美國政府針對房地產所打出的一系列響拳，已經明示出其政策調控的清晰軌跡和治理力度根據美國全國房地產商協會(NAR)5月24日的報告，目前美國全國房屋中間價格已經比去年同期上漲了15.1%，達到20. 6萬美元。這是房屋中間價格首次超過20萬美元，也是自1980年11月以來，25年中最大的單月漲幅。美國商務部5月25日的報告則顯示，新房的中間價格為23. 08萬美元，同比上升了3.8%；4月份新房銷售經季節調整後摺合年率為131.6萬套，漲幅0.2%，創造有史以來單月新房銷售最高紀錄。
儘管美聯儲主席格林斯潘對美國房地產是否存在全國性泡沫一直持否定態度，但這卻並沒有影響絕大多數人對美國房產走勢及其對未來經濟造成的危險判斷。特別是近期，美國政府針對房地產所打出的一系列響拳，已經明示出其政策調控的清晰軌跡和治理力度。房價上漲撐大泡沫
美國全國房地產商協會披露的資料表明，2004年，美國136個大都市中有66個城市房價飆升過快，其房價中間數的升幅超過了10個百分點。其中密西西比、伊利諾斯、威斯康星在內的內陸各州房價漲幅上升了14~16%。而今年前5個月，房價上升最快的是布拉丹市、薩拉索塔市和西棕櫚灘，房價與去年同期相比至少增長了1/3。
房屋銷售與房產價格同步增長是美國房市的主要特徵。2004年，全美新房和現房的銷售量分別達到了119萬套、660萬套的歷史最高水平，平均房價上升13%左右。進入2005年以來，美房產市場依然保持了強勁的上漲勢頭，第一季度的新建住宅許可數量為208萬套，比去年同期增長4%，4月份更達到213萬套的歷史高位，環比增長5.3%；同期在建房屋數量則為133萬套，同比上升9.6%；4月份升至134萬套，更比3月份高出1%；另外現房銷售也持續火爆。
應當承認，低利率政策刺激下的美國房產市場的持續繁榮既彌補了近年來股市危機造成的資產損失，同時也推動了衰退中的美國經濟。2004年，美國人用於購置和裝修住房的消費總額達2.6萬億美元，約佔當年GDP的23%。這種消費力量對經濟的拉動作用顯而易見。但是，從長期來看，房產市場的泡沫對於美國經濟所構成的威脅也是漸進而隱蔽的。
實際上，美國房市所存在的泡沫現象已經十分明顯。首先，目前美國房價的增長已經開始脫離經濟環境的基本面。過去31年中，美住房價格指數低於GDP的年份有24個；而2001年以來，房價增幅連續4年超過GDP，平均差距達4個百分點。預計今年仍將高出GDP約1-2個百分點。其次，美房價上漲速度已經連續數年明顯高於其個人收入增幅。過去31年中，收入增幅超過房價增幅的年份佔2/3，而且收入變化週期通常領先於房價波動週期。自2000年開始，美國房價指數實際年均上漲5.8%，而人均收入實際增幅僅為0.4%；從目前情況來看，兩者的差距仍在進一步擴大。
還須指出的是，美國房市已經顯示出了非常濃重的投機色彩。美國現存約1.2億套住房，其中62%為房主自住，38%屬於第二套或第二套以上房產。而從2002~2004年，投資性購房在二次購房中的比例由51%快速升至82%。因此最新研究結果顯示，房屋已取代黃金，成為美國投資者樂於進入的天堂。但是，這種投資可能蘊含了巨大風險，若房價一旦崩跌，投資者可能會為此支付沉重的代價。抵押貸款潛伏危機
與對待房產泡沫的態度完全相反，格林斯潘詬病美國兩大聯邦住房抵押貸款公司的口氣則顯得十分強硬。在前不久美國參議院銀行、住房和城市事務委員會上，格老發表講話時說，“若不限制聯邦全國抵押貸款協會和聯邦住房抵押貸款公司的資產負債規模，美國保持安全和健康的金融市場的能力就會面臨危險，而金融市場又是支持美國房地產市場的關鍵組成部分。”
房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)是由美國國會在1930年代創建、並獲得政府信用支持的抵押貸款機構，其主要職能就是購買抵押貸款資產，然後將其重新打包為債券出售給投資者，便利資金在投資者和住房購買者之間的流動，使抵押貸款持有人能夠調整其抵押的規模和結構，減少貸款風險，吸引大量資金投入房地產業。資料顯示，1990年底，這兩大公司的資產規模為1320億美元，約佔美國單棟住房抵押貸款市場的5.6%。而到2004年，它們的資產規模已經達到1.5萬億美元，單棟住房抵押貸款市場的比例升至24%。
根據摩根士丹利最近援引的美國抵押銀行家協會資料，美國消費者正越來越頻繁地使用抵押貸款購置房產，並且貸款的申請量比例在2004年創下近5年的峯值。分析人士指出，抵押貸款利率相對較低是形成這一現象的主要原因。美國聯邦住房抵押貸款公司公佈的報告顯示，美國人最常用的30年期抵押貸款固定利率的平均水平2003年和2004年分別為5.83%和5.84%，可以說是1971年以來的最低水平。而據美國房屋抵押銀行協會提供的數據，去年下半年，浮動利率貸款和“只支付利息”貸款佔總抵押貸款發放的2/3。與固定利率貸款相比，選擇這兩種類型的貸款，購房者在初期階段只需負擔較低月供即可購買價格較高的房產，從而支持房地產市場熱力不減。
儘管此前市場已經呈現出比較明確的預期，即高端房屋市場的購房人可能會傾向於選擇上述兩類抵押貸款以減輕近期還貸壓力，但勢頭如此之猛卻是意料之外的。據一家專業研究機構提供的分析報告，在房屋價格上漲最為白熱化的加州，今年前兩個月有6成以上的房屋抵押貸款為“只支付利息”貸款，其比例較2004年的47.1%明顯上漲，和2002年的不到2%更是不可同日而語。而加州房地產協會5月發佈的報告則顯示，採用傳統30年固定利息抵押貸款的購房比例僅為18%。調控政策尋求多元組合
在過去一年不到的時間內，美聯儲已經連續8次提高聯邦基金利率，美國住房抵押貸款利率也逐漸呈現上升態勢。但從銷售量和價格來看，利率上升目前還沒有對住房市場產生降溫作用。雖然格林斯潘強調利率的調整目標並非房產價格，但房市不對利率作出任何反應的結果至少說明，如果試圖通過單一的利率政策抑制房價肯定是事倍功半。正是鑑於此，美國政府開始尋求多元化的政策組合。
作為對房價未來風險的警示，美聯儲前不久已向各商業銀行、房貸公司和信貸聯盟等各類金融機構發佈了“住房權益信貸風險管理導引”，要求各機構重新審視高風險業務和信貸政策，以及風險評估和業務拓展方式。美聯儲要求金融機構認真考慮在利率上行的環境下重新提高借貸者的資產和收入門檻，或是重新降低借貸比率和債務比率，減少銷售“每月付息、一次還本”等風險聚集型產品，增加權益貸款的風險權重，謹慎使用自動化估值模型等業內通用的評估工具等。
無獨有偶，美國司法部和聯邦貿易委員會日前也宣佈，準備對美國房地產商協會提出起訴，控告該組織採取非法手段排擠低價競爭對手，壟斷交易價格。與此同時，支持房地產商的部分州政府也成為了監管部門的指責對象。目前美國地產交易的佣金費率為6%，而依賴電子商務的網上房地產經紀的費率至少要低2-3個百分點。為維持傳統經紀商的地位，美國房地產商協會發布了一項行業規定，禁止其他經紀商在網上發佈地產信息。肯塔基州等州政府為了“保護市場”，也頒佈法令禁止房地產經紀商向顧客支付價格折扣。此次司法部和貿易委員會的行動一方面旨在增加價格競爭、防止壟斷，同時也希望藉此能抑制房價過快上漲。
最富有針對性的措施是對兩大抵押房貸機構的管制。5月26日，美眾議院金融服務委員會通過一項議案，該議案建議美國政府成立一家替代聯邦住房企業監察局(OFHEO)的監管機構，直接對國內兩大房貸巨頭進行監管。據悉，OFHEO目前的職能範圍需要監管12家地區性的聯邦房貸銀行，因此對“二房”顯得有些無暇顧及。新的監管機構將有權提高最低抵押金額，阻止兩家機構向新的金融領域橫向發展，並要求他們每年拿出5%的利潤，以優惠條件資助低收入羣體買房，允許他們在加州等高房價地區提高房貸上限(目前全美的房貸申請上限為35.9萬美元)。應當說，這項法案符合國會加強對房利美、房地美控制的本意，但顯然距離布什政府的初衷還有相當大的距離。美國財政部長約翰·斯諾日前發表聲明稱，政府應當推動國會進行更嚴格的立法，並強調對兩家機構的抵押貸款進行限制才是問題的“核心”所在。