拿破崙曾說過，不想當將軍的士兵不是好士兵。相信不少商務地產開發商也會有類似的心思：要做就做最好。但畢竟受諸多客觀因素的限制，任何一個產品都不可能做到完美。那麼，究竟何為領袖商務地產？領袖商務地產需具備哪些條件？
在“2005領袖商務地產”謎底即將揭曉之際，《樓市》開展了廣泛的網絡及業界調查，並採訪了多位商業地產的實操者，看看在他們眼中的領袖商務地產——
定位精準乃商業地產製勝關鍵？
有不少業內人士曾言，地產開發就如打仗，若想取勝，必須知己知彼。根據北京萬景房地產開發有限責任公司總經理徐廣宇的介紹，開發商首先要知道自己的目的，想做成什麼樣？根據自己的經驗和相關的資金、關係等基本條件，打算做購物中心、餐飲、商業街或者Shopping mall等。
在此基礎上，再進行相關的專業性調查。明確在特定區域的客流量、目標羣體、消費者的消費習慣等相關問題，最後決定能做成什麼樣。
以巨庫為例，項目處於蔣宅口地區，區域交通發達，人員密集、周邊環境成熟，但不是北京傳統的商業區，對周邊的輻射性相對較小。項目規模為30000萬平方米，定位於集購物、娛樂、休閒、聚友為一體的時尚“體驗式主題賣場”。而蔣宅口地區，居民的年齡整體偏大，對於時尚性、娛樂性的消費通常比較少，比較適合類似美廉美、物美等形式的大賣場。如果單就項目而言，無論是概念、宣傳，還是品牌的打造上，都具有明顯的創新性，但是落到具體的區域上，該項目的定位則是錯誤的。
據此，接受採訪的業內人士均認為，無論是商業開發還是寫字樓開發，定位準確，永遠都是首要的制勝法寶。同時，只有定位準確，項目才有可能成為行業的領袖地產。“首先，產品要有較強的適應性，即根據區域、地段的特徵，決定項目的體量、風格等；其次，要決定產品的業態，比如是集中商業、賣場、商業街，還是社區商業等；再次，要確定項目的經營方式(出租/出售)以及租金和售價；最後，要有完備的招商計劃，並根據區域需求及輻射範圍，確定產品的品種及業態。”某業內資深人士向記者介紹道。
售價20000元以上，月租金需達30美元？
就租金和售價而言，根據《樓市》調查結果顯示，認為領袖商務地產項目的價位為20000～24000元/平方米的，佔42.86%；認為領袖商務地產項目的租金在30～35美元/平方米·月的，佔31.82%。
那麼，一個項目是否租金或售價高，就可以稱其為領袖地產呢？
某資深地產評論人士認為，價位是地段便利程度、區域商務氛圍的濃郁程度、產品品質、經營管理水準等諸多因素的綜合反映，所以，價位的高低，至少可以從一定程度上反映產品的優劣。“但並非所有價位高的項目，都可以成為領袖地產。因為，衡量一個項目是否稱得上是真正的領袖地產，除關注其價位外，還需考慮其他標準及項目的綜合性價比等”。該人士同時強調。
5A標準、百萬平方米方能成就領袖地產？
在有了精準的定位之後，若想成就一個領袖地產，還應具有相比其他項目超強的品質。
據凱晨廣場策劃總監史志勇介紹，這種超強的品質不僅指建築本身的硬件品質，包含建築文化或者設計理念：既要有繼承、又要有發展；既要考慮現有技術條件，又要有前瞻性。同時也包含硬件設施的先進性。而且相當規模的、內外齊全的配套也必不可少。就像星級酒店在硬件配套上追求奢華一樣，寫字樓追求的硬件品質，更多的是指硬件中包含的科技含量與創新價值。
除了硬件要求外，另一衡量產品品質的標準在於項目的體量。然而，規模也並非貪大求全，而是在定位精準的基礎上，做到最大程度的規模優勢。
可見人們在“領袖地產”規模的認定上，更看好較大規模的項目。然而，縱觀市場上的商業地產項目，建築面積達百萬平方米左右的項目屈指可數。對此，某業內人士評論認為，“這種規模只是相對的，事實上人們除了較看好大體量的項目外，更關注經營品種是否齊全。所以，規模的大小、品種的齊全程度都應以能否滿足目標客羣的消費需求為衡量標準。”
除此之外，項目的形象亦是體現其品質的重要因素。根據《樓市》調查，截止到10月25日，“項目建築規模需要達到一定體量、項目需高標準硬件配置並具備複合性功能、要有知名企業入駐”，三個選項的票數可謂旗鼓相當。
以上數據足以說明一個問題，即人們對領袖地產的綜合素質要求頗高。誠然，悉數市場上的個別失敗案例，不難發現，他們往往具有諸多方面的優勢，然而，只因個別因素欠缺，而導致經營慘淡。
“以崇文門商業區、新世界商場對面的搜秀商城為例，無論從區域商業氛圍、客流量、地理位置還是在物業規模、產品概念上都具備了成功的條件，但因為店內商品品種不新、不全，開業以來，人氣一直不旺。”中國商業地產聯盟專家胡琦向記者介紹道。
而另外一個典型的金源MALL，據業內人士觀點，可以說完全具備了成就商業領袖地位的條件，但因為該項目最終定位不夠準確，一味貪大，從做區域商業中心到做北京市商業中心，最後發展成為亞洲最大的單體商業，沒有充分考慮到與如此大規模相適應的區域消費能力以及交通支持狀況。實際上以目前區域的居住以及消費人口來看，遠遠不能支持如此大規模的商業。除此之外，交通暢達度的欠缺也在很大程度上影響了北京其他區域的人羣到此消費。
雖然市場上不乏個別失敗案例存在，但在整體市場走勢處於上行階段的前提下，諸多成功案例仍是市場的主要支撐。比如朝外商圈的中國紅街，其結合區域的自然特徵、人流，規劃出獨具特色的商業街，吸引了諸多投資人士以及國內外知名品牌的關注。
地段成熟、配套齊全、商務氛圍濃郁？
“地段、地段，還是地段”，是房地產開發亙古不變的真理。
對於商用物業來說，對於好的地段，業內一般有“金角銀邊”的說法，意即處於道路的交叉口或者縱橫線上。金角是指交叉口的交點，相對具有很強的輻射性；銀邊則指便利的交通道路沿線。比如金角的一邊，也常是眾多商家追逐的目標。
另外，從區位角度，也包括兩種情況：一是傳統商圈的核心位置，它已經佔據了歷史和地理的優勢；二是新興商圈的核心位置，它目前不一定很具影響力，但根據區域規劃和發展戰略，其地段必將成為以後區域發展的核心。
對此，只要搜索目前商業和寫字樓的成功案例就可看個究竟。比如地處亞運村的蘭華國際，由於地處大屯路和安立路交界處，所以，自然成就了區域的商務地段。再說商業，西單新起的君太百貨，充分藉助已經成熟的商圈環境，在金角位置迅速崛起。寫字樓如華貿中心，同樣藉助國貿中心和中央商務區成熟的氛圍和強力地輻射性，另立山頭，在新的金角意圖打造新的中心。
同樣能說明問題的望京國際商業中心，目前雖然周邊配套匱乏，但根據政府的規劃，周邊將成為區域核心，同時一些可以互補的大型商業也開始搶灘，所在地段成為區域核心區指日可待，項目未來前景十分看好。
除配套外，商務氛圍亦是大家所關注的另一關鍵所在。“對於商業地產來說，其實包含兩個完全不同的內容，即前期項目的開發建設為地產，後期的招商為商業。商業地產中，最終是地產要為商業服務，為商業的發揮打造一個良好的平臺。地產需要打造品質，商業則對於氛圍的要求相對嚴格。商業更講求消費者的流動性，需要有人氣和人流量。”北京凱愛置業董事長禹晉永向《樓市》解釋道。
王府井、西單等老商圈之所以具有強大的吸引力，就是因為他們具備了良好的商務氛圍、商業發展環境成熟、客流集中穩定、對消費人羣具有強大的號召力。所以，這兩大商圈除集中城區的消費力外，也成為眾多城外工作和居住人羣到市區購物的首選。
換一種說法，為什麼世界會有那麼多企業對CBD持續關注？為什麼會有那麼多國內高科技研發企業落戶上地？就是因為這些區域具備了適合它們發展的環境和氛圍，區域聚集效應已經形成。
成熟科學的經營管理模式？
目前，我國商業地產運作過程當中，往往容易忽略一個問題，即後期的經營管理。
由於市場上的大多數商鋪都採取產權分割出售的方式，所以，導致後期商業整體難以實現統一管理，其經營也往往難以形成鮮明的特色，最終導致經營失敗、物業貶值。寫字樓方面同樣存在這方面的問題。所以，對於商務地產而言，後期的經營管理尤為重要。
“開發商必須選擇一批真正懂經營的運作高手。比如硅谷亮城最終選擇和北京華聯合作，決定由他們來進行經營管理，就是出於這方面的考慮。畢竟，開發和經營是兩個不同的行業。”徐廣宇說。
除此之外，第三極文化廣場、SOHO崇光、錦秀大地等商務地產項目，在2005年雖然仍以產權分割出售為主，但可以看到，不僅沒出任何問題，而且還吸引了諸多投資人士的關注。對此，中原地產總經理李文傑分析認為，“市場需要一個學習的過程。那麼，市場在汲取了失敗的教訓之後，如今正在逐漸走向理性。以上項目在今年走俏，正是說明這一問題。同時也說明，這些項目的管理能力以及抗風險能力，正在逐步加強。”
通過《樓市》調查，可以看出，目前市場除了青睞持有型商業地產外，對採取散租/售的方式，亦具有較高的支持率。
由此可見，持有型物業乃商業地產發展的大勢所趨。人們之所以更認可持有型物業，主要出於對企業資金實力的考慮。然而，由於受種種因素的限制，短期內我國的商業物業還不可能實現完全持有。如前文所述，隨着項目以及整個市場抗風險能力的逐步加強，未來相當時期內，散租/售仍將是商業地產市場的主流經營方式。
可持續發展，成就領袖地產的根本保障？
這裏需要區分兩個不同的概念：銷售成功和經營成功。銷售成功顧名思義就是賣出去了。但對於開發商來說，銷售成功只能說明前期套現成功，並不等於經營成功。而項目後期的經營狀況如何？是決定項目成敗的關鍵。
“對於一個商業地產而言，成功的標誌其實可以歸納為一句話：讓客戶進退自如。”徐廣宇如是向《樓市》介紹。他進而解釋道，“所謂進退自如就是，物業具有良好的保值和增值空間，比如一家公司，現在這買了處寫字樓，幾年後因為業務需要想轉賣出去，有人願接，而且價格還比自己剛買時高，這樣的物業肯定是非常成功的。對於商業經營者來講，有持續。良好的經營利潤，無論出租還是轉賣都很有市場，這同樣說明了物業的成功。”在徐廣宇看來，如上解釋正是一個物業成就領袖地產的根本保障。
對此，禹晉永發表了類似的觀點：“一個成功的物業，一定需要有可持續發展的品牌影響力和保值增值空間。”比如國貿，其品質有目共睹。所以一個物業成功的標誌，最終都需要指向經營的結果。
另外，可持續發展還體現在建築的節能上。比如位於西三環附近的TPT大廈，其採用置換新風板，有良好的濕度控制，無噪聲，百分之百的新風供給。使辦公環境安全、舒適。除此之外，該項目還採用了高性能的Low-E玻璃、Low-E膜的遮陽簾。另外，窗際排風系統的設計，減少了進入室內的太陽輻射；地源熱泵大大減少了供熱方面的能耗。同時，結合完善的控制系統，充分利用電腦科學地控制遮陽簾以及空調機的運行，達到了良好的節能效果。
以上方面僅僅是成就商業地產領袖地位的一些必要條件，具備了相應的條件是否能成就領袖地位，那還有更多的細節需要關注，還有更長的路要走。比如時間，作為考驗物業可持續發展的一個標準，自然需要在以後的征途中留待實踐的考驗。