北京房地產市場4月行情北京成業行投資控股
市場總體態勢
據國家統計局對全國1.95萬家各種類型企業的調查結果顯示：1季度，全國房地產業景氣指數在各個行業中回調幅度最大，說明房地產業開始回暖。
據不完全統計：1季度北京市入市新盤26個。
4月北京房地產市場概述
4月份，京城房價攀升至前所未有的高位，成交量再創新高。再次印證了北京在全國的特殊地位及其獨特的市場特徵。
4月供需狀況
1總體供需狀況——供需兩旺本月商品房批准預售面積173.51萬平方米，而預售登記面積卻高達213萬平方米，商品期房預售率為122.8%，市場需求異常強勁。隨着5、6月新盤放量高峯的來臨，市場溫度的持續上升，預計今後幾個月的總成交量將會繼續走高。
2住宅供需狀況——需大於供本月批准住宅面積136.80萬平方米，而同期商品住宅預售登記面積182.78萬平方米，住宅期房預售率高達133.6 %，總體呈現需大於供的局面。
3寫字樓、商業等物業供需狀況——供應量與成交量近乎持平據北京房地產交易管理網統計，今年4月共批准寫字樓、商業等其他類型物業預售面積36.7萬平方米，佔商品房預售面積的21.2 %；本月寫字樓、商業總預售面積約30.05萬平方米，佔到商品房成交面積的14.12%。
隨着寫字樓、商業的銷售旺季來臨及外國資本的進入，本月成交量大幅上升(其中寫字樓銷售勢頭較好，商業銷售壓力較大)，供應量與成交量近乎持平，預示着存量房正逐步被市場消化。
價格分析
2005年北京房價上升近20%，今年北京的房價漲幅更不遜於去年，4月房價再創新高，數月之內單價上漲幾百甚至千元的項目比比皆是，成業行作為資深專業機構做出如下解析和建議：
1、去年土地供應計劃的執行偏差導致供應量嚴重不足，加上部分開發商囤積土地及由土地轉化為有效市場供應量的滯後效應皆使本月的供應量低於去年同期，本月住宅期房預售率高達133.6 %，需求之強勁可見一斑，供求關係失衡致使房價迅速攀升。
2、供應結構不合理。本月8個新開盤項目中有5個均價在7000元/平方米以上，其餘3個都位於南五環外偏遠區域。高額的拿地成本使開發高檔項目成為開發商的不二之選，高檔項目供過於求，相反大家需要的5000元/平方米以下的項目由於利潤偏低卻相當稀缺。
3、包括摩根士丹利、高盛、美林集團、荷蘭國際集團等外資機構和各類基金在京投資熱情異常高漲，表現為直接注資國內房地產開發商及投資性購房，投資重點是高檔寫字樓、商業，主要是瞄準了2008年奧運會期間北京房地產市場開發的真空期，以期獲利。
4、北京周邊山西、河北等地的財富人羣的消費能力同樣不可小覷。目前，據社科院發佈的《2006年中國房地產藍皮書》統計，去年北京全市普通商品住宅成交15.4萬套，其中外省市個人購買所佔比重為36.8%。
目前政府已採取了一系列平抑房價的措施，如加大推出招拍掛土地的力度、在今年土地計劃中增加對中小戶型、中低價商品房、經濟適用房的土地供應、上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房等等，預計還會有後續措施出臺。
自推行土地招拍掛政策以來，政府實際上獲得了可觀的土地增值收益，上海就用這部分收益做了廉租房，給與低收入者住房保障。目前市場及輿論方面均在嚴重誤導百姓，其實居者有其屋並非意味着居者購其屋，只有確立廉租房保障機制，大力發展二手房買賣與租賃，實現梯次消費，方能使房地產市場日益走上健康發展軌道。
本月熱點板塊分佈在西南板塊、亞奧板塊、兩廣路板塊。
房地產投資開始反彈
2005年，在國家實施一系列宏觀政策後，房地產投資得到有效控制。但今年1-2月，全市房地產開發投資完成120.5億元，比上年同期增長28.3%；佔全社會固定資產投資的比重為57.4%，高於上年同期3.4個百分點。
期房預售供銷兩旺
據北京房地產交易管理網統計，1-3月，全市批准預售商品房面積549.56萬平米，其中住宅批准預售面積363.16萬平，商品房預售登記面積509.33萬平米，其中住宅為426.24萬平米。
商品房批准預售與同期預售成交面積相差無幾，商品期房預售率為92.7%，住宅預售率為124.7%，說明1季度商品房預售整體上是供求兩旺。
房價上漲較快，中低價產品緊缺
以成交套數統計，預售單價低於5000元/平方米的僅佔商品住宅成交總套數的31.1%，5000-7000元/平方米佔29.8%。另外，3月份入市的新盤有六成多的項目銷售價格在8000元/平方米以上，6000-8000元/平米佔15%；低於6000元/平方米的只有20%。
空置問題值得關注
北京房地產交易管理網統計數據顯示，截至2月末，北京市空置一年以上商品住宅面積為306.2萬平方米，比上年同期上升21.2%。
熱點問題——購房實名制
2月10日，建設部公佈《建設部2006年工作要點》，其中“落實商品房預(銷)售合同聯機備案和實名制購房制度”備受百姓和業界關注。
購房實名制一是為了查處內部認購、違規促銷、囤積房源、哄抬房價，抑制和打擊房地產市場投機，二是確定各物業權屬，為後續物業稅等相關政策出臺奠定基礎。
該政策出臺是一項利好，儘管目前功效不是非常明顯，但絕對有必要。
北京樓市的熱點區域
北京樓市熱點區域分佈在清河、朝青板塊、望京、酒仙橋、海淀山後、馬家堡。
北京市土地市場綜述
2005年北京市發佈了第一份土地供應計劃，但從實際執行的情況來看，主要由於土地整理的週期性和初次執行的探索性，效果並不是十分理想。
今年1季度土地成交量較小
根據北京土地儲備中心公佈的數據，1季度成交土地6宗，同比減少4塊。各地塊面積相對較小，總建設用地面積不足7萬平米，規劃總建面23.2萬平米，同比分別降低70%多。但土地的樓面價卻相反增長65.7%，足以說明地價在上漲。
近期土地集中上市
截至到3月底，儘管成交土地數量不多，但後續上市量卻非常可觀。目前，土地儲備中心正在成交的土地有28宗，面積達160多萬平米，而且還有23宗地塊準備近期入市，兩者加起來超過310萬平米。
已經成交、正在交易和即將入市地塊的規劃總建築面積遠遠超過前兩年。但今年已經成交地塊的單價是前兩年的幾倍，主要與宗地位置、容積率、用地性質及地價上漲等重要因素有關。
另外，最為引人注目的廣渠路36號用地(原北京吉普車廠)拋頭露面，出現在即將入市的計劃中。該地塊規劃建築面積90.02萬平方米，為居住和商業綜合用地，該地塊的入市必將引起新一輪競拍高潮。
供地區位集中度高
從地塊分佈來看，今年已經成交、正在交易和即將入市的57宗地塊分佈主要集中在朝陽、海淀、豐臺、通州等，朝陽區規劃建築面積達到總量的1/3。
今年供地計劃
《北京市2005年度土地供應計劃》計劃供應土地6500公頃，但實際執行情況與計劃要求相距甚遠。至於今年走勢，成業行多次預測今年計劃供地總量基本與去年相差無幾，但實際供地數量一定會遠遠高於去年實際供應量。
最新的《北京市2006年度土地供應計劃》顯示今年計劃供地6500公頃，其中市級指標3000公頃，區縣級指標3500公頃。前者包括中央項目700公頃、市重點建設工程2000公頃和機動指標300公頃；後者中的40%分解到城八區，60%分解到其他郊縣和經濟開發區。
對於房地產開發商而言，重點關注的是區縣分解指標和經營用地指標，通過統計比較，朝陽、海淀、通州、順義、大興五個區縣所佔比例較高，分別在10%左右。
今年供地計劃特點
(1)住宅和商服用地減少，經濟適用房反增。今年計劃住宅商品房用地供應量為1600公頃，比去年減少150公頃，商服用地也由550公頃減少到300公頃。而經濟適用房供應量為300公頃，比去年增加100公頃。
(2)供地郊區化明顯。根據《北京城市總體規劃(2004-2020)》、《北京市土地利用總體規劃(2005-2020)》，2006年土地供應計劃指標中，遠郊10個區縣指標約佔60%，向順義、通州、大興及亦莊重點傾斜。供地郊區化趨勢成為必然。
(3)鼓勵經濟適用房等普通住宅建設，限制高檔項目用地。《計劃》確保竣工200萬平方米經濟適用房所需的用地供應，明確了新經濟適用房限定供地範圍：鼓勵南城、四環外軌道交通沿線建設經濟適用住房；東、西、北四環路內和南三環路內不再新增除比照經濟適用住房管理的危改文保項目或房改帶危改等項目外的經濟適用住房用地。目前，初步確定的7塊經濟適用房備選地，豐臺佔3塊，朝陽、門頭溝、海淀和石景山各佔一塊。
住宅商品房用地要優先支持中小戶型普通商品住房建設用地供應；鼓勵節能節地節材型住宅項目建設用地供應；鼓勵新城在交通條件便利區域建設普通商品房的用地供應。同時，限制高檔住宅商品房項目建設用地供應；禁止高檔別墅項目建設用地供應；高爾夫球場(含練習場)、滑雪場和五環以內汽車配件市場建設用地。
(4)控制規模商業。《計劃》強調限制建設規模在1萬平方米以上的商業設施用地；五環以內不再新增屬於《北京市流通業發展分類指導目錄(2006年)》中限制發展的項目用地。優先發展總部經濟項目用地和王府井、西單、前門等商業街改造升級建設用地。
結論
去年北京土地供應計劃中，住宅和經濟適用房用地總量為1950公頃，而實際供應則為880公頃，如果今年1900公頃的土地完全進入市場，基本可以滿足市場需求。如果上年剩餘的800公頃再轉到今年，則今年北京房地產市場的土地供應相當充足，現在最主要的則是如何能夠按照計劃落實到位。
即使上述目標能夠實現，但成業行認為土地供應不足以降低地價，更不可能抑制房價上漲。因為目前土地市場分佈很不均衡，有實力開發商為了長期儲備擁有越來越多的土地；眾多中小開發商面對招、拍、掛土地出讓方式，由於自身實力有限，逐漸被排除遊戲圈。由此形成有地不開發、開發卻無地的尷尬局面。
針對此情況，政府必須從土地審批和市場整理兩個環節進行根治，導致地價和房價下跌的最可能因素還是宏觀政策、通貨緊縮、經濟整體衰退等重大因素。
住宅市場分析和預測
市場供求分析
1季度，北京市共批准住宅預售面積363.2萬平米，1季度共銷售住宅491萬平米，共計40741套，其中預售登記面積452.9萬平米，共計37800套。現房銷售面積38.1萬平米，2941套。
截至3月底，北京市期房可售住宅套數114545套，可售期房住宅面積1606萬平方米，較年初有較大幅度的下降。此外，北京市共有現房項目908個，未簽約住宅現房15787套，面積約266萬平米。現房與期房可售面積多達1872萬平米，按照05年平均銷售速度，幾乎需要半年消化時間。
區位分析
1季度開盤的住宅項目主要集中在朝陽、豐臺地區。從預售成交量來看，兩區也位居前列。1季度，朝陽區預售住宅168萬平米，共計約1.4萬套。豐臺成交6800套，約73萬平米。
遠郊區縣中，昌平區的成交量相對較大，1季度昌平區預售成交4848套，面積66萬平米。
價格分析
1季度住宅產品的平均銷售價格為7168元／平方米，同比上漲了933元／平方米，漲幅為15%左右。
從期房銷售來看，1-2月，全市商品住宅預售交易平均價格6776元/平方米，同比上漲了997元/平方米，漲幅為17.3%，延續了去年的增長態勢。
雖然住宅產品的銷售價格在上漲，但是別墅和高檔住宅產品的銷售價格則出現了下降的局面。今年1季度別墅和高檔公寓的銷售價格為9503元／平方米，同比下降了12%。
產品分析
今年新開盤項目以普通住宅為主，與此同時，天鵝灣、壹線國際、A派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龍國際公寓6個公寓亦先後開盤，這些公寓項目全部位於東部的朝陽地區。
1季度的別墅供應較少，僅有山水四合院二期、中體奧林匹克花園D地塊、通州地區的美一棟三個項目開盤。
熱點板塊
熱點板塊主要集中在朝青板塊和朝陽公園地區。
別墅市場分析
國土資源部在今年供地計劃中表示，對於高檔住宅用地，要進行嚴格限制，獨門獨戶的別墅則要嚴格禁止。
政府對高檔別墅供地實施禁令理論上有助於現有別墅項目售價的提升，但實際上別墅市場的價格上漲幅度並不明顯。
寫字樓市場分析及預測
寫字樓銷售市場
1季度，北京市寫字樓市場開局平穩。供應方面，有東方梅地亞中心、中坤大廈、甘家口商務大廈三座銷售類寫字樓開盤銷售，總計供應面積18.87萬平米。
銷售方面，隨着央視東遷日期的臨近，CBD區域內未來供應的寫字樓繼續受到大量傳媒廣告公司的歡迎。本季度多家媒體廣告公司紛紛簽約定位於服務傳媒企業的東方梅地亞中心。
從售價上看，1季度北京甲級寫字樓平均報價約為17500元/建築平方米，與上季度基本持平。
北京寫字樓大宗成交仍然表現活躍，1季度香港瑞安集團公司購置了總面積為13萬平方米華普中心的兩幢寫字樓。日本基金購置了華貿中心兩座尚未完工的辦公樓。中油國際在亞運村地區的名人廣場購買了近2.4萬平方米的辦公面積。
寫字樓租賃市場
1季度，北京寫字樓租賃價格保持穩定，甲級寫字樓市場平均租金為人民幣7元/天/平方米，與去年第四季度基本持平。甲級寫字樓平均空置率為15.3%，比上季度略有上升。
金融街地區的英藍國際金融中心本季度有多家國際投行大面積簽約入駐，成為市場的一大看點。
由於空置率上升，中央商務區和東長安街地區租金有所下滑。在東二環路沿線，隨着總建築面積6萬多平方米的甲中國青年旅行社(中青旅)大廈開始入駐，空置面積有所上升。燕莎地區在佳城廣場等高檔寫字樓的帶動下，該區域的租金水平有所上漲。
中關村地區寫字樓存量位居北京各商圈之首，加之該區域有很多項目注入市場，需要一段時間來消化。儘管空置率有所降低，但總體水平仍然很高，租金水平下跌至19美元/月.平方米。隨着中關村商圈的多個寫字樓步入現房、準現房階段，吸引了不少中資企業在此投資置業。
市場展望
北京寫字樓市場需求仍將保持快速增長，尤其外資機構的需求將呈現明顯上升趨勢。
供應方面，本年度北京寫字樓市場將繼續迎來供應高峯。市場整體還將面臨較大的供應壓力。總體來看，預計租金水平將穩步下調。但是能滿足最高端客戶需求的頂級寫字樓數量仍然不多，預計此類項目租金將會繼續保持穩定。
銷售方面，人民幣升值等因素仍將促進未來投資需求的增加，今年北京甲級寫字樓市場的銷售價格預計將保持穩定上升趨勢。