在普通消費者日益覺得商品房價格難以接受的同時，中國將近二成的居民可支配收入被用於購房，個人住房消費與社會總消費之比達到1：5。通過有關數據的對比，業內專家日前就中國房地產持續過熱、消費扭曲的狀況再次提出警告。
住房與總消費高達1：5
儘管在國家加大房地產市場調控力度的態勢下，部分地區出現消費者持幣觀望現象，但2005年中國的房地產市場依舊火熱。建設部專家謝家瑾日前透露，我國居民住房消費持續擴大，2005年僅個人購買商品住房消費達1.42萬億元。
與此同時，不久前發佈的2005年中國國民經濟和社會發展公報顯示，全國全年社會消費品零售總額為6.72萬億元。在該年份，中國城鎮居民人均可支配收入10493元，人口56212萬人，農村居民人均可支配收入3255元，人口74544萬人，由此得出的全國居民可支配收入總額為8.32萬億元。
將居民住房消費與社會總消費進行比較，比例達到1：5；與全國居民可支配收入總額比較，比例達17.07%。“這些比例在意料之中但也是驚人的。”記者採訪的不少專家表示。就在房地產市場消費持續高漲的同時，北師大發布報告稱，根據東部地區商品房均價得出70%城市居民沒購買新房能力的結論。而網上，一個抱怨房價高漲的新名詞———“房奴”也日漸流行。
三大需求支撐買房熱潮
“購買力與現實消費之間的悖論表明，中國目前的住房需求是一種被外力扭曲的消費，房價的持續、非理性上漲造成廣大中低收入者超越個人經濟能力的恐慌性跟風，這是典型的‘羊羣效應’，這將給個人和銀行帶來巨大的隱患。”上海房地產界獨立評論人顧海波說。
70%城市居民沒有購買新房能力，房地產消費為何依舊高漲？有關專家分析認為，支撐當前住房消費的主力主要來自投資性需求、被動性需求和“被驅使的改善性需求”。
“社會財富投資渠道相對匱乏是造成國內住房消費高漲的一個重要原因。”申銀萬國證券研究所高級分析師陳昱新說。房地產不僅包含稀缺的土地，也凝聚着能源、原材料、勞動力等要素。在近幾年股市、債市投資回報率難以讓人滿意，房地產必然會成為社會投資關注的焦點。
“中國人口的基數很大，雖然貧富有異，但少數人買房就能構成需求。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也認同投資性需求對中國住房消費的影響。目前，中國部分地區住房銷售額已經接近甚至超過當地居民當年可支配收入總量。統計公報顯示，2005年上海居民的可支配收入總量是3115.20億元，而當年上海的商品房銷售額則達到了2163.3億元。
投資性需求造成房價高
在投資性需求之外，城市化加速引發的大規模被動性需求增量是引致住房消費居高不下的另外一個因素。
此外，改善性需求也對住房消費形成了巨大推動。“中國人歷來強調有恆產才有恆心，希望自己擁有住房的觀念根深蒂固。中低收入人羣通過按揭貸款等形式購買‘高價房’，透支了家庭消費，嚴重影響了生活質量。”尹伯成說。
尹伯成認為在房地產市場普漲的形勢下，中國居民的改善性需求被房市追漲風氣所“驅使”，在一定程度上也是扭曲的。
過熱的消費造成了房價的迅速飆升。《2006年房地產藍皮書》稱，2000～2005年全國商品房均價平均增長5.9%。雖然房價持續上漲的原因還涉及各類要素價格普漲、人民幣升值等，但無疑，投資性需求、被動性需求以及改善性需求的高位運行是造成房價難以平抑、房產泡沫難以擠除的重要原因。
2006年第一季度，中國70個大中城市房價同比上漲5.5%，房地產泡沫繼續在積累。
大力抑制投資性購房
如何擠除中國房地產市場的泡沫？記者採訪的專家不約而同地強調：改變住宅供應結構，增加中小戶型、中低價位住房供應比重，滿足被動性、改善性需求，與此同時，要加大力度抑制投資性購房。
尹伯成認為，應對投資性購房出臺貸款限制政策，分類開徵物業稅，同時控制海外投機資金流入。南京審計學院副教授黃俊青也建議，要在不增加存量的基礎上增加供給，必須抑制需求。國家應在第1套住房免稅的基礎上，對第2、第3套住房實行累進徵收房產稅。
顧海波則稱，“政府的樓市調控要求抑制遏制投機、抑制投資，同時要管住銀根、管住地根，也就是要求通過供需兩方面的雙向調節來系統地調控房地產投資和房價上升過快。
顧海波同時提出，由於缺乏實施細則，國家去年來實施的一系列樓市調控政策在地方和相關方面沒有得到很好的落實。“地方政府、銀行、開發商都不願意看到樓市的理性迴歸，管住地根、管住銀根的調控政策在部分地區屢遭突破。這對消費心理造成了重大影響，也加大了國家宏觀調控的難度，必須引起方方面面的高度重視。
28日起金融機構貸款基準利率上調0.27個百分點，央行發出貨幣緊縮信號，後續是否會出系統(土地、稅收等)調控的組合？我們將拭目以待。”快報記者彭勇