近期，關於外地炒家進入珠三角，以及深圳等地房價迅速上漲的報道不絕於耳。珠三角樓市會否重蹈長三角的覆轍，已經成為社會廣泛關注的話題。在我看來，這些報道中，有許多是牽強或者誇大其詞的。但是，這種擔心並非毫無理由。長三角的前車之鑑近在眼前，房價上漲的傳聞，本身就會增加投機性購買，而房價的上升具有慣性，一旦進入上升通道，很可能越過正常的市場均衡線。而基於當前的輿論及政策環境，隨之而來的，恐怕並不是供過於求之後的價格自然回落，而是各種調控政策出臺、發展商與購房者相互僵持的局面，就像長三角已經出現的情況那樣。
過去兩年的長三角樓市，是一個典型的“多敗皆傷”的故事。市場的劇烈波動和信心的崩潰，不會給任何人帶來好處，無論是開發商、購房者、不動產持有人還是地方政府。類似的故事不應該重演，珠三角樓市需要一個更加理性的未來。
主流經濟學有一個基本的“經濟人理性”假設，但在真實世界裏，人的理性總是有限的。我們並不具備預測未來的完整能力，許多看似美好的願望，最終卻只能帶來更大的損失。而試圖糾正“市場失靈”的種種安排，最終也只能帶來比市場自然演變更加糟糕的結果。
每個購房者都希望房價能夠儘可能低下來，但是，試圖以非市場化的手段、直接對房價進行控制的想法，是違背最基本經濟規律的。規定最高價格，只能導致市場短缺，也就是說，拿着錢買不到東西。硬性規定房價，其結果只能是每個售樓處前都排起長隊，而大多數人將空手而歸。
商品房作為一種商品，它的長期價格只能由供求關係決定，任何炒作者的加入，只能影響短期內的價格波動程度，而不可能改變長期價格趨勢。從長期來看，要控制房價上漲甚至降低房價，唯一可行的手段是增加供給。而增加房屋供給的關鍵在於增加市場土地供應。以深圳為例，最近每年的房屋銷售都在600萬平方米以上，而市場新增土地供應卻不到這個數字的1/5，在這種情況下，要長期穩定房價談何容易。如果我們只注意到短期內的房價變動以及炒家的行徑，而對其背後更為深層的緣由視而不見的話，恐怕不可能找到真正有效控制房價的辦法。
炒房者現在已經成為過街老鼠式不受歡迎的人物。但是，要想將炒房者徹底逐出市場，是一件成本很高而難見成效的事情。只要稍加偽裝，炒房者和自用購房者幾乎就無法區分。迄今為止試圖增加炒房者成本的各種舉措，大多數都難以避免同時打擊到自用購房者，或者會被炒房者輕鬆繞過。要遏制炒房，用“堵”的辦法是難以徹底奏效的，至少，“堵”和“疏”要同步進行才對。
什麼是“疏”？很簡單，那就是讓這些資金進入到更能促進經濟發展的領域中去。炒房現象的存在，其實凸現了一個更為深層的問題，那就是當前投資渠道的匱乏。對現在的老百姓來說，要找到一個安全而且收益合理的投資渠道，談何容易。從長三角樓市的案例中不難發現，大多數被套牢的人，根本不是什麼外地炒家，更不是國際熱錢，而是眾多心存僥倖的升斗市民。如果沒有這些人的跟進，所謂外地炒家根本不可能掀起大的波瀾。所以，開放資本市場和金融市場的創新，激活直接融資渠道，是遠比千方百計打擊炒房更為根本也更加有效的措施。
為了防止珠三角樓市重蹈長三角的覆轍，需要更加理性的輿論和制度安排。但另一方面，也需要珠三角的開發商們，能夠具有比長三角同行們更加理性的商業思維。穩定的制度環境和市場信心，遠比短期的利益更加重要。在短暫的繁榮之後，潛伏的是深刻的危機。如果開發商開始憂慮房價上升、開始憂慮炒房者的到來，那麼，這並不是腦筋短路，而是一種成熟的標誌。