隨着珠三角經濟一體化的進程，商業地產作為珠三角經濟跨越式發展強力引擎的作用將更加突出。9月底，“中國(珠三角)城市商業論壇”，作為第二屆中國(廣州)國際商業地產博覽會(簡稱“商博會”)的重要組成部分，來自中國房協、商業地產聯盟、高校的專家及珠三角商業地產開發商代表，就房產宏觀調控下商業地產融資模式、城市規劃與商業網點佈局、區域型商業中心打造等方面的話題進行了探討。
目前是中國REITs發展最重要時期
REITs是“房地產信託投資基金”的英文縮寫。近期由於宏觀調控、土地供應制度調整、人民幣升值、WTO服務貿易條款臨近開放等因素，特別是香港允許REITs投資海外房地產等諸多利好疊加，REITs正在以前所未有的聲勢、規模湧入內地房地產市場，這對於正遭遇資金瓶頸的珠三角商業地產開發商來說，將是借用海外資本發展物業的絕佳機遇。
美國萬通投資銀行董事局顧問孫飛表示，“信託＋銀行”將成為中國房地產金融的主流模式，這是因為目前銀行仍然是商業地產的融資主渠道，三、五年不會改變，商業銀行有28萬元金融資產，房地產95%以上的開發資金來源於商業銀行，在近期內不會改變。但是，由於國家房地產金融信貸適度從緊的政策已經施行，信託將越來越成為中國房地產業的融資渠道。
孫飛表示，近期頻頻見諸報端的摩根士丹利、麥格理、嘉德置地等海外財團在內地直接投資收購商用物業的行動只是海外資本在商業地產市場淘金的手段之一。盛唐集團與萬通投行的合作表明，境外投行正在利用其海外資本運作的各種優勢，吸引中國房地產開發商嘗試除單一銀行貸款外的更多的融資工具。
麥格理銀行分析人士也認為，投行類基金往往傾向於中短期套現，進入房地產業也是為了將國外的金融工具引入中國。投行基金在不久的將來肯定會對目前購入的物業轉手實現退出，而他們的“下家”則是REITs、退休基金或保險基金這類更願意長期持有物業獲取穩定收益的基金。
中國商業地產聯盟祕書長王永平表示，REITs並沒有真正意義上進入中國商業地產。目前中國商用物業90%用來出售，而國外90%以上的物業都是持有的，主要原因在於我們單一的融資渠道，沒有REITs長線的支持。現在可以說是中國REITs發展的最重要的時期。
珠三角商業地產要做出亮點
對於住宅開發而言，商業地產是一個年輕產業，尤其是以大型購物中心、步行街、社區型商鋪為代表的商業地產，近幾年來獲得了高速發展，成為投資商喜歡投資的項目類型。王永平表示，住宅開發商是小學生，商業地產開發商才是大學生，商業地產的開發模式和運營模式與住宅大不相同。
如何做好商業地產？中國商業地產聯盟祕書長王永平認為有兩個問題：首先要有一個好的規劃，整個城市要有好的商業網點規劃，企業本身拿到項目以後，也要對從定位到運營管理進行詳細規劃。第二，好的商業規劃要講生態性，商業的體量與業態有合理的配置。廣州市房地產協會會長陳敦林則認為，搞好商業地產主要處理三對關係：一是大商圈和小商圈關係的問題，大的購物中心有了，小區的、各個角落的商業設施也要有，大小網點的設置要考慮居民購物的方便性。二要處理好富裕和貧窮的關係，商業佈局也要考慮消費人羣。三是商業和其他各行各業的關係要處理，商業的發展主要靠當地經濟的發展，以及市民的承受能力和購買能力的提高。
對於珠三角商業地產的發展面臨的問題，王永平表示，珠三角商業目前面臨的是如何提升和創造新的空間的問題。在並不短缺商業環境的基礎上做商業的開發，要考慮到商業的特色問題，這是市場細分化的問題。(關麗王昊賴少芬)