市建委等部門擬以招標形式限定土地價格，對限價房設定最高價
在央行加息20天后，被業內稱為“國六條”的新一輪房地產宏觀調控政策降臨。北京師範大學房地產研究中心主任董藩在解讀“國六條”時稱，今年國務院提出的這6項調控政策，是去年政策的延續和提升，更具有可操作性。特別是“完善住房轉讓環節稅收政策”、“有區別地適度調整信貸政策”、“積極發展住房二級市場和租賃市場”等新提法具有較強針對性，也更具有可操作性。
同時，記者還了解到，有關政府部門已開始就中低價房建設、盤活存量房市場等制定具體措施，相關政策有望近期出臺。
新政策想立竿見影不太現實。因此地方政府執行力度如何就成為宏觀調控政策能否取得成功的決定因素。
新動向1
5部門制定中低價房供應政策
從今年4月份開始，北京市相關政府部門就開始有針對性地出臺了一系列政策，其中包括4月份出臺的北京市2006年土地供應計劃、開發商囤積土地行為管理辦法，以及5月份出臺的針對囤積房屋和哄抬房價的“53條軍規”等。而這些內容在“國六條”中都有所表達。
昨日，市建委有關官員在接受記者採訪時表示，北京將於6月份針對“國六條”中提到的“切實調整住房供應結構，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房”政策研究相關配套措施。
該官員透露，日前由北京市建委牽頭，包括北京市發改委、國土局、財政局和規委等5個部門，正在聯手製定北京供應中低價位商品房政策，這一政策主要是從土地招標開始設定商品房銷售價格。市國土局、市規委等部門則出臺有關中低價位土地供應及規劃方面的規定。
“目前各個部門都在結合其管理職責制定相應的管理措施。5部門將於6月份進行這一政策的會籤，會簽結束後，將繼續制定涉及各相關部門執行層面的技術指標，隨後將正式出臺北京中低價位商品房開發細則及相關土地供應政策。”該官員表示。
據市國土局相關負責人透露，該局也在醞釀出臺中低價位土地出讓政策，包括加快中低價商品房地塊推出速度和力度，制定以招標形式限定土地招標價格等措施。“年底之前應該會指定1至2個限價樓盤。”
據瞭解，市國土局初步方向為，政府部門在土地、項目招投標時，為對其將來產品銷售設定最高限價，欲通過此方式緩解市場中低價房供應不足的壓力。
業內認為，此舉從目前來看，是按照“國六條”精神出臺的一個配套性政策，也是北京市“國六條”出臺後，地方政府實施的配套性政策之一。
新動向2
二手房交易擬實行網上籤約
4月底5月初，北京市建委下屬的城建研究中心召集兩次有市場人士參加的二手房政策內部會議，這個會議內容沒有對外公開。但記者從參加會議的有關人員瞭解到，這兩次會議的核心在於徵詢擴大存量房市場交易總量的意見，目的是分流新房市場中的剛性需求，緩釋房價進一步快速上漲的壓力。
這兩次會議涉及到多個方面議題，主要是通過稅收、市場監管等政策激活目前存量房市場。據一位參加會議的人士向記者透露，會議上有人建議將普通商品房交易起點以簽訂購房合同之日計算，而不再以房產證辦理完畢之日計算。這樣可盡力規避去年七部委《通知》中“普通商品房購買未滿兩年轉讓須繳納5.5%營業稅”的規定。
此外，除二手房稅收優惠政策外，市建委還考慮通過提高租賃成本，降低租賃收益的方式逼出“存量”房，即房屋租賃強制備案制度。
按照現行規定，房屋租賃收益須繳納5%綜合稅，但由於此前租賃備案制度未真正落實，多數房屋租賃收入並未有任何稅收負擔。
而就在不久前，市建委主任苗樂如在一次內部會議上也表示，發展二手房市場，當前需解決在政策、運行機制方面的障礙，最重要的是規範和完善存量房交割制度。行政主管部門要積極推行存量房買賣合同示範文本及資金監管方案的落實。要對二手房交易進行聯網，在今年年底前，北京力爭在房屋交易比較活躍的城八區及昌平、順義、大興、通州、房山等區縣啓動二手房交易權屬信息系統，推進二手房網上認購簽約及住房租賃合同網上籤約制。
據透露，目前已有幾套關於擴大二手房供應量的方案正在等市建委和北京市政府定奪，等方案敲定後，“發展住房二級市場和租賃市場”的配套性政策也將出臺。
新政預測
接受記者採訪的專家和開發商普遍認為，按照“國六條”中有關“完善住房轉讓環節稅收政策、有區別地適度調整信貸政策”的新提法，地方政府，包括北京市很有可能出臺抑制房地產投機的稅收政策，也有可能對第二套房或第三套房，亦或是高檔房提高信貸門檻。
將對投資性購買徵收重稅
相應政策：完善住房轉讓環節稅收政策
首都經濟貿易大學教授張躍慶認為，通過動用稅收等經濟槓桿進行房地產市場宏觀調控，是目前呼聲最高的方式之一。從這次新提法可看出，中央政府很有可能對房地產投資及投機性購買徵收重稅。所謂“完善住房轉讓環節稅收政策”實際在去年已有所體現，即“期房限轉”和“2年期內普通商品房轉讓徵收5.5%個人所得稅”。但去年這一政策因缺乏可操作性而名存實亡。這次中央政府再次提出在交易環節完善稅收管理，意味着不僅有可能對二次置業以上房屋轉讓徵收重稅，而且將加大其可操作性，以切實打擊目前市場上有所抬頭的投資性購買行為。“除根據置業次數來制定不同稅率外，甚至有可能根據所購買的房屋期限來制定不同交易環節稅種，如5年內轉讓稅率就要比10年後轉讓高等。”張躍慶分析。
將對多次置業提高貸款首付
對應政策：有區別地適度調整信貸政策
通過信貸政策調控市場在之前也早已風聲鵲起。雖然央行已明確表示，不會將購買普通住宅的首付比例提高到5成，但“國六條”則婉轉地表達出“有所限定”的精神，一個是“有所區別”，一個則是“適度調整”。張躍慶認為如果將這兩個詞語綜合起來考察，其實中央政府還是基本認可通過提高首付方式來調控市場，只不過不是“一刀切”，而是根據實際情況“因地制宜”。
中原地產華北區域總經理李文傑認為，北京、上海、深圳等一些房價上漲太快的城市，運用提高首付比例這一經濟槓桿調節的可能性要大一些。而且可能對不同檔次的住宅採取不同政策。因為宏觀調控的目的是讓更多人買得起房子，而並非通過提高首付比例打擊中低收入羣體的購買需求。
“首次購買中低檔住宅應該會維持現有首付比例，但購買高檔住宅，或多次置業的購房者首付比例則有可能提高。”張躍慶認為。
政策評說
新政策想立竿見影不現實
●拆遷可降低被動性需求，但也會減少房源
一些專家認為，“國六條”中有幾條政策，如第三條“合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。”香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執行官賈臥龍認為，目前房地產市場中的購買需求，只有一部分源自拆遷改造。相對而言，解決居住需求的首次置業比例較大，遠高於拆遷導致的被動性需求。
土地市場中一部分是整理完畢的閒置土地，另一部分就是舊城改造、城中村改造等拆遷後騰出來的土地。
顯然，城市拆遷改造，一方面增加了被動性購買需求，另一方面也增加了住宅有效供應量。實施這條新政策，應該考慮拆遷帶來的實際供應增長大於“被動需求”。“目前舊城拆遷改造建築面積只有1/3是安置拆遷人口，剩下的2/3則成為新增市場供應量。所以也應考慮到拆遷帶來的供應量的增加。”賈臥龍認為，這個政策在具體執行中要把握好尺度，不能因噎廢食。
●加大稅收會打擊投機，但也會影響二手房供應
“完善住房轉讓環節稅收政策”其實就是想通過稅收方式來調控投資性和投機性交易，也就是說通過二手房屋交易稅收管理控制房價。但這樣必然會使一些本具有交易意向的二手房難以入市，這與政府欲擴大二手房交易量，通過發展二手房交易滿足中低收入羣體居住需求的想法有所衝突。因此建議這一政策在執行過程中應有所區別，合理協調相關配套措施。
同時需要注意的是，二手房市場和一手新房市場是聯動的，目前，一手新房市場房價飛漲已拉動二手房市場房價上漲。“上海、深圳的實踐已說明，二手房活躍未必能打壓一手新房房價，建議在制定政策細則時能考慮得更全面些。”李文傑同時還指出，規範市場在一定程度上有利於房價穩定，但想收到立竿見影的效果也不太現實。因此地方政府的執行力度如何就成為宏觀調控政策能否取得成功的決定因素。