北京市眼下有15塊土地正處於交易狀態，這些分處於北京東、西、南、北四個方位的區間地塊自2005年11月21日起陸續放量入市，截至12月18日，有的已經過2次報價，其中一塊規劃建築面積不到兩萬平方米的局部地塊第一次報價就高達1億元人民幣以上。北京市土地整理儲備中心在其網站上公佈了全部15塊面市土地的簡要信息與交易進展。　

　　“土地的供給量不透明、不確定讓消費者(無論是直接的消費者房產商還是間接的消費者)對土地價格的預期變得不明朗。”中國管理科學研究院研究員黃福寧對本報記者說，由於非公開化操作，約束了土地定價方面的透明度，進一步制約了土地成本與房地產成本以及利潤的透明性。　

　　黃福寧認為，土地整理儲備的不透明是引發房價虛高和地荒論出現的根源。在開發商大聲叫喊着土地已經不夠用時，民眾無法知道具體的土地儲備總量，這樣必然會造成信息的不對稱。他告訴記者：“行政部門對土地的定價是行政手段與市場手段相結合，更多是依據自身意願的總量需求作出估價，而沒有對土地使用權出讓進行嚴格的市場估價，因此，土地的定價及儲備數量都具有明顯的政府意志的痕跡。”

　　北京瑞馳房地產經紀有限公司總經理畢曉民對此頗有研究，他告訴本報記者，政府按照土地利用總體規劃和城市規劃的要求，將城市建設用地集中在政府手中，由政府進行統一開發、統一儲備、統一經營、統一供應，這造成了土地的高度壟斷。　

　　畢曉民稱，由此可能產生新形式的腐敗，此類腐敗主要存在於土地收購整理和供應兩個環節。土地收購環節不透明，整理過程尚未完全引入競爭機制。目前大多數城市土地收購都是土地儲備機構與原土地使用者以私下協議形式進行的。土地儲備機構與原土地使用權人在土地使用權補償政策信息上處於明顯得不對稱地位，土地使用權價格、補償確定等的彈性和隨意性較大。而企業的土地往往被少數企業負責人代理處理，其中的“貓膩”更多。以前土地上市供應過程的腐敗，現在很大程度向收購整理環節轉移。　

　　在供應環節，土地儲備供應機構與開發商串通，做虛假投標是完全有可能的。內幕人員向開發商透露土地底價或其他重要信息以獲取不正當利益成為土地供應環節主要的腐敗形式。　

　　“裏面有太多說不清東西”。　

　　現已退出房地產開發並着手提供房地產金融服務的魯景義藉此來形容他理解的土地整儲與供應。魯介紹，在土地供應過程中，職能部門通常會過多非正常地限定土地用途與獲取條件，而這限定無形中就會落實到某一個開發商身上去，看似公平，實則傾向性明顯。　

　　魯景義建議，土地的經營要麼完全市場化，要麼就不要市場化，在當前的土地經營中，職能部門或個別人連假帳都不用造，很多東西都變成了市場的長官意志。　

　　“政府拿土地做經營，可以體現國有股份，但要引入社會其他資本，所引入資本也可不侷限於開發商，讓土地與開發商徹底脫鉤。”魯強調，如果土地整理進行市場化運作，則可以實現向資本市場的放開，可以作為上市公司及企業法人治理，政府可以通過稅收，通過國有控股分紅來實現權益。　

　　黃福寧告訴本報記者，由於受土地所有權制度方面的約束，目前進行完全的市場化操作還是有相當的難度，不僅因為進入土地市場的門檻高，而且利益集團的利益如何再分配也是一大阻礙。

　　北京高力國際公司助理經理馬利東也認為，土地整儲制度引入市場化需要有時間和政策的過渡，由房地產開發企業承擔一級開發職能，就是土地利用的市場化，但這項制度同樣存在土地獲准開發的非透明性問題。“只有更多的企業通過競標的方式參與一級土地開發，市場化的道路才能走通。”

　　但是，引入市場化操作顯然不是易事，畢曉民稱，需要一個合適時機，如果操之過急會帶來土地供給與需求、房價失控等等一系列問題，土地儲備量過小，年度、長期開發計劃不落實或不公開，無法提高招、拍、掛期限。