“國內房地產市場對出口週期的反應存在着一個滯後過程。無論這個過程有多長，出口下降都將引起國內房地產市場泡沫的全面破滅。”日前，有媒體報導，謝國忠在接受記者採訪時語出驚人，說出了上述話語。

　　在上海樓市正陷入“團退”潮流的風雨飄搖之際，謝國忠的這一驚人觀點，在業內外，自然更加引起了軒然大波。為此，《觀點|地產博客》在業內還專門組織了討論。但是，我總懷疑，這很可能不是謝國忠原汁原味的原話。我猜想，極有可能，這是記者為吸引讀者的眼球，對謝的原話進行了加工處理。

　　雖然，這位摩根士丹利亞太區首席經濟學家，在人們的眼中，似乎一直有點“語不驚人誓不休”的味道。但是，謝國忠的“語不驚人誓不休”，與社科院金融所易憲容的“語不驚人誓不休”，顯然有所不同。

　　地產大佬任志強曾諷刺易憲容說，易憲容說話寫文章從來不見數據，唯一例外就是“上海房價要跌50%，北京房價要跌30%”。任志強諷刺易憲容顯然是刻薄了點，但讀多了易憲容的文章，說實話，易的文章的確給人有那麼一種感覺。但是，看謝國忠的文章，聽謝國忠的演講，就可知道，謝國忠的“語不驚人誓不休”是基於大量數據之上的，得出的是一種邏輯的必然結果。

　　我覺得，謝國忠之所以會成為“鐵口”，關鍵就在於，他做到了他自己認為最重要的三點：“理性、風險、歷史觀”。

　　在2004年房地產泡沫之爭中，毫無疑問，與易憲容一樣，謝國忠一直是“房地產市場存在泡沫”的堅持者。正因為謝國忠是當時為數不多的“泡沫論”的堅持者之一，我對他的文章和演講，就特別關心一些。

　　這是因為，當時我自己也早已於2004年年初，開始捲入了那場房地產泡沫的大爭論中，2004年12月，我在人民網房產城建頻道還專門發表文章《房價拐點將在明年二季度顯現？》，明確指出：不要錯估中央繼續加強和改善宏觀調控的決心，從某個角度講，經濟能不能成功實現軟着陸在很大程度上取決於房價能不能成功實現軟着陸，在一些房價畸高的熱點城市，絕對房價由漲轉跌的拐點最有可能發生在2005年第二季度。

　　為此，在2004年歲末時，一些財經類報紙，如《北京現代商報》的文章《2005房價預言不斷看漲派看跌派勢均力敵》，還將賈海、謝國忠和我，列為與“看漲派”相對陣的“看跌派”。

　　雖然，“泡沫論”堅持者，幾乎都是“從房價收入比”、“房價房租比”等這些最基本的指標得出“泡沫”這一最終結論的。但是，對於泡沫的成因，各人的看法則不盡相同。而且，可以發現一個有趣的現象，那就是，對於房地產泡沫來源的解釋，大家都是從自己最熟悉的領域着手，從自己最瞭解的角度切入的。

　　我注意到，謝國忠主要是從經濟全球化、金融全球化等角度來看待中國房地產泡沫這一問題的。如他在2004年3月發表的《中國地產市場是10年前東南亞的翻版》一文，就很有典型性。在該文中，他指出，當前中國經濟與10年前我們研究的東南亞經濟有着離奇的相似之處：外貿、投資和外匯儲備同時快速增長，但同時大量資源配置不當；利潤通常來自於資產價格的上漲或者套利。

　　他在該文中進一步指出，房地產泡沫產生的原因主要在於：中國出口增長的很大一部分透支了未來需求；中國房地產投資者還沒有意識到融資成本有可能上升，這樣的想像誇大了家庭對借款的需求；由於美元弱勢引起的熱錢湧入，使在中國的融資成本低，房地產開發商已經能夠從國際投資者那裏以低利率獲得融資；中國的房地產市場還年輕，除了正常的增長，還有高收益羣體以前受到壓抑的積累需求，這種需求同樣虛誇了需求增長的幅度。他分析道，此外的原因還有：由於受到飆升的房地產價格，疲軟的股票市場和可以忽略不計的銀行存款利率的影響，很多人選擇投資房地產；基於“中國主要大城市的房地產價格大大低於其他國際城市”的判斷，外國投資者正在中國大城市進行投機操作。

　　這樣的各種因素分析法，不止一次地出現在謝國忠的幾乎每一篇文章和每一次演講中。正如有文章所指出的：“正是在麻省理工學院攻讀經濟學博士時，他(謝國忠)深受經濟學系索羅教授的影響，認為經濟學的複雜性在於一切都是聯繫起來的。單純地套用理論模式並不能完全解釋現實問題。看一個模式，要看什麼是主要的，什麼是次要的。”

　　在謝國忠的眼中，房地產泡沫的引起，原因是很複雜的，主要的原因，從上面所說的，我們可以分類歸納出，其實主要有這些：房地產市場正常需求的誇大，金融低利率的影響，投機投資炒作的盛行，以及海外熱錢的流入。

　　而“房地產正常需求的誇大”，無非只是這些主要原因中的其中之一。而“出口的上升”又只是“房地產正常需求被誇大”的原因之一。

　　由此可見，“出口的上升”，在謝國忠的眼中，並非是“泡沫”產生的唯一的主導性因素。既然“出口的上升”，並非是“泡沫”產生的唯一的的主導性因素，那麼，“出口的下降”，也不可能成為“房市崩盤的充分條件”。

　　其實，讀過謝國忠2005年2月《上海地產泡沫難闖05年關將步曼谷後塵》一文的讀者都會知道，謝國忠最擔憂的，其實是“美聯儲將把利率提高到3%以上，同時，美國的消費將真正陷入疲弱，這將阻止熱錢流向上海。”在這一假設前提下，他認為，上海的“房地產泡沫”要闖過2005年這一關是非常困難的。他之所以得出這種結論，主要是基於他這樣的判斷，“從某種意義上說，在上海房地產市場上，本地人已經被迅速地邊緣化了。上海的房地產市場是一個外部人的遊戲。”

　　值得注意的是，謝國忠他只是針對上海這一城市說的。而眾所周知的事實是，房地產市場在我國發展很不平衡，而且，在一些房地產熱點城市，房地產泡沫的成因也不盡相同。“出口下降”，對這些城市房地產泡沫的影響程度，自然也不可能起到完全相同的作用。

　　“國內房地產市場對出口週期的反應存在着一個滯後過程。無論這個過程有多長，出口下降都將引起國內房地產市場泡沫的全面破滅。”我相信，這決非是邏輯嚴謹的謝國忠原汁原味的原話。即便退一步說，這真是謝的原話，我們也儘可將其看作是，謝仰起脖子喝下一杯啤酒後，所說的“醉話”。