1987年9月，深圳出讓了一塊5千多平方米的土地使用權，使用期50年，正是這一塊現在看起來微不足道的地塊，一舉揭開了國有土地使用制度改革的序幕。1988年4月《憲法》中土地不得出租的規定被刪除，規定“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。
過去的20年，城鎮土地雖經歷所有權與使用權的分離、土地使用權從無償、無期限、不可流通向有償、有期限、可流通的轉變的改革，但是，國有產權界定不清，導致“事實上的所有權”是各級地方政府所有和使用單位所有。
在經濟主體多元化、經濟利益多元化情況下，就常常會演繹出上有決策，下有對策的結果。2002年以來推出的土地“招、拍、掛”政策，形式上的市場化，雖有土地出讓公開、透明，利於避免灰色交易和腐敗之功效，但在我國土地產權不清、新增建設用地供給非市場化大背景下，實際上是給了地方政府更多的土地壟斷經營權。
土地一級市場(徵地)的政府壟斷和二級市場(建設用地)“一口進一口出”政策，使得地方政府擁有了控制土地供給規模、節奏、地段、用途結構的至高無上的權力。那麼，土地市場供給渠道單一、市場規模狹小，供給彈性小，就不可避免會造成人為的短缺和“土地飢渴症”，更制約了合理的土地價格機制的形成。
而各級地方政府肩負發展經濟、擴大就業、城市化、基礎設施建設多重責任，因此，在用地結構上都有向基礎設施和產業發展用地傾斜的偏好。以北京為例，2005年和2006年土地供應都在6500公頃，總量並沒有減少，但從用地結構上看，基礎設施用地2400公頃，佔36.9%，產業發展用地1100公頃，佔16.9%，科教文革衛和行政辦公用地800公頃，佔12.3%。經濟適用房、商品房和其他住宅用地區1900公頃，佔29.3%，商服用地300公頃，佔4.6%。
北京、上海和深圳的住宅市場不同於一般城市，它不僅是一個地區性市場，更是一個全國性、甚至是全球性的市場，哪個想從事房地產投資的中國人或國外人不想在北京、上海、深圳購房置業呢，但北京的居住用地卻低於全國的平均水平(表3)。更值得關注的是近兩年北京供地計劃向順義、通州和亦莊傾斜，東、西、北四環路以內及其東西延長線與四環交界以內不新增經濟適用房項目建設用地供應，二環路內不新增住宅商品房項目建設用地供應，這雖有利於促進新城區的發展，但也使得四環內新建和存量住房成了“奇貨可居”，由此推動北京價格上漲也就見怪不怪了。
除了土地供給量、用地結構外，土地出讓中的“二元”價格也值得關注。為促進地方經濟發展，各級政府都有對工業用地實施成本價，對房地產用地採取“價高者得”的政策，也正是由於基礎設施用地、工業用地、行政辦公用地的非市場化，使得許多工業園的用地利用效率低下，地毯式的廠房佔用了大量耕地和有限的土地資源；在許多經濟欠發達的地區道路建設過度超前，讓許多經濟發達的省份望塵莫及；在城鎮建設、新農村建設旗號下，一棟棟政府辦公樓拔地而起(許多鎮政府人均辦公室面積超過200平方米)，在國外城市的地標性建築都是有實力的商業企業大樓，在中國政府的樓堂館所卻是城市的新地標。
一方面是大量的土地廉價劃撥、出讓；另一面，與百姓生活密切相關的居住用地卻只有“掛拍”一條路，且賣家只有政府一家。那麼，這種市場格局拍出天價的土地就成了常態。
地價上漲不僅從供給方面影響房價，其實，也影響着住房的需求，因為預期對房地產價格上漲起着不可低估的作用。為什麼房地產易出現泡沫，就是因為信息不對稱導致人們對房價上漲的預期過高。當百姓每天在媒體上看到聽到拍地的價格在不斷攀升，誰不想在房價猛漲之前買一棟可心的住房；對於投資者來講，沒有什麼事比看着身邊的朋友因炒房變成富翁更能困擾人們的頭腦和判斷力了。哪個不想“低進高出”快速致富呢。
如果在一段時內，人們將消費者和投資需求過度地集中在新建房市場上，甚至是動用代際財富的積累來購房，由此形成的巨大需求，對每年竣工量不過3億多平方米，約300多萬套的商品房市場來說，必然會造成結構性短缺，從而推動價格的走高。不從土地制度建設上解決土地價格的形成機制問題，只限制戶型面積，小戶型的價格也不見得就低，如富貴園戶型在38-78平方米，價位在11000元/平方米；加之在建的、竣工的大戶型供給量下降可能會進一步推動價格走高。
其實中國20多年改革的實踐在不斷地驗證着一個道理：要讓市場在資源配置中發揮基礎性作用。以電信市場的改革為例，當市場上只有一家壟斷企業時，老百姓僅安個電話就要交5000元初裝費，可有了聯通、網通、移動和鐵通，儘管仍是國企業壟斷，但競爭卻使話費在往下走。因此，不從根本上解決土地市場的行政壟斷，就難以形成合理的定價機制，就必然會影響到房價。