國家建設部《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》明確指出：經濟適用住房是指以中低收入家庭困難戶為供應對象,?按國家住宅建設標準(不含別墅、高級公寓、外銷住宅)建設的普通住宅。經濟適用房要實行房價、戶型面積、銷售對象3個控制。為了支持開發商積極建設經濟適用房，國家對經濟適用房項目規定，免收土地出讓金，減免21項稅費。各地方政府在計劃、規劃、拆遷、稅費等方面，也對經濟適用住房的建設制定政策措施，予以扶持，降低開發建設成本。
俗話說，安居才能樂業。這對高收入家庭來說不算什麼，但對於中低收入家庭來說，擁有一套自己的住房卻成了他們的夢想。經濟適用房本是政府為“大庇天下寒士”在政策上給予優惠的廉價商品住宅。然而，在現實中經濟適用房究竟讓中低收入羣體得到了實惠嗎?索性，讓我們坐而論道分析分析她的是是非非!
現象一：低利潤“撐肥”經適房“減肥”刻不容緩
由於經濟適用房相對同區域內的商品房來說價格較低，利潤有限，於是大多數開發商只好將房屋面積擴大，加速資金回籠，以提高資金運轉率來達到追逐更大利潤的目的。目前一些經濟適用房的建設面積已經完全超出一個城市低收入家庭可以承受的範圍。
市民心聲：“一居室太小，不夠住；三居室面積又太大，房價高得讓人承受不了。我們老百姓特別希望那些蓋經濟適用房的地產商們能量身定造，給我們蓋些真正經濟、實用的房子，別房子傻大傻大的。”
專家：經濟適用房需再定位面積應考慮未來需求。
現象二：經適房大餐價格優勢並不明顯
眾所周知，經濟適用房的閃光點就是“經濟”，簡單說就是便宜。經濟適用房的推出原本是政府為中低收入人羣精心“烹製”的一道住房“大餐”，但是仍有一些市民表示沒有能力購買經濟適用房。
現象三：以提升未來生活成本來降低房價
經濟適用房並不“適用”中低收入人羣，儘管經濟適用房價格相對較為便宜，但仍有五方面的“成本”較高：前期投入大、投資時間長、交通成本高、配套不完善、法規不健全。經濟適用房就像是“雞肋”，“食之無味、棄之可惜”。
經濟適用房為降低造價，通常要提高住宅的容積率。這就使得經濟適用房大多呈現三大弊端：樓間距太窄、見陽光不多、人多電梯少。
經濟適用房出售遭遇瘋狂搶購的現象並不鮮見，但近期一些地區頻頻出現的低價經濟適用房無人問津的情況則發人深思。
誰都知道，有資格購買經濟適用房的都是偏低收入市民，不可能購置家用汽車，多數人又都在市區就業，目前公共交通設施又不足，上下班要跑這麼遠的路，不僅多花交通費用，而且極不方便。
房子一遠，各種生活配套設施也勢必缺乏，居住者日常買菜購物、小孩上學、老人上醫院等也就十分困難，更助長了綜合生活成本的大幅增加。一位市民說：“過去老一輩人說‘寧要城裏一張牀，不要城外一套房’，現在看來這個理一點也沒變，你叫我怎麼敢登記買那麼遠的房子?”
經濟適用房“便宜”了誰
現狀一：經濟適用房“嫌貧愛富”“貴族化”
《北京法制晚報》調查報道說，在經濟適用房小區，帕薩特、雅閣是主流，車主構成複雜、多住大房子。“私車族”在普通住宅小區是惹眼的少數派，很難讓人把他們同經濟適用住房聯繫在一起。誰讓經濟適用房“嫌貧愛富”?
現狀二：經濟適用房“粥少僧多”銷售玩點“貓膩”富了有“路子”的人
經濟適用房供不應求是不爭的事實，甚至出現消費者為領號購買經濟適用房排隊幾天幾夜的現象。這種排隊分號的銷售方法本身就存在著嚴重的漏洞，很多人可能沒有時間排隊但又想買房，這種需要就催生了“倒號”現象。“倒號”其實還只是經濟適用房這隻“羊”身上的一隻小“蝨子”而已，更有“路子野”的人，串通開發商，既沒有領略日夜排隊之苦又沒有經受患得患失的煎熬，輕輕鬆鬆就買到了好戶型好朝向的房子，或坐收房租或坐待升值。
經濟適用房一改“大庇天下寒士俱歡顏”之初衷“成了部分中上收入者投資的天堂”，經濟適用房究竟“便宜”了誰?經濟適用房因何“走樣”
直接原因：地方政府對經濟指標的追求!
作為經濟適用房，土地是無償劃撥的，相關行政事業性收費也要減免一半。國家規定，對經濟適用房免徵土地出讓金。而土地出讓金恰恰又是地方政府收入的重要來源之一。這項明顯帶有給中低收入人羣福利保障痕跡的政策與地方政府的財源站到了對立面上。正所謂“花誰口袋裏的錢誰心疼”，一位地方官員說，建經濟適用房實際上是國家請客，卻讓地方政府買單。因此，土地供應地方政府並不向經濟適用房傾斜。中低收入家庭想要買到經濟適用房，不就只能畫餅充飢罷了。補貼對象的偏差國家制定經濟適用房政策本意是想給中低收入家庭予補貼，以幫助其實現購房意願。但事實上這一政策並不到位，國家因此減少了大量土地轉讓收入和稅收收入，這些利益很多進了高收入家庭和開發商的口袋。雖然國家及地方對購房者的申請條件進行了限制，但對許多高收入者而言隱瞞現有住房水平，同時取得一張符合規定的收入證明並非難事，而且購房資格的審核由開發商監理，因此大量的經濟適用房被富人買走。這種“馬太效應”的產生，對政府的聲譽和社會的穩定是極其不利的。直接因素：開發商追求利潤最大化
雖然在《經濟適用住房管理辦法》第14條、17條規定了經濟適用房中、小套面積，規定開發商的利潤應控制在3%以內，但為了牟取高額利潤，開發商只有在房屋身上做文章。一些房地產開發商享受政府優惠補貼的同時，利用混淆住房面積概念變相提高房價，或乾脆以普通商品房名義銷售等辦法，使政府的補貼進了自己腰包。部分中低收入者本可享受的住房花落他人，優惠政策也落了空……
不可忽視的是，經濟適用房“售房欺詐”現象廣泛存在：經濟適用房為何賣高價?缺乏監督助長腐敗行為的產生
為什麼開發商能在全國各地的經濟適用房領域內進行欺詐，而且竟然時有得逞呢?最明顯的問題，經濟適用房的開發得到了政府的政策傾斜，實際上享受了政府的政策性資源，因而為開發商的“尋租”行為創造了動機。如果經濟適用房政策在操作上缺乏必然而有效的監督機制，極易出現“暗箱操作”、權錢交易，也必然會助長腐敗行為的產生。
開發商認為：“我們還處於市場經濟初級階段，很多表面上公平的政策實際操作起來還缺乏必要監督。對經濟適用房購買人羣的限制是必要的，但不應該由開發商來限制，而應由社會收入監控系統來完成。”
不少房地產界專家也指出，監管“失控”的原因除卻政府部門有意與開發商進行暗箱操作外，經濟適用房的監督管理成本太高也是原因之一。根據現有的經濟適用房政策，經濟適用房的立項需要政府批准，開發所用土地往往由政府撥劃，電網、小區配套設施等的建設需要政府負責，銷售需要政府限價……監督管理成本存在於各個環節中，只要一個環節出現問題，很可能會滿盤皆輸。由於沒有專門的機構負責經濟適用房的開發建設和分配，有關的職責都由開發商自己承擔，導致在實施的過程中發生了許多政策上的偏差。
經濟適用房本身?沒有錯，但當一件事物的結果背離了政策初衷的時候，問題和矛盾也就隨之而來，而要想改變這一切，新政策的出臺和嚴格的管理缺一不可。
俗話說，從哪裏來到哪裏去，經濟適用房的去處是“打回原形”，即把經濟適用房納入社會保障體系進行考慮，按照讓20%的人進入住房保障體系的原則，來安排有關政策，而不是讓它承擔拉動經濟增長的任務。這也就是說，經濟適用房應著重解決居住問題，同時兼顧生活品質問題，不能本末倒置。從這一政策要求出發，對經濟適用房的總規模、與商品房的比例、建築質量追求都應加強調控。與此同時，創新住房保障思路。改變過去重“補磚頭”的觀念，探索“補磚頭”和“補人頭”相結合的新途徑。經濟適用房嚴格“准入準出”為了解決和改變經濟適用房開發建設中出現的各種問題，國家出臺了一批有關經濟適用房的新政策。
我國第一部專門管理城市規劃區內經濟適用房價格的法規---《經濟適用住房價格管理辦法》已於去年1月1日起正式實施。該法規對經濟適用房的開發成本都包括什麼?開發商的利潤可以有多少、零售時應該如何定價等問題都進行了明確規定，其取得的效果還有待觀望。