香港的房地產市場已面臨下調的壓力，而內地二、三線城市將為香港開發商創造可持續發展的空間與機會。在可以看到的未來5年裏，將是香港開發商在內地“拼命”的階段

　　港資地產商今年以來的逆勢而動無疑是樓市調控之後，瀰漫於地產開發界的一抹亮色。

　　究竟是何種判斷支撐其逆勢擴張之舉？擴張背後是否還隱藏着港資開發商更大的圖謀？

　　港商內地再掀“圈地運動”

　　最近消息，新鴻基與嘉里建設繼竹園商貿區地塊遭遇一個月後，7月底又傳出在杭州西湖邊的一塊商業用地上展開競爭的消息。

　　相比之下，和黃的做法則更為老到。2005年中報顯示，李嘉誠旗下的“長和系”(即和黃與長實)半年以來共獲得300多萬平方米的住宅及商用土地，可建樓面面積足夠公司未來4至5年發展之用。

　　和記黃埔地產中國事務總經理譚健旭日前在廣州公開表示，迄今為止，和黃在京、滬、穗、津等主要城市投資發展了42個項目，其中一半以上的土地儲備是最近一年多來新增加的。

　　戴德梁行助理董事葉建成認為，由於土地資源的限制，上海目前推出的都是小幅地塊，價格也很高。香港開發商雖然都很看好北京、上海等一線城市，但競爭過於激烈。所以現在有不少香港開發商都把二、三線城市看成是未來的上海。

　　此外，恆隆地產日前也以7.88億元在天津的濱江路、津門路買下了一幅面積為4.4公頃的地塊，預計投資人民幣20億元，準備發展一個世界級購物商場。這是恆隆地產在上海以外的首個內地物業發展項目。

　　恆基地產在7月22日成功地私有化子公司恆基中國(0246.HK)後，也開始調整公司在內地的土地儲備。在接二連三地將恆基中國位於上海的幾幅地塊出讓後，開始購入新的地塊。即將出讓的無錫濱湖新城1號地塊，之後預計成交價不低於27億元，在眾多有意爭奪的開發商中，恆基地產呼聲最高。

　　中信泰富(0267.HK)也在考慮進軍二、三線城市。今年4月在江蘇揚州競標收購了一幅住宅及商業用地，可發展的樓面面積約47萬平方米；在浙江寧波，正計劃購入一幅可發展樓面面積約100萬平方米的商業用地。

　　國際註冊房地產投資師陳詠東認為，香港開發商在內地這一輪大規模“圈地運動”，背後其實是香港開發商投資內地策略的改變。

　　趁低入市為市場佔有率

　　有評論稱，香港開發商的這一輪圈地運動與宏觀調控的時段吻合，頗有“趁火打劫”的意味。

　　實際上，一些香港開發商也並不諱言趁低買進的想法。恆基地產主席李兆基前不久就在香港表示，目前央行收緊銀行貸款的現況對於資金充足的香港及海外大型房地產商來說反而是一個增加土地儲備的好時機。

　　他表示，公司策略是隻要有合適的土地就會購買，暫時沒有考慮旗下商業及住宅用地的購置比例。據瞭解，恆基地產已計劃斥資200億至300億港元進軍內地房地產市場。

　　而陳詠東更願意把香港開發商這段時間的作為看成是他們的策略安排與國家宏觀調控的一次時間上的巧合，“宏觀調控只不過加快了他們的決定，以更合適的價格獲得土地。”

　　香港開發商投資內地自上世紀90年代初開始，當時內地對於香港開發商是一個“輸贏都不重要”的市場，是抱着試探的心態而來。

　　1997年東南亞金融危機後，香港開發商對內地的投資曾一度“偃旗息鼓”。1999年，內地房地產市場開始看漲，而香港經濟當時正處於低迷，許多香港開發商為了尋求公司未來發展的新方向，再次捲土重來，加大對內地的投資，並開始對內地市場進行策略性考慮。

　　陳詠東表示，香港開發商在內地專心發展的幾年裏，已經形成了一個有效的本土化管理團隊。更重要的是，這些開發商在這幾年裏，終於學會了如何在內地進行房地產開發，“他們終於知道這186個公章是怎麼蓋的了。”陳詠東笑言。

　　他認為，未來5年，香港開發商將進入在內地發展的第三階段，即如何在內地進行房地產市場的拓展及擁有一定的佔有率。這個佔有率除了指開發商在中國內地的市場佔有率之外，還有公司在內地的投資額及利潤應占有一定的份額，不到10%就沒有足夠的分量。“現在的策略已不是要不要投資內地，而是如何讓內地的投資和收益在集團中形成份額。”

　　中信泰富董事會已表示，公司未來的增長將來自於內地，因此新物業投資也主要在內地，將集中於上海及鄰近的浙江、江蘇兩省的一些城市。恆隆地產管理層還預期，公司未來兩三年內可在內地增加10至12個項目。

　　而且在和黃與長實於8月底同時發佈的2005年中期業績報告中，也已正式確認內地地產業務的加速擴張，乃是“長和系”近期的主要戰略之一。

　　年初，新世界集團(0917.HK)主席鄭家純宣佈，公司配股籌得63億元，除約21億元用於銀行人民幣貸款償還外，其餘32億元，全部投入北京崇文區舊城改造。

　　恆基地產在前兩年拿下的位於上海市地鐵二號線河南中路2號地鐵口的一幅黃金地塊，近期也將動工，預計將投入10多億元資金興建高檔商務廣場。

　　陳詠東認為，和黃、新鴻基等開發商這兩年在內地不斷拿地，實際上是在為他們在內地的全力拓展而準備。香港的房地產市場已面臨下調的壓力，而內地二、三線城市將為香港開發商創造可持續發展的空間與機會。“在可以看到的未來5年裏，將是香港開發商在內地‘拼命’的階段。”