北京首都創業集團有限公司(以下簡稱“首創集團”)董事長劉曉光的動作向來令人迷惑，這一次也不例外。

　　位於海淀區首體南路的“主語城”前不久低調面市。這個總建築面積42萬平方米的項目，其精裝修板樓公寓開盤3個月以來頗受市場追捧，但很少有人會注意到，它的投資商之一是首創集團，而非旗下地產公司首創置業股份有限公司(以下簡稱“首創置業(2868，HK)”)。而此前不久，在城區別墅項目“一千棟”的廣告上，開發商的落款亦是首創集團。

　　此外，該集團在京郊還有其他高檔開發項目。

　　既然旗下已有專業房地產開發企業首創置業，為何集團還要親歷親為？

　　聯想到首創集團近日的一系列動作，的確讓人有些眼花繚亂，包括積極推進全球私募和境外上市計劃、參與400億元基建投資項目等。而同時，首創集團搭建一個更加強大資金平臺的意圖亦日漸清晰。

　　培育地產項目

　　首創集團做地產項目，而非首創置業，是否是越俎代庖？

　　在接受本報記者採訪時，劉曉光給出了否定的答案：“我們是想將項目養熟，然後再裝到上市公司的殼裏去。”至於為何要這樣做，劉曉光的解釋是，考慮到房地產開發具有周期性，無論是一級土地開發還是二級項目開發，由首創集團運作成熟後，再給首創置業，可維持上市公司首創置業業績的均衡。

　　“這種做法的確對上市公司有利。”中原地產華北區域董事總經理李文傑如此表示，地產項目由集團運作成熟後再給上市公司，將有利於再融資，為上市公司增發新股、配送等再融資手段增加主題。同時，如果由上市公司自始至終運作，則將失去彈性空間，無論項目進展如何，都將沒有選擇。

　　實際上，這種“集團培育項目待成熟後再出售給旗下上市公司”做法的好處遠不止這些。有關人士分析，由於集團公司往往比上市公司的資源關係更“硬”，在項目的早期運作上也更加輕鬆。據瞭解，主語城項目早年由於觸及多方利益，一直處於停滯狀態，及至中信和首創接手後，才得以正常開工。

　　那麼，對於首創集團來說，這種做法，是否屬於“義務勞動”？

　　中信證券分析師王德勇認為，這種做法將創造集團和上市公司的雙贏。運作一段時間後，由上市公司向集團收購項目，集團將從中獲得一定的利潤。按照法律規定，母公司不可使用子公司在股市上融得的資金。但是通過這種母公司和子公司之間的交易，首創集團等於間接從股市融得資金。

　　當然，對於子公司來說，收購項目的價格往往低於市場價格，同時項目亦已成熟，也等於獲得了母公司的支持。

　　王德勇告訴記者，這種集團內部的交易實際上並不新鮮，它多見於借殼上市的運作之中。如億城股份(000616)，在借殼大連渤海之後，將原億城地產的項目賣給了上市公司。而首創集團的這種手法，母公司將項目養熟後賣給成熟的上市公司，也已有先例。不久前，金融街集團即將德外新城中的一塊地賣給金融街控股(000402)。

　　就目前而言，究竟有多少個地產項目正由首創集團進行運作？劉曉光在電話中笑着向記者表示，此為商業機密。

　　那麼，首創置業又將何時以何種價格來收購項目？首創置業董事長唐軍也祕而不宣，“到時候就知道了”。

　　巨資投入基建

　　聯想到近來首創集團在基建上的大手筆投資，讓人對其培育地產項目的做法產生了一些猜想。

　　據悉，首創集團作為股東之一投資在建的三大基建項目：地鐵五號線、地鐵四號線和京津第二條高速公路投資額分別為：127個億、156個億和116個億，三個項目的總投資額接近400億。“但我們並沒有投那麼多，在每個項目上的股份比例不同。”劉曉光表示。

　　儘管如此，相信首創集團在基建上的投入仍是一個驚人的數字。

　　作為首創集團的六大產業(房地產、基礎設施、投資銀行、工業科技、商業貿易和旅遊酒店)之一，首創基建還曾投資過地鐵13號線、京通快速路和京津塘高速公路。

　　在基建上的高投資額，是否是首創集團通過培育項目向股市融資的一個動因？

　　李文傑認為情況也許並非如此，“如首創這樣的大型國有企業，一般都有銀團給予貸款授信，在投資上應不至於捉襟見肘。何況首創與國外投資基金也早有合作。”

　　李所指的國外投資基金是GIC。今年10月，首創與GIC合作的第一個項目“A-Z Town”在北京面世。然而，由於國內基金法尚未出臺，房地產公司和基金的合作僅停留在項目層面上，首創和GIC的合作亦是如此。

　　此前，劉曉光在接受本報記者專訪時曾表示，首創集團的全球私募及整體上市集團已初有眉目，並稱“融資並不是目的，最終目的是通過引入戰略投資者在海外上市，從而建立風險機制，規範企業管理和企業結構。”

　　首創的計劃令人聯想起不久前中國金融界發生的一件大事——中國建設銀行在香港證券交易所IPO。同樣是國有大型企業，同樣在走一條引入國外戰略投資者、最終市場化的道路。

　　自前年李榮融就任國有資產監督管理委員會主任以來，國有企業股份化改革的市場化步伐不斷加快。在全國國有資產監督管理工作會議上，李榮融曾發言表示：“在加快推進國有企業股份制改造方面，要鼓勵國有大型企業引入境外戰略投資者，鼓勵有條件的國有大型企業到境外上市。”

　　國資委研究中心宏觀戰略部部長趙曉向記者介紹，國有企業去海外上市，除了政策的指導外，企業自身的需求也是一個非常重要的原因。

　　“但是，首創的整體上市和建行還有所不同。由於國資背景，建行在引入戰略投資者時增發的股份較少，而首創則將有更大幅度。”劉曉光說。至於戰略投資者在首創集團中所佔的股比將是多少，劉曉光表示將視情況而定。

　　當然，全球私募及整體上市完成之後，帶給首創的一定不僅僅是制度的完善。劉曉光表示，此舉將為集團在基建等產業上的投入搭建一個更大更強的資金平臺。

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