施行，規範對招標拍賣掛牌或協議出讓國有土地使用權的範圍作了細化，並建立國有土地出讓的協調決策機構和價格爭議裁決機制。
-8月6日，國土資源部針對當前土地管理中存在五大問題推出五大措施：一是提高徵地成本。二是規範土地出讓收支管理。三是提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準。四是統一制訂並公佈各地工業用地出讓最低價標準。五是加大建設用地取得和保有環節的稅收調節力度。
土地出讓完善制度效率加速
在新一輪房地產調控的促動下，我國自1999年建立的土地出讓招拍掛制度“更上一層樓”。隨着國土資源部新出臺的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》和《協議出讓國有土地使用權規範》在本月正式實施，中央提高土地出讓的公開透明度，加快土地資源的市場化配置的用意不言而喻。
兩條新規從三大方面進一步完善了目前的土地使用權出讓制度。
一是嚴格控制國有土地出讓範圍，規定了供應經營性用地以及有競爭要求的工業用地等六類情況的土地必須納入招拍掛範圍。以及供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公佈後同一宗地只有一個意向用地者等五類情形可以協議出讓。
二是提高土地出讓公開程度，規定今後所有協議出讓的國有土地在協議雙方達成一致後，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在網上進行公示，協議出讓結果也必須向社會公開，接受監督。同時，如果出現意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高於土地市場價格等價格爭議，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。
三是配合新一輪房地產調控，直接在土地出讓環節穩定房價。提出各地國土資源部門可以將已經確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結構比例、銷售價格限制、銷售對象等條件寫入地方土地出讓文件，且只有符合條件的申請人才能參加土地公開出讓。此外，公示的套型建築限制、容積率、綠地率、項目開工竣工時間、銷售對象條件、銷售價格限制等內容應在出讓合同中予以約定，並明確違約責任。
的確，作為房地產市場的重要組成部分，土地出讓環節的操作質量和效率直接影響着房地產市場的走向。
中國指數研究院華南院總經理侯瑞波表示，土地管理往往成為樓市調控最有效的手段之一。此次國土資源部規範土地出讓中有一亮點，便是“用地預申請”制度的允許實施。早在今年初，國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》的徵求意見稿中，有關類似香港“勾地”制度的建議便引起業內關注。而今，“正名”為“用地預申請”的土地出讓新環節已在規範中正式設置。
支持的業內人士認為，用地預申請可以增加土地部門對市場需求情況的瞭解渠道，發揮土地專業機構、人員和使用者的能動性，預防土地出讓出現價格過低或流標現象。地方政府可以通過這種方式既保障土地價格，又將項目集中在優質開發商手中。據悉，在土地招拍掛之前先通過勾地方式類似“內定”開發商的做法已經在很多城市試行。
但是，也有專家擔心，根據目前的狀況，可能會導致另一個結果，即地方政府將“勾地”作為內定開發商的手段，土地往往落在部分大型且與地方政府關係良好的開發商袋中。信息透明化、市場形成價格、以及加大用地成本的目標都可能適得其反，壟斷也可能形成。