記者調查：期房至現房需一兩年，需增值18%左右才能抵消“變現”成本
上週，中國消費者協會在北京召開了“商品房銷售模式研討會”，“是否應當取消期房預售”的爭論再次甚囂塵上。中國社會科學院金融所研究員易憲容提出“期房價格低是一種幻覺”的觀點。而此前的調查顯示，北京樓市的消費者存在着一種普遍擔心，即取消期房預售後可能會導致房價上漲，或者享受不到購買期房的合算。
那麼，對於消費者而言，購買期房到底是不是真的合算？如果合算的話，到底有多合算？
“揭祕”三招製造期房價低幻覺
開發商拋出起價、推出極少量特惠房、低價開盤迅速調高；消費者很難以開發商公佈的低價買到理想的房子
一個較受業內認可的數字是，目前北京房地產市場的期房價格比現房價格大概低10%-15%.也就是說，如果一個樓盤現房階段的價格達到了每平方米1萬元的話，那麼它以期房開盤時的價格則一般在每平方米8500元至9000元之間。
對於普通消費者而言，這每平方米1000元-1500元的價差應當是一個巨大的誘惑。因為這意味着如果購買100平方米的房子，購買期房比購買現房可以省下10萬-15萬元。於是，在這種簡單算法的刺激下，許多人對購買期房樂此不疲。
“但這其實是一種幻覺。”中國社會科學院金融所研究員易憲容10月26日接受記者採訪時再次強調，“道理很簡單，因為推盤計劃和價格是由開發商全程操縱的，開盤時期房的價格與後期變成現房時的價格雖然在數字上有差別，但兩者並不具有可比性。”對此，一位不願透露姓名的房地產企業負責人表示，他認同易教授的上述觀點。該負責人介紹，開發商在開盤時的銷售策略都是大同小異的，雖然拋出一個較低的開盤價，但並不意味着一般消費者能夠以這個價錢買到想像中的房子。
“這裏至少有三種情形，”這位在北京地產界從業多年的開發商告訴記者，“一種是拋出起價，非常低，但這是樓層、朝向、戶型都不太好的房子價格，而大部分房子都要高於這個價格；第二種是推出極少量的開盤特惠房，雖然價格低，但樓層、朝向等不太好，且數量極少，一般只有十套至二十套；第三種是低價開盤但迅速上調價格。”“開盤時以7000元/平方米買到一套位置不好的期房，跟兩年後以8000元/平方米買到一套位置很好的現房，你用什麼標準來比較房價哪個低哪個高呢？”易憲容反問記者。
如此看來，儘管開盤價格低但消費者事實上很難以開發商公佈的低價買到理想的房子，這種現象被形容為“期房便宜是一種幻覺”，似乎合情合理。
“計算”期房“變現”成本高
單價8000元的50平方米期房，需在兩年內漲1500元/平方米才比買現房合算，北京大部分樓盤不易實現這一漲幅
調查顯示，許多消費者選擇購買期房的原因是認為期房的價格比現房低。事實上，對於期房購買者而言，他們真正期待的是，從購買到入住的這段時間內，房產的增值能夠抵消或大於因等待入住而形成的支出。如果前者尚不足以抵消後者，那麼購買期房事實上便沒有多大意義了。
以一套成交價8000元/平方米、建築面積50平方米的期房為例，假定從交款到交房尚需兩年。那麼，從交款開始到入住的兩年時間內，購買者需要為等待這套房子“變現”付出多少成本呢？
假定這套房子已經取得銀行8成20年的商業按揭貸款，那麼，按等額本金還款法計算，業主兩年內共需支付貸款利息共約35000元。對於第一次購房的業主來講，入住前兩年的房租也應當算作等待所購期房“變現”的成本。以每月1500元的房租計，兩年共需支付房租36000元。也就是說，這兩年之內，對於購買了上述期房的業主來講，他在等待所購期房“變現”中付出的經濟成本是71000元。
這就意味着，如果他所購買的這套期房在兩年之內無法增值7萬元以上的話，那麼他當初還不如去購買現房。而要實現兩年增值7萬元的目標，在入住時這套房子的單價必須上漲到近9500元。也就是該套房子的價格要在兩年內實現18.75%的漲幅。
據北京市建委今年初的統計，2004年全年北京商品住宅期房買賣價格為每平方米5629元，同比上漲376元；10月25日市建委等四部門聯合發佈的報告顯示，今年1-9月北京商品住宅期房買賣價格為6758元/平方米，同比上漲1177元/平方米。其中，9月份住宅期房預售均價比8月份上漲78元/平方米，而8月比7月下降237元/平方米。在宏觀調控的深入影響下，目前北京房價漲幅正在趨緩。因此，對於北京目前的大部分樓盤而言，事實上要實現兩年內漲價1500元/平方米並不容易。
案例調查
投資客買現房兩年獲租金近9萬
張先生想在北京市中心投資一套高檔公寓。前一陣子他對東二環和東三環之間、長安街邊上的一個新開樓盤比較關注。該樓盤是高級公寓，目前報價18000元/平方米，期房，2007年年底交房。
由於手頭準備用於投資的現金只有40餘萬元，因此，在售樓員的介紹下，張先生對一套50平方米的房子比較中意。這套房子總價約90萬元，首付最低三成，約27萬元。
上週末，張先生與記者共同算了一筆賬。算完賬後，張先生決定放棄投資那套房產。
記者與張先生是這樣計算的：首付三成加上各種稅費，張先生共需一次性支出30餘萬元。以20年7成商業貸款計，此後每月張先生需支付按揭還款約4337元。如果開發商實現2007年年底交房的承諾，那麼兩年內張先生共需支付按揭還款約104094元。由於只有等到兩年後交房，張先生才能把房子出租取得收入，因此，如果購買這套房子，則意味着張先生不僅要拿出他準備的全部現金，而且無法在今後兩年內靠這些現金取得一點收入。
張先生認為，儘管50平方米的公寓目前在該地段可以租到6000元/月的價格，但那是兩年以後才會有的收入，因此，對於自己目前的資金實力而言，這項投資的風險還是太大了。
前天，張先生又告訴記者，後來他又去那個樓盤附近轉了轉，發現還有幾個現房公寓在銷售，而且售價要低得多。
張先生稱，他在其中一個樓盤看上了一套公寓，面積100平方米的兩居室，精裝修，單價13000元，總價130萬元。按20年7成商業貸款計算，張先生首付40餘萬元後便可取得房子。
張先生還了解到，該項目的這個戶型非常好租，基本上掛牌後便立即可以租出去，租金大概在10000元/月左右。張先生覺得這套現房更適合他的投資。因為儘管首付要花去了張先生手頭上的絕大部分現金，但此後每個月1萬元的租金收入，減去6000元左右的月供，每月還有4000元左右的純收入。按照這個租金收入，除去每年一個月的免租期，張先生兩年內可獲租金收入近9萬元。
張先生告訴記者，算完這筆賬後，他已經決定購買那套現房了。
投機者一年增值15.5萬出手虧5000元
胡女士告訴記者，她用開盤時低價吃進，待漲價後出手套現的方式在2003年和2004年投資房產賺過一些錢。去年10月，胡女士以8500元/平方米的價格在北京東部某樓盤購買了一套155平方米的期房。首付近30萬元以後，每月支付着7138元的月供(20年8成按揭)。胡女士當時估計，半年後這房子應該能升到10000元/平方米，屆時出手套現，除去各項稅費及按揭貸款利息，獲純利約17萬元。
但是由於今年年初該樓盤周邊出現了幾個競爭項目，胡女士的該套住宅漲價幅度上升乏力。今年四五月份，胡女士曾委託中介司掛牌，發現最高只能賣到9000元/平方米。
如今，胡女士已經持有這套房產整整一年了，一年內她為這套房子共支付了按揭貸款利息約6萬元。如果以目前的市場價9500元/平方米出售，房子雖然增值了155000元，但扣去一年的利息(約6萬元)和兩次交易的各項稅費(約10萬元)，她根本無法獲利。
自住者房屋一年升值23%出售僅賺3萬
2004年3月份，姬先生從一位炒家手中購買了位於雙井橋附近某知名樓盤的一套期房。當時該套房屋的單價為7300元，建築面積63平方米，總價約46萬元。姬先生向銀行申請了8成30年按揭貸款，2004年3月份首付約9.2萬元房款和近3萬元的各項稅費，此後每個月還款約2000元。姬先生於今年6月份收房入住。在收房入住前，姬先生每個月的房租支出約1200元。
從2004年3月份姬先生購買這套房子到今年6月份收房入住，15個月的時間內，姬先生共為這套房子支付按揭貸款利息約2.5萬元，他的租房支出共約1.8萬元，包括近3萬元的稅費，姬先生在這15個月裏為等待這套期房“變現”共支出了7萬元。
據記者瞭解，今年6月份前後，該樓盤中與姬先生的房子樓層、戶型相近的房子售價約為9000元/平方米，那麼姬先生的房子共增值了10.7萬元。
儘管這套住宅15個月就增值了23%以上，但姬先生等待期房“變現”的過程所付出的成本卻抵消了房子增值帶給姬先生的大部分收益。